【正文】 G\GUCCI\LUEX（不分成，分區(qū)域分布） 。天（標(biāo)準(zhǔn)間） 40— 50% 五 、通州豎向商業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 1. 從通州豎向商業(yè)看，除大型集中式商場、酒店外外，城市豎向商業(yè) 2F 以上經(jīng)營狀況差，生存空間小，但在新的開發(fā)小區(qū) 、新開發(fā)商業(yè) 項(xiàng)目 商業(yè)物業(yè)上看，大多數(shù)都設(shè)計(jì)有 2F商業(yè)。天（標(biāo)準(zhǔn)間） 50— 60% 富爾豪酒店 三星 150 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 70— 80% 君逸酒店 三星 180 元 /間 2. 從各酒店經(jīng)營狀況上看，酒店經(jīng)營較一般，大多入住率在 60~70%，酒店存在供過于求狀況，但從酒店的市場細(xì)分看，性價(jià)比較高的快捷酒點(diǎn)還存在一定市場空白 奧揚(yáng)提 a) 由于通州外來人少， 大型 企業(yè)少，高檔酒店 的生存空間小，但從目前酒店看，大多酒店建設(shè)時(shí)間長，舒適性差， 因此，奧揚(yáng)認(rèn)為 新的假日型酒店存在一定的生存空間。月；二層： 20— 30 元 /㎡ 步行主要經(jīng)營國內(nèi)二三線品牌的各種服裝、鞋帽、精品以及休閑娛樂等商業(yè)，其中步行街中段有大型主力店大潤發(fā)生活超市、國美電器超市，是目前通州市人氣最旺的步行街 ； 2. 從商業(yè)街經(jīng)營狀況看，由于受通州城市青年人口（ 18— 25）少的限制，商業(yè)街整體經(jīng)營狀況較一般，沿街店面經(jīng)營較好，專賣店?duì)I業(yè)額大多在 50000— 70000 元，商業(yè)內(nèi)街、二層經(jīng)營狀況較差，大多關(guān)閉，商業(yè)街整體空置達(dá)到 53%； 奧揚(yáng)提示： a) 從步行街商業(yè)形態(tài)上看， 由于步行街對地段的要求較高，目前通州的唯一步行街經(jīng)營狀況較差，且本案處于新區(qū)，在短期內(nèi)無法聚集大量人氣，因此奧揚(yáng)認(rèn)為， 步行街 有一定的生存空間，但在規(guī)模上應(yīng)給予一定限制。 a) 電器： 國美電器 —— 1 家；蘇寧電器 —— 1 家； b) 生活： 大潤發(fā) —— 1 家；世紀(jì)聯(lián)華 —— 1 家；文峰超市 —— 1 家；農(nóng)工商超市 —— 1 家；蘇果超市 —— 1 家； 超市經(jīng)營狀況 a) 大潤發(fā) 周 五 ~周 天 人流量 周 一 ~周 四 人流量 上午 9： 00— 10： 30 ≈ 150 人／ 30 分鐘 上午 9： 00— 10： 00 ≈ 150 人／ 30 分鐘 上午 10： 30— 11： 30 ≈ 260 人／ 30 分鐘 上午 10： 30— 11： 30 ≈ 200 人／ 30 分鐘 下午 11： 30— 14： 00 ≈ 400 人／ 30 分鐘 下午 11： 30— 14： 00 ≈ 300 人／ 30 分鐘 下午 14： 30— 17： 00 ≈ 300 人／ 30 分鐘 下午 14： 30—— 17： 00 ≈ 200 人／ 30 分鐘 下午 17： 00—— 19： 00 ≈ 250 人／ 30 分鐘 下午 17： 00—— 19： 00 ≈ 150 人／ 30 分鐘 下午 19： 00— 21： 00 ≈ 510 人／ 30 分鐘 下午 19： 00—— 21： 00 ≈ 350 人／ 30 分鐘 b) 其它超市營業(yè)狀況 a) 世紀(jì)聯(lián)華超市人流量約為大潤發(fā)的 25— 30%；文峰超市約為大潤發(fā)的 20— 30%；農(nóng)工商超市約為大潤發(fā)的 10%； 奧揚(yáng)提示： a) 由于 通州居民 日常生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)大，且本案處于新城區(qū)，城市發(fā)展主流方向， 未來人流大， 區(qū)域無大型超市， 因此，奧揚(yáng)認(rèn) 為引進(jìn)超市 將為本案 帶來 大的 生存空間； （ 三 ）步行 街 1. 