【正文】 稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。 內(nèi)蒙古是以蒙古族實(shí)行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計(jì)。全區(qū)總面積 萬平方公里，占全國(guó)總面積的 ％，居各省市區(qū)第 3 位。本公司通過對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。 第 1 頁 共 45 頁 1 呼和浩特金帝 ● 國(guó)際項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 OO 三年五月 目 錄 前 言 第一章 市場(chǎng)研究 第二章 項(xiàng)目研究 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 第四章 財(cái)務(wù)分析 第五章 結(jié)論 【前 言】 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。 第一章 市 場(chǎng)研究 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于 1947 年 5 月 1 日，是我國(guó)最早的民族自治區(qū)。全區(qū)轄 8 個(gè)盟、 4 個(gè)市、 101 個(gè)旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396 個(gè)行政村。自治區(qū)耕地面積 531 萬公頃，人 均 公頃，居全國(guó)首位。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個(gè)民族。明代定名 “綏遠(yuǎn) ”， 1954 年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡(jiǎn)稱呼市）。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個(gè)行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。呼市白塔機(jī)場(chǎng)已開通 48 條國(guó)內(nèi)航線，并開通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。 20xx 年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長(zhǎng)到了179 億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了 %。 “九五 ”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的 “瓶頸 ”得到緩解。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在 20xx 年，市區(qū)日供水能力到達(dá) 52萬噸，自來水普及率達(dá)到 100%。 2． 3 人口分布及流動(dòng)狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長(zhǎng) %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。這一地區(qū)市場(chǎng)大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年 60萬平方米的低檔位市場(chǎng)。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動(dòng)拆 第 12 頁 共 45 頁 12 遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。 20xx 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無法自行貼補(bǔ)購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 第 14 頁 共 45 頁 14 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼市近年的住宅銷售價(jià)格平均在 1400 元 /M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在 18001900 元 /M2，個(gè)別超過 20xx 元 /M2。超過 100 平方米的三房，主要的購買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。 第 15 頁 共 45 頁 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 20xx 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。 l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助 第 16 頁 共 45 頁 16 辦理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局 面。 第 17 頁 共 45 頁 17 另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長(zhǎng)，開發(fā)商壓力過大。 市 場(chǎng)微觀狀況分析 4． 1 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “東苑 ”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 1000 米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象加以研究。 n 銷售價(jià)格 一期平均價(jià)格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價(jià)為2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－ 130 大戶型為主。一期的銷售速度在每年 3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項(xiàng)目。 4． 3 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 （ 1）學(xué)府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100 元 /平方米。 n 消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。 n 銷售價(jià)格 一口價(jià) 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 區(qū)域選擇 首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近， 有一定的客戶來源。 職業(yè)特征 消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下： 第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在 1400 元或1500 元以下； 第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一 第 26 頁 共 45 頁 26 部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放 功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無法預(yù)見。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市 第 28 頁 共 45 頁 28 目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝 6 萬左右上升到目前的 20 萬多萬。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的 3 年內(nèi)，免所得稅。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū) “下只角 ”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。以此來應(yīng)對(duì)呼市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。 （ 2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。這一樓盤的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。 （ 6） 市場(chǎng)分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集 中。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策 等尚未定型。 （ 2） 盤量風(fēng)險(xiǎn) 20 萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社 第 32 頁 共 45 頁 32 區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過程，需要策劃一定的營(yíng)銷手段和推廣方案。 （ 3） 無論是區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊競(jìng)爭(zhēng)，還是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都十分激烈。 為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住 第 33 頁 共 45 頁 33 宅提高層次。 考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 呼市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型， 為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在 10％左右。 （ 2） 以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格及外立面建議 呼市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。色彩?yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。 建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 屋頂建議同上。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)?松樹那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。 （ 3） 附屬設(shè)施及會(huì)所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 20xx 年呼市市居民人均煤炭消費(fèi)量為 公 斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 第 39 頁 共 45 頁 39 公斤，增長(zhǎng)了 %。 20xx 年 10月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項(xiàng)。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 ——師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。社區(qū)小配套對(duì)物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。 參見損益表 成本構(gòu)成表 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /平方 米 ) 合 計(jì) (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平 請(qǐng)照等費(fèi)用