【正文】 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡潔的曲線，力爭有所變化。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。（2）分期價(jià)格建議――采用“低開高走平收”的價(jià)格模式 A、一期開盤期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米； B、一期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)17501850元/平方米，小高層21002200元/平方米； C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤期間：多層均價(jià)1600元/平方米，小高層1950元/平方米； E、二期開盤期：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)1850元/平方米，小高層23002400元/平方米；G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià)1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤期間：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2100元/平方米； （3）分期銷售進(jìn)度建議 A、總銷售周期45年；B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售3萬方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售4萬方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務(wù)。 價(jià)格建議 （1）分期銷售價(jià)格模式預(yù)計(jì)A、平均單價(jià)――多層：1800元/平方米； 小高層：2200元/平方米。（2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念?？紤]到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，呼市市場上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型，為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。說明：目前呼市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。10%15%20%合計(jì)200以上5%1802005%16018015016014015010%1301405%120130110120.5%10011015%90100809080以下錯(cuò)層錯(cuò)層復(fù)式三房戶型及比例 基本戶型及面積 戶型比建議 考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識別標(biāo)志物。為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 （4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。（2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（6） 政策帶來的市場風(fēng)險(xiǎn) 住宅消費(fèi)對象的主體對西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。（5） 物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn)呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。（3） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項(xiàng)目。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。 （1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 (2)（6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。（5） 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。（4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限畢竟呼市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。（3） 競爭激烈在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。（2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。以此來應(yīng)對呼市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場，應(yīng)被視為游刃有余。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。（5） 人文概念優(yōu)勢（4） 交通地段優(yōu)勢樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。（3） 政策優(yōu)勢 呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢：（1） 地理位置優(yōu)勢 本項(xiàng)目依靠金橋開發(fā)區(qū)。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無法預(yù)見。 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 可謂接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。項(xiàng)目選址項(xiàng)目特征分析 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。 年齡層次由于呼市收入水平很低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，呼市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 目標(biāo)市場定位和特征 有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費(fèi)金字塔上層的人。n一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。n一期現(xiàn)房，二期年底交房。n共有七種房型，房型面積為16180、22280、27300平方米不等。n銷售價(jià)格 物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 （3）伯爵花園 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。n一期銷售率約75％。n現(xiàn)房。n沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。n不詳，但房型種類比較齊全。n一次性付款96折，其余協(xié)商。銷售價(jià)格 物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 （2）芳汀花園消費(fèi)者 銷售情況 交房時(shí)間 環(huán)境規(guī)劃 主力房型 平均價(jià)格：1400元/平方米左右 銷售價(jià)格 純多層小區(qū)n總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。n屬于賽罕區(qū)。地理位置 （1）學(xué)府花園 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會有較大幅度的提升。n外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。n二期尚未開盤。一期所剩不多，只剩1－2萬余量。n一期為現(xiàn)房。n環(huán)境規(guī)劃 一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。主力房型 n物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 板塊競爭對象研究 與本案地段位置接近。地段位置 500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。n物業(yè)管理 一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。n100 %%比例躍層三房一房 建筑類型―― 銷售面積1694493 小計(jì)1850躍層250868 5F1660四室二廳277735 3F1600四室二廳234683 1F實(shí)際單價(jià)房型 E房型333740 6F1550三室二廳203350 4F1716三室二廳196000 2F1450三室二廳總價(jià) 面積樓層258889 6F1550二室二廳173005 4F1716二室二廳166752 2F1450二室二廳總價(jià) 面積樓層1212309 小計(jì)1850躍層184109 5F1660三室二廳203826 3F1600三室二廳172231 1F實(shí)際單價(jià)房型 1016446 B房型小計(jì)1850躍層150645 5F1660二室二廳166778 3F1600二室二廳140926 1F實(shí)際單價(jià)房型A房型 n 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。 只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。注：建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：l、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。次熱點(diǎn)區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計(jì)在3－5年后會有一個(gè)地位的提升。 新建商品房市場區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。銷售的主力房型為80100平方米的兩房。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在1150元/M2。一般的購買對象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購買的比例開始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，呼市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬平方米。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無法提供。、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開放土地二級市場，通過市場運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在2001年的7月底全面竣工。由于昭烏達(dá)路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價(jià)相對較低，無論開發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價(jià)，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在