【正文】 經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售二期。n消費(fèi)者有車(chē)族、企業(yè)老總等處于呼市消費(fèi)金字塔上層的人。 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 區(qū)域選擇 首選呼市東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)周邊新建樓盤(pán)；其次選擇高校附近的文教區(qū)；本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來(lái)源。 年齡層次由于呼市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，呼市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。 收入能力及支付能力呼市平均物業(yè)總價(jià)在8－13萬(wàn)元之間，月付承受能力1000元左右。 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下：第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在1400元或1500元以下；第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤(pán)，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京；第三層次：個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來(lái)蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 第二章項(xiàng)目選址項(xiàng)目特征分析 地理位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。在規(guī)劃上，這里過(guò)去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來(lái)是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 交通狀況 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過(guò)昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂(lè)旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂(lè)等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無(wú)法預(yù)見(jiàn)。項(xiàng)目SWOT分析 本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)：（1） 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動(dòng)作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。（2） 成本優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在土地成本上有一定優(yōu)勢(shì)。呼市如意開(kāi)發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝6萬(wàn)左右上升到目前的20萬(wàn)多萬(wàn)。以低的土地成本開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位。（3） 政策優(yōu)勢(shì) 呼市結(jié)合黨中央和國(guó)務(wù)院西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。 （4） 交通地段優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車(chē)，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。（5） 人文概念優(yōu)勢(shì)與內(nèi)蒙古自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒(méi)有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，更多了幾分寧?kù)o、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤(pán)的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無(wú)法比擬的。高科技園區(qū)帶來(lái)新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。這些都為營(yíng)造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)，（6） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來(lái)應(yīng)對(duì)呼市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。 劣勢(shì)分析 客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也存在不少抗力，在開(kāi)發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。（2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤(pán)的抗性。（3） 競(jìng)爭(zhēng)激烈在板塊競(jìng)爭(zhēng)上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤(pán)的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開(kāi)發(fā)區(qū)附近的樓盤(pán)為首選對(duì)象。在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近7萬(wàn)平方米，整個(gè)30萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。這一樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。 在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于呼市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤(pán)以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。（4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限畢竟呼市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。呼市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。（5） 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷(xiāo)售不盡如意，去化速度也很慢。（6） 市場(chǎng)分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。 （1）普遍的低品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 (2)自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念和手段提供了足夠的空間 （3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì) （4）市政府東進(jìn)南延帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì)（5）刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售帶來(lái)很多變數(shù)。 （1） 供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開(kāi)發(fā)商各投資了50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。（2） 盤(pán)量風(fēng)險(xiǎn)20萬(wàn)平方米的社區(qū)，已占呼市一年開(kāi)工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤(pán)。（3） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤(pán)，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。 （4） 易地操作風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不確定因素。（5） 物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn)呼市目前有大量的多層樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過(guò)程，需要策劃一定的營(yíng)銷(xiāo)手段和推廣方案。（6） 政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 住宅消費(fèi)對(duì)象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國(guó)有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤(pán)的去化存在不確定因素。 結(jié)論 （1） 本案地價(jià)低，為后期操作帶來(lái)很大的空間。（2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（3） 無(wú)論是區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊競(jìng)爭(zhēng)，還是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都十分激烈。 （4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。（5） 樓盤(pán)盤(pán)量過(guò)大，易形成較大風(fēng)險(xiǎn)。 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周?chē)?00萬(wàn)平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無(wú)法在較高層次上形成突破，競(jìng)爭(zhēng)仍在低層次上展開(kāi)，項(xiàng)目?jī)炊嗉?。為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為1：），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來(lái)想象空間。提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為呼市景觀上的亮點(diǎn)。 考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬(wàn)平方米左右，不宜過(guò)大。 基本戶型及面積 戶型比建議 面積（平米）戶型及比例合計(jì) 二房三房四房復(fù)式 平層錯(cuò)層平層錯(cuò)層 80以下 809010%10% 9010015%15%30% 1001105%5%10% 110120.10%10% 1201307%5%12% 1301403%10%13% 1401505%5% 150160 1601805%5% 1802005%5% 200以上 合計(jì)30%20%20%15%5%10%100% 說(shuō)明：目前呼市市場(chǎng)去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場(chǎng)需求度略高于三房。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合?？紤]到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，呼市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型，為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 呼市目前尚處于低水平開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營(yíng)造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。（2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。（3）由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。 價(jià)格建議 （1）分期銷(xiāo)售價(jià)格模式預(yù)計(jì)A、平均單價(jià)――多層：1800元/平方米； 小高層：2200元/平方米。B、主力總價(jià)――多層：14－20萬(wàn)/套小高層：18－25萬(wàn)/套 （2）分期價(jià)格建議――采用“低開(kāi)高走平收”的價(jià)格模式 A、一期開(kāi)盤(pán)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米； B、一期強(qiáng)銷(xiāo)期間：多層均價(jià)17501850元/平方米，小高層21002200元/平方米； C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1600元/平方米，小高層1950元/平方米； E、二期開(kāi)盤(pán)期：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強(qiáng)銷(xiāo)期間：多層均價(jià)1850元/平方米，小高層23002400元/平方米；G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià)1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2100元/平方米； （3）分期銷(xiāo)售進(jìn)度建議 A、總銷(xiāo)售周期45年；B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售3萬(wàn)方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售4萬(wàn)方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售5萬(wàn)方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售5萬(wàn)方，第五年完成其余銷(xiāo)售任務(wù)。 物業(yè)品質(zhì)建議（1）建筑風(fēng)格及外立面建議呼市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺(jué)。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