【正文】 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 第 43 頁 共 45 頁 43 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預(yù)見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務(wù)費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 第 44 頁 共 45 頁 44 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 20xx 20xx 20xx 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設(shè)進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第一期銷售收入 第二期支出合計 建設(shè)進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流 第 45 頁 共 45 頁 45 量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累 計 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折 現(xiàn) 后 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052 。 參見成本構(gòu)成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 如設(shè)定銷售費用、管理費用和財務(wù)費用為固定成本，則項目贏 第 42 頁 共 45 頁 42 虧平衡點為 71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。多層建安成本 600 元，高層建安成本 1100。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛 名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務(wù)內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。 參考當?shù)氐挠盟?xí)慣。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。 20xx 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿 石材貼面可以以暖色調(diào) 第 38 頁 共 45 頁 38 為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。 第 37 頁 共 45 頁 37 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。 價 格建議 （ 1）分期銷售價格模式預(yù)計 A、平均單價 ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。在規(guī)劃建筑設(shè)計上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進的規(guī)劃理念。 戶型比建議 面積（平米） 戶型及比例 合計 二房 三房 四房 復(fù)式 平層 錯層 平層 錯層 80 以下 8090 10% 10% 90100 15% 15% 30% 100110 5% 5% 10% 110120. 10% 10% 120130 7% 5% 12% 130140 3% 10% 13% 140150 5% 5% 第 34 頁 共 45 頁 34 150160 160180 5% 5% 180200 5% 5% 200 以上 合計 30% 20% 20% 15% 5% 10% 100% 說明： 目前呼市市場去化較好的房型面積在 80－ 100 平方米和130－ 140 平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。 提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。 （ 5） 樓盤盤量過大，易形成較大風(fēng)險。 2． 5 結(jié)論 （ 1） 本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。 （ 4） 易地操作風(fēng)險 本項目在異 地操作，人生地不熟，當?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。 2． 4 風(fēng)險分析 （ 1） 供求關(guān)系風(fēng)險 呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。 2． 3 機會點分析 （ 1） 普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間 （ 3） 大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機會 第 31 頁 共 45 頁 31 （ 4） 市政府東進南延帶來的地段發(fā)展機會 （ 5） 刺激消費的政策出臺，帶來市場機會 呼市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。 （ 5） 供大于求 東苑就是一個很好的例證。 （ 4） 消費能力低下，價格上揚空間有限 畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經(jīng)濟中心。 （ 3） 競爭激烈 在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近 的樓盤為首選對象。 2． 2 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （ 1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位 昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費群。昭烏達路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。 （ 3） 政策優(yōu)勢 呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。 經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢： （ 1） 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。 1． 3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。市民