【導(dǎo)讀】咸陽“渭濱苑”工程管理風(fēng)險預(yù)防制度。第1章組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險規(guī)劃設(shè)計。1．1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計1．1．1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。渭濱苑各標(biāo)段施工總承包單位。編制人數(shù)審核人員批準(zhǔn)人員。1．2．4項目經(jīng)理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)。部門部門負(fù)責(zé)人直屬領(lǐng)導(dǎo)。職責(zé)1．參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作。施工員安全員預(yù)算員質(zhì)檢員材料員資料員。2．審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實施情況，控制施工進(jìn)度，完成工期目標(biāo)。3．負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)、對外的關(guān)系。7．加強工程質(zhì)量控制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗收的全過程。6．對本部門員工有任用、提請獎懲的建議權(quán)。6．負(fù)責(zé)對工地的服務(wù)、跟蹤工作，負(fù)責(zé)對設(shè)計方案變更事宜的協(xié)調(diào)、審核與確認(rèn)。5．對違反企業(yè)管理規(guī)定的員工提請?zhí)幜P的權(quán)力。5．嚴(yán)格履行工程合同，嚴(yán)格控制合同內(nèi)工程投資，嚴(yán)格履行工程款支付的簽字程序。8．配合完成材料設(shè)備招標(biāo)工作，調(diào)查、測算材料及設(shè)備的暫定價格。大學(xué)本科及以上，具

　　

【正文】 的準(zhǔn)備 主持召開 決策會議 是否開董事會 編制決策文件 審批 開始 董事會討論 是 否 34 工作方 案 編制日期 審核日期 生效日期 3． 3． 2 年度經(jīng)營計劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營計劃草案》 《年度經(jīng)營計劃》 《 評審記錄表 》 各分項計劃文件 《 分 項 計劃 》 編制細(xì)則 否 下發(fā)文件 決策執(zhí)行 結(jié)束 開始 提出《年度 經(jīng)營目標(biāo)》 召開計劃 啟動大會 匯總各 部門建議 編制《年度 經(jīng)營計劃》 組織分 解計劃 編制《分 項計劃》 提出經(jīng)營 計劃建議 審批 審核 否 否 是 35 《 審核記錄表 》 《 計劃備案書 》 編制日期 審核日期 生效日期 3． 4 項目投資與開發(fā) 風(fēng)險 管理方案設(shè)計 （渭濱苑項目） 3． 4． 1 年度經(jīng)營計劃方案 咸陽中房金鼎 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營計劃 咸陽中房金鼎房地產(chǎn)公司 在 總經(jīng)理 的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項工作取得了豐碩的成果，“ 渭濱苑項目 ”品牌得到了社會的初步認(rèn)同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司的 各項工作在新的 一 年里更上一個臺階， 特制定本方案。 一、總體經(jīng)營目標(biāo) 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 35 萬平方米。 2. 實現(xiàn)樓盤銷售額 9 億 元。 3. 完成 二期 土地 招拍賣 。 二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn) 為確保 2021 年度經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。 （一）完成 渭濱苑項目 開發(fā)及后期銷售工作 渭濱苑項目 是市 的 重點 安置房 工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于 該 項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此， 公司做出如下 計劃 。 1．確保 2021 年秋季渭濱苑項目 工程 二期 全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 渭濱苑項目 工程 總 占地面積為 畝，總投資 約 13億元 左右 ，建筑面積 478450 平方米。建筑物為 住宅及 商業(yè)廣場裙樓。 （ 1）土地征拆工作 下達(dá)計劃 執(zhí)行計劃 計劃備案 審批 審核 結(jié)束 是 是 36 春節(jié)前后務(wù)必完成第 二 期工程的土地征拆工作 一 月份完成征地摸底調(diào)查， 五 月份完成征地范圍內(nèi)的無證房 屋 拆遷 十 月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。 （ 2）工程合同及開工 8 月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。 9 月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同 ， 確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。 10 月份工程正式開工建設(shè)。 （ 3）報建工作 工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進(jìn)圖紙設(shè)計 。 8 月份完成方案圖的設(shè)計 ， 9 月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于 協(xié)調(diào) 與相關(guān)部門 的 關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期 開工。 2．全面啟動細(xì)化 渭濱苑項目 招商工作 招商工作是 渭濱苑項目 建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展 得 順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商 2700 余 戶。 （二）加快 渭濱苑項目 、 渭濱苑項目一期室外 的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快 渭濱苑 項目 單體 、 濱苑項目一期室外 的施工速度 ， 確保 渭濱苑項目單體 的一期工程、在 年底 月底前完成竣工驗收 ，室外工程外網(wǎng)完成 。 （三）完成 渭濱苑項目 項目 一期 的銷售工作 渭濱苑項目項目一期 全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年 的 目標(biāo)銷售額為 10 億 元，銷售率達(dá)到 80％。 （四）參加土地招標(biāo) 項目開發(fā)部要根據(jù) 公司 的實際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保 二期 土地 過戶和開工 。 3． 4． 2 項目投資分析方案 渭濱苑項目項目 投資分析方案 一、 渭濱苑項目項目 資金投入量分析 1. 項目預(yù)期工程投入測算 根據(jù) 渭濱苑項目項目一期 的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計本項目資金投入如表 31 所示。 37 表 31 預(yù)期工程資金投入測算表 時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金 二〇一一年八月一日 項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定 5000 萬元 二〇一一年 十 月一日 門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購 20210 萬元 二〇一一年十 二 月一日 結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購， 一期竣工驗收 3000 萬元 二〇一 二 年 三 月一日 設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工 ， 強勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷 10000 萬元 二〇一一年 五 月一日 一期入住 、交付 使用 ，二期十層 10000 萬元 合計 48000 萬元 2. 項目預(yù)期投入月度分解計劃 上述工程項目用款月度計劃分解如表 32 所示。 