【正文】 土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地 第 13 頁 共 45 頁 13 收益全 部用于城市建設(shè)。建成竣工的數(shù)據(jù) ，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。 由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年 新建商品房存量說法各一。經(jīng)濟適用房銷售價格在 1150 元 /M2。 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100萬元以上的注冊資本和 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專 職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 l 土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限 滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。 銀行項目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經(jīng)濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。 建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營 10 年以上，市外投資在 100 萬元以上（含 100 萬元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 n 物業(yè)單價、總價及房屋面積 第 18 頁 共 45 頁 18 A 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 第 19 頁 共 45 頁 19 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 第 20 頁 共 45 頁 20 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面 積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 20xx 年 10月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。二期尚未開盤。屬于賽罕區(qū)。 第 23 頁 共 45 頁 23 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 環(huán)境規(guī)劃 第 24 頁 共 45 頁 24 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化 率較高。 （ 3）伯爵花園 n 地理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 交房時間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 年齡層次 由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲，呼市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人。 第二章 項 目選址 項 目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、 北依世紀一路。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。 第 27 頁 共 45 頁 27 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 項目 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運用 上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū) 第 29 頁 共 45 頁 29 概念無法比擬的。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。 在價格競爭上，由于呼市居民收入有限，對價格敏感度顯 第 30 頁 共 45 頁 30 得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。 20 萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。呼市經(jīng)濟無支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。 （ 3） 價格風險 以高出當?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風險。 （ 6） 政策帶來的市場風險 住宅消費對象的主體對西部經(jīng)濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。 （ 4） 當?shù)亟?jīng)濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當?shù)亻g距比例規(guī)定為 1： ），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬平方米左右，不宜過大。 規(guī)劃建筑設(shè)計建議 呼市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓 市領(lǐng)袖概念和形象。 （ 3） 由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。為此，新建住宅的建筑風格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。 在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項目的特色。 外立面力 求簡潔。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 外立面可以適當做一些修飾，避免過于單調(diào)。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期 “內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當?shù)氐淖≌谐鎏?。管道煤氣人均消? 立方米，比上年增長 %。該項目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲 配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。此外，昭烏達路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費。 室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實現(xiàn)，提高質(zhì)感。 會所 將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ―― 5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以 娛樂、休閑、運動為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標準、外部建材建議） 應(yīng)改變當?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細石混凝土地坪。 （ 5） 物業(yè)管理建議 第 41 頁 共 45 頁 41 呼市消費群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費敏感度極強，然而多層 元，高層不超過 1 元的市場物管價位，具有很強的定位性，不宜突破。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。該部分可在規(guī)劃方案確定后再