目前，通州市只一條有代表性的商業(yè)步行街道 —— 金游城商業(yè)步行街。 從經(jīng)營狀況上看，由于超市經(jīng)營水平的不同，位置不同，超市的經(jīng)營相差較大。 周一 ~周四人流量 周六 ~周天人流量 上午： 9:00~12:00 150/30 分鐘 上午： 9:00~12:00 160 /30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 180/30 分鐘 下午： 14： 00~17： 00 200 /30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 230/30 分鐘 下午： 19： 00~21:00 300 /30 分鐘 奧揚(yáng)提示： a) 由于 文峰大世界百貨是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏陌儇洠?檔次低， 經(jīng)營狀況一般， 且 本案 處于新區(qū)，人流有限， 奧揚(yáng)認(rèn)為 在業(yè)態(tài)定位上 百貨生 存 空間不大 ； （二）、生活超市 從生活零售業(yè)看，目前通州的生 活零售業(yè)主要以超市為主、貿(mào)易市場 為 輔，其中貿(mào)易市場規(guī)模大、點(diǎn)多、商品價(jià)格實(shí)惠，仍然是當(dāng)?shù)鼐用裰饕纳钍称废M(fèi)重要選擇。 樓層 文峰大百貨業(yè)態(tài) 1F 美寶蓮、歐柏萊、歐萊雅、帝凡尼、自然堂、羽西、羅西尼、卡西歐、西鐵城、天梭、梅花、老鳳祥、周大福、周太生 2F 天恩、 ERAM、尤西子、摩卡努、歐尼雅、紅人、萊迪雅、法拉瑞西、紛迪斯、 ELAND 3F 皮爾卡丹、蘋果、金利萊、花花公子、鱷魚、老人頭、貓人、 AB、羅蘭金狐貍、七匹狼、澳大利亞狄羊、雅戈?duì)?、羅杰紳、名鷹、啄木鳥、衫衫、九鹿王、雷諾天蒙 4F 喬丹、七匹狼、安踏、美津濃、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、卡巴、巴拉巴拉、小豬班納、巴布豆、好孩子、奧迪玩具、艾伊家； 5F 美的、飛利普、澳普、老板、夏普、長虹、康佳、蘇泊爾、三星、大金、三菱 2. 從經(jīng)營狀況上，文峰大世界百貨商場經(jīng)營狀況 中等 ，商場專柜出租月銷售額約在 50000—— 150000 元 之間。 六、 通州 各 商業(yè) 形態(tài)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r （一）、百貨商場 1. 目前，通州市只有一個(gè)百貨商場，文峰百貨商場，商場定位為中低檔次消費(fèi) 。 b) 從價(jià)格上看，單次消費(fèi)大多為 200— 300 元，單次消費(fèi)達(dá)到 500— 800 元較少； c) 從經(jīng)營狀況看，經(jīng)營狀況一般。 （三）、休閑娛樂 1. 通州市休閑娛樂項(xiàng)目較不發(fā)達(dá)，休閑娛樂的方式很少、休閑娛樂的場所也較少，主要有中低檔次的桑拿、足浴場所，中高檔次的酒吧、 KTV、會所、夜總會較少 ； 2. 從通州的休閑娛 樂場所分布來看，相對較分散，不夠集中，沒有形成集中的區(qū)域，形成區(qū)域的影響力 ； 3. 從休閑娛樂的消費(fèi)水平上看，消費(fèi)水平較低； 4. 