表 32 項目 一、二期 月度投資計劃 單位：萬元 日期 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 2021 年 元 月 投資 5000 10000 5000 5000 10000 3000 累計 二、 一期 項目銷售分析與預(yù) 測 1. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在 2800 元 /平米～ 2900 元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 2. 項目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段 的 房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項目在 12 個月 的 銷售周期內(nèi)（即 2021 年 10月初 至 2021年月底），按分階段銷售均價基本上可完成約 80%的總銷售量。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表 33 所 示 。 表 33 項目銷售額月度回款表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額 38 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～ 年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、 渭濱苑 項目投資平衡分析 綜合上述分析測算結(jié)果， 渭濱苑 工程預(yù)期投資運用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如 表 34 所示。 表 34 項目投資流量平衡表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項目 流入 流出 差額 累計 綜合表 34 分析，在考慮企業(yè)提供的 48000 萬元流動資金的情況下，按上述項目 開發(fā)、銷售條件， 渭濱苑 項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險。 但考慮到其中最大差額達(dá)到 20210 萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設(shè)投入還必須考慮 以 銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。 39 3． 4． 3 項目拆遷安置方案 渭濱苑二期 項目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標(biāo) 渭濱苑 項目已經(jīng)由 咸陽 市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)立項，為確保工程項目施工進(jìn)度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的 拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。 （二）拆遷范圍 世紀(jì)大道 路與 韓非 路交叉 及項目一期 地帶。 （三）主要工作及部署 1．項目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督 。 2．項目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負(fù)責(zé)拆遷安置工作。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞接枰匝a償安置。 2．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和 使用年限 等情況實行一次性貨幣補償。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應(yīng)附屬物一律 不予補償。 4． 住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認(rèn)定，以《房屋所有權(quán)證》所載明的為準(zhǔn)。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個人建房用地申報表》、《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認(rèn)定。 二、拆遷工作的實施 按照 渭濱苑 項目的總體施工進(jìn)度，拆遷工作可以劃分成如下 四 個階段。 1. 準(zhǔn)備階段 該階段 的 主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。時間要求 5 月 1 日前。 2. 調(diào)查 勘丈 階段 該階段 的 主要工作是完成 對擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊。時間要求： 從 7 月 1 日～ 8 月 1 日。 3. 實施拆遷階段 該階段 的 主要工作是按照 《 占地拆遷工作方案 》 和 《 拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn) 》 簽訂 《 拆遷補償協(xié)議 》 ，賠付被拆遷人補償費，拆除相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物，并落實建設(shè)工程用地。時間要求： 8 月 40 10 日～ 8 月 30 日。 4. 實施土方工程階段 該階段 的 主要工作是按照 渭濱苑 工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施土方工程。 9 月 1日起，開始分階段組織土方工程，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實施。 三、拆遷補償 （ 一）拆遷補償方式 1．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） （ 1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行安置。 （ 2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請補結(jié)構(gòu)、 使用年限 等市場價差。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅 房 為元 /平方米 ，非住宅房元 /平方米 。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請購買，價格為多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅房 元 /平方米 ；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購買，價格為元 /平方米。 2．貨幣補償 被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模渥≌?、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具 備相關(guān) 資質(zhì)的評估機構(gòu)出 具 的估價結(jié)果進(jìn)行一次性貨幣補償。其具體補償標(biāo)準(zhǔn)如表 35 所示。 表 35 渭濱苑 項目拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)表 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 類別 補充標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米 ） 分類 說明 住宅房 磚混一等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻，有完好鋁合金窗，水電配套設(shè)施齊 全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有瓷磚及水刷石裝飾的房屋 元～元 磚混二等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻或 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻 為 水泥清光的房屋 元～元 41 磚混三等 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元～元 非臨街門面 元～元 （二）過渡費發(fā)放 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 1．合法住宅房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月 元 /平方米 ，一戶不足元 /月的按元 /月計發(fā)，首期計發(fā)六個月過渡費，然后按每季度發(fā)放。 2． 有 合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住