【正文】 參見損益表 成本構(gòu)成表 項 目 單 價 (元 /平方 米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 第 43 頁 共 45 頁 43 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 第 44 頁 共 45 頁 44 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 20xx 20xx 20xx 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第一期銷售收入 第二期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流 第 45 頁 共 45 頁 45 量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累 計 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折 現(xiàn) 后 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052 。 參見成本構(gòu)成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 如設定銷售費用、管理費用和財務費用為固定成本，則項目贏 第 42 頁 共 45 頁 42 虧平衡點為 71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點的成本和收入。多層建安成本 600 元，高層建安成本 1100。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務，而此價格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛 名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。樓梯間和公共走道鋪設地面磚。有關(guān)的管線應預埋到位。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 參考當?shù)氐挠盟晳T。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 ——師大南路上已敷設有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。 20xx 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 20xx 年 10月，呼市政府批準呼市天然氣輸配工程立項。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 （ 3） 附屬設施及會所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 20xx 年呼市市居民人均煤炭消費量為 公 斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 第 39 頁 共 45 頁 39 公斤，增長了 %。小區(qū)的環(huán)境應仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當?shù)?松樹那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。 可以保持三段式的風格，下半部分的仿 石材貼面可以以暖色調(diào) 第 38 頁 共 45 頁 38 為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 屋頂建議同上。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 可以保持三段式的風格，下半部分的面磚可以采用中性色。屋脊的色彩應當與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。 建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。 第 37 頁 共 45 頁 37 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。色彩應中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。建議建筑風格采用現(xiàn)代風格為宜，線條挺直、簡潔。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風格及外立面建議 呼市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當?shù)牟罹唷? 價 格建議 （ 1）分期銷售價格模式預計 A、平均單價 ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。 （ 2） 以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。在規(guī)劃建筑設計上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進的規(guī)劃理念。 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 呼市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型， 為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復式房型，控制在 10％左右。 戶型比建議 面積（平米） 戶型及比例 合計 二房 三房 四房 復式 平層 錯層 平層 錯層 80 以下 8090 10% 10% 90100 15% 15% 30% 100110 5% 5% 10% 110120. 10% 10% 120130 7% 5% 12% 130140 3% 10% 13% 140150 5% 5% 第 34 頁 共 45 頁 34 150160 160180 5% 5% 180200 5% 5% 200 以上 合計 30% 20% 20% 15% 5% 10% 100% 說明： 目前呼市市場去化較好的房型面積在 80－ 100 平方米和130－ 140 平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。 考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。 提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)