【正文】 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。開(kāi)發(fā)商可以在開(kāi)通煤氣以后向住戶(hù)收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期 “內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏? 外立面力 求簡(jiǎn)潔。 （ 3） 由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。 （ 4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。呼市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。 第二章 項(xiàng) 目選址 項(xiàng) 目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、 北依世紀(jì)一路。 n 環(huán)境規(guī)劃 第 24 頁(yè) 共 45 頁(yè) 24 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化 率較高。二期尚未開(kāi)盤(pán)。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 第 18 頁(yè) 共 45 頁(yè) 18 A 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計(jì) 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 第 19 頁(yè) 共 45 頁(yè) 19 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計(jì) 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計(jì) 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 第 20 頁(yè) 共 45 頁(yè) 20 小計(jì) 1694493 銷(xiāo)售總額 6324196 銷(xiāo)售面 積 平均價(jià)格 1649 n 建筑類(lèi)型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計(jì) 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 20xx 年 10月交房，二期將于 7 月份開(kāi)盤(pán)。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買(mǎi)商品房的公積金貸款一般不受限制。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地 第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè) 13 收益全 部用于城市建設(shè)。如麗苑小區(qū)就有 30萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開(kāi)發(fā)。 20xx 年，呼市居民戶(hù)中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購(gòu)房和建房支出 元，比上一年增長(zhǎng) 倍，占消費(fèi)支出的 %。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。 “仕奇 ”、 “伊利 ”等是呼市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。有 8 個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國(guó)家接壤，邊境線(xiàn)逾 4200 公里。全市總面積 17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。 表 1： 上海市、 內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 年度： 20xx 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2） * 6 965 第 6 頁(yè) 共 45 頁(yè) 6 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長(zhǎng) 12%，到 20xx 年按 20xx 年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到 318億元； 財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 10%，到 20xx 年達(dá)到 33 億元； 城市居民人均可支配 收入年均增長(zhǎng) 8%，達(dá)到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 7%，達(dá)到 3560 元； 人口自然增長(zhǎng)率控制在 9‰ 以?xún)?nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以?xún)?nèi)。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開(kāi)放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶(hù)以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) 8 量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量客源。 然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng) ——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 20xx 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。 20xx 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款 和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤(pán)子相當(dāng)激烈。 在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿(mǎn)后減按 15％的稅率征收企 業(yè)所得稅。 n 交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n 物業(yè)類(lèi)型 純多層小區(qū)。 收入能力及支付能力 呼市平均物業(yè)總價(jià)在 8－ 13 萬(wàn)元之間，所以潛在購(gòu)房者家庭年收入在 萬(wàn)以上，月付承受能力 1000 元左右。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)： （ 1） 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)。高科技園區(qū)帶來(lái)新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。 （ 5） 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。 2． 5 結(jié)論 （ 1） 本案地價(jià)低，為后期操作帶來(lái)很大的空間。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無(wú)法實(shí)施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問(wèn)題也可通過(guò)北面的師大南路臨時(shí)解決。從營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以?xún)?yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以?huà)?名或顧問(wèn)形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。 （ 3） 附屬設(shè)施及會(huì)所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 20xx 年呼市市居民人均煤炭消費(fèi)量為 公 斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 第 39 頁(yè) 共 45 頁(yè) 39 公斤，增長(zhǎng)了 %。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格及外立面建議 呼市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹唷? 為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住 第 33 頁(yè) 共 45 頁(yè) 33 宅提高層次。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策 等尚未定型。 （ 2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。呼市如意開(kāi)發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝 6 萬(wàn)左右上升到目前的 20 萬(wàn)多萬(wàn)。 在規(guī)劃上，這里過(guò)去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來(lái)是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心。 n 消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶(hù)等。 4． 3 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 （ 1）學(xué)府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。 1000 米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局 面。 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 20xx 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。