【正文】 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQc UE%amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 參見(jiàn)損益表 成本構(gòu)成表 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /平方米 ) 合 計(jì) (元 ) 說(shuō) 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平 請(qǐng)照等費(fèi)用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費(fèi)成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費(fèi) 第 43 頁(yè) 共 46 頁(yè) 43 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費(fèi) 以上小計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 成本合計(jì) 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià)（元 /平方米） 說(shuō) 明 一 銷(xiāo)售收入 二 減：銷(xiāo)售成本 三 邊際利潤(rùn) 邊際利潤(rùn)率 四 減 : 銷(xiāo)售稅金 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 五 利潤(rùn)總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 第 44 頁(yè) 共 46 頁(yè) 44 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2021 2021 2021 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計(jì) 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 第一期銷(xiāo)售收入 第二期支出合計(jì) 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 第二期銷(xiāo)售收入 第 45 頁(yè) 共 46 頁(yè) 45 凈現(xiàn)金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 參見(jiàn)成本構(gòu)成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析 第 42 頁(yè) 共 46 頁(yè) 42 如設(shè)定銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為 71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)到37%以后，每銷(xiāo)售 1 平方 米住宅的邊際利潤(rùn)將成為純利潤(rùn)。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。多層建安成本 600 元，高層建安成本 1100。 如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。從營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問(wèn)形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。社區(qū)小配套對(duì)物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬(wàn)平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。在某些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際在收 第 40 頁(yè) 共 46 頁(yè) 40 回煤氣管網(wǎng)的投資成本 外，還將此作為贏利的一個(gè)來(lái)源。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無(wú)法實(shí)施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問(wèn)題也可通過(guò)北面的師大南路臨時(shí)解決。 開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 ——師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的 人工煤氣已通氣。 2021 年開(kāi)工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 2021 年 10 月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項(xiàng)。由此可見(jiàn)，呼市居民目前燃料消費(fèi)主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 （ 3） 附屬設(shè)施及會(huì)所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 2021 年呼市市居民人均煤炭消費(fèi)量為 第 39 頁(yè) 共 46 頁(yè) 39 公斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 公斤，增長(zhǎng)了 %。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸?shù)那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售巨大的推進(jìn)作用。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹(shù)種。 第 38 頁(yè) 共 46 頁(yè) 38 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對(duì)比，同時(shí)在建筑語(yǔ)匯上也與多層建筑相互對(duì)應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 屋頂建議同上。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺(jué)。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。 建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長(zhǎng)成后可與三、四層樓的陽(yáng)臺(tái)齊平。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格及外立面建議 呼市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹唷? 價(jià)格建議 （ 1）分期銷(xiāo)售價(jià)格模式預(yù)計(jì) A、平均單價(jià) ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。 （ 2） 以點(diǎn)、板結(jié)合的 方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 呼市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以 ，可以考慮一些錯(cuò)層房型， 為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在 10％左右。 戶型比建議 面積（平米） 戶型及比例 合計(jì) 二房 三房 四房 復(fù)式 平層 錯(cuò)層 平層 錯(cuò)層 80 以下 8090 10% 10% 90100 15% 15% 30% 100110 5% 5% 10% 110120. 10% 10% 120130 7% 5% 12% 130140 3% 10% 13% 第 34 頁(yè) 共 46 頁(yè) 34 140150 5% 5% 150160 160180 5% 5% 180200 5% 5% 200 以上 合計(jì) 30% 20% 20% 15% 5% 1