【正文】 第 1 頁 共 45 頁 1 呼和浩特金帝 ● 國際項目 可行性研究報告 二 OO 三年五月 目 錄 前 言 第一章 市場研究 第二章 項目研究 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 第四章 財務(wù)分析 第五章 結(jié)論 【前 言】 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進行可行性研究。 可行性研究 的工作從 3 月 15 日開始展開，至 4 月 10日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料 第 2 頁 共 45 頁 2 和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責(zé)的原則，編制出本可行性研究報告。 第一章 市 場研究 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于 1947 年 5 月 1 日，是我國最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊 ，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距 1700 多公里。有 8 個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾 4200 公里。全區(qū)總面積 萬平方公里，占全國總面積的 ％，居各省市區(qū)第 3 位。全區(qū)轄 8 個盟、 4 個市、 101 個旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396 個行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。 內(nèi)蒙古大部分是海拔 1000 米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積 531 萬公頃，人 均 公頃，居全國首位。森林總面積 萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達 ％，高于全國平均水平。同時，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。 內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個民族。 第 3 頁 共 45 頁 3 內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、 電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 內(nèi)蒙古自治區(qū) 20xx 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè) 40%，第三產(chǎn)業(yè)占 35%。 呼 和浩特市經(jīng)濟發(fā)展狀況和城市發(fā)展狀況分析 2． 1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為 “青色的城 ”，故有 “青城 ”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名 “綏遠 ”， 1954 年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托 縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積 17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里?？?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。 “仕奇 ”、 “伊利 ”等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。 呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30對貨車、 11 對客車直達或過呼市。呼和浩特至 烏蘭巴托的國際 第 4 頁 共 45 頁 4 列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通 48 條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。 呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ； 7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 “九五 ”期間，呼市的經(jīng)濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。 20xx 年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長到了179 億元，年平均增長率達到了 %。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “八五 ”時期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “九五 ”時期的 ︰ ︰。其中，非國有經(jīng)濟的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。非國有經(jīng)濟的投資、工業(yè)增加值和社會消費品零售總額比例由 1995 年的 %、 27%、 %上升到 20xx 年的 %、 %、 %。 “九五 ”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，一些長期制約經(jīng)濟社會發(fā)展的 “瓶頸 ”得到緩解。 “十五 ”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn) 代化首府城市為目標，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在活 第 5 頁 共 45 頁 5 力，大力推進城市化進程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步擴大對外開放，積極參與國內(nèi)外經(jīng)濟競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護。 表 1： 上海市、 內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟指標對比 年度： 20xx 指 標 項 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元 財政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2） * 6 965 第 6 頁 共 45 頁 6 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟適用房竣工面積 呼市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標是： GDP 年均增長 12%，到 20xx 年按 20xx 年價格水平計算達到 318億元； 財政收入年均增長 10%，到 20xx 年達到 33 億元； 城市居民人均可支配 收入年均增長 8%，達到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長 7%，達到 3560 元； 人口自然增長率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。 具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的 “十五 ”主要目標是，大力發(fā)展以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結(jié)合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。 2． 2 “十五 ”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃， “十五 ”期 間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極 第 7 頁 共 45 頁 7 調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬 改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在 20xx 年，市區(qū)日供水能力到達 52萬噸，自來水普及率達到 100%。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計劃到 20xx 年，城市氣化率達到 80%，集中供熱面積達到 1800 萬平方米。 此外，在 “十五 ”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計工作。 2． 3 人口分布及流動狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力 第 8 頁 共 45 頁 8 量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。 2． 4 居民收入水平及住房消費比例分析 20xx 年，呼和浩特人均可支配收入 元，扣除價格上漲因素，比 1999年增長了 %，人均消費性支出 元，扣除價格上漲因素，同比增長了 %，國有企業(yè)職工人均收入 元，同比增長 %，人均食品支出 元，占消費性支出的 %。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長 %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。 20xx 年，呼市居民戶中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購房和建房支出 元，比上一年增長 倍，占消費支出的 %。 表 2： 上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比 年度： 20xx 對 比 指 標 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 人均消費性支出（元） 第 9 頁 共 45 頁 9 其中：食品支出（元，所占比例） 住房消費（元，所占比例） (35%) (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3： 呼和浩特市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機構(gòu)負責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級管理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人員 5687 3732 高級工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 大專生 4800 第 10 頁 共 45 頁 10 圖 1： 20xx 年呼市居民每 100 元消費支出中的用途比例 2． 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。 1999 年，呼市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