從經(jīng)營狀況上看，經(jīng)營 相對 較好； 休閑種類 名稱屬性 數(shù)量（家） 消費(fèi)價(jià)格（元 /次 ） 經(jīng)營狀況 KTV 君領(lǐng) KTV、貓空 KTV?? 3— 4 500— 1000 周一 ~周四上座率為 70— 80% 周五 ~周天上座率為 90— 100% 酒吧 —— —— —— —— 夜總會 貓空夜總會 1 1000— 20xx 周一 ~周四上座率為 70— 80% 周五 ~周天上座率為 90— 100% 桑拿 新港灣休閑會所 ?? 7— 8 200— 500 周一 ~周四上座率為 50— 60% 周五 ~周天上座率為 70— 80% 奧揚(yáng)提示： a) 從休閑娛樂市場看， 由于人口結(jié)構(gòu) 中青年人口的外流，市場空間較小，但是由于通州休閑娛樂項(xiàng)目單一，隨著生活水平的提高， 休閑樂將更加娛多樣化，因此， 還存在一定的提升空間。 4316, 37%1242, 11%919, 8%623, 5%677, 6%1344, 11%2222, 19%399, 3% 一、 食品二、 衣著三、 居住四、 家庭設(shè)備用品及服務(wù)五、 醫(yī)療保健六、 交通通訊七、 教育文化娛樂八、 其它商品與服務(wù) 序號 項(xiàng)目 數(shù)值（ 單位：元） 一 食品 4316 二 教育文化娛樂 2222 三 交通通訊 1344 四 衣著 1242 五 居住 919 六 醫(yī)療保健 677 七 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 623 八 其它商品與服務(wù) 399 五、 通州商業(yè) 消費(fèi)特征及水平 （一）餐飲業(yè) 1. 從通州 區(qū) 餐飲消費(fèi)水平上看，通州市餐 飲業(yè)較不發(fā)達(dá)，大多以本土的小吃、小餐館為主，中高檔次的餐館、餐廳較少，國內(nèi)中高的餐飲品牌還不存在； 2. 從餐飲的價(jià)格水平看，餐飲消費(fèi)價(jià)格水平較低，大多數(shù)餐飲消費(fèi)為 20— 30 元／人月。 租金行情 ? 由于世紀(jì)大道南段幾乎無沿街店面，產(chǎn)生的租金水平作為參考價(jià)值較弱，但目前在售項(xiàng)目可作為重要的參考依據(jù) ，詳見在售項(xiàng)目調(diào)查表部分。如：江海皇都、江海陽光城、國盛 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 該路段北段較為成熟，主要業(yè)態(tài)為電器、建材，其次為餐飲、娛樂休閑等配套，南段主要以如市政配套政府、檢查院、公安局、銀行、郵電局及大面積的工廠、企業(yè)。 人流量 ? 作為新城區(qū)的商業(yè)街道，由于人氣不足進(jìn)行商業(yè)購買行為的消費(fèi)者較少或幾乎沒有。月。 月 ，西面店面價(jià)格 略低 ，約 3060 ㎡ 左右 ? 該路段與早期市民廣場商業(yè)步行街相連，對該路段的商業(yè)氛圍有一定的促進(jìn)。月。 交通南路沿街： 租金行情 ? 交通南路北段租金水平約 為 3033 元 /㎡，中間路段偏低主要在 1520 元 /㎡ 5）交通南路（大慶中路 新金西路） 630 米 路段 概況 ? 交通路商業(yè)街是通州市 老 城商業(yè)街，是 老 城商圈，居民生活的一條重要的主干道， 該路段與新金西路及金通大道各大主要商業(yè)要道相接； ? 整體的規(guī)劃及空間尺度有較好的視覺感受；局部地段結(jié)合城市整體輪廓線的起伏變化，給消費(fèi)者以親切感和識別感，購物環(huán)境相對良好； 人流量 ? 該路段人流較多，主要為周邊社區(qū)較多，很多消費(fèi)者還是通州第一集貿(mào)市場帶來的人氣。 ? 商鋪?zhàn)饨鹦星?： 3570 元 /㎡ 業(yè)態(tài) 服飾 鞋帽 餐飲 家電 醫(yī)藥 醫(yī)療 美容 美發(fā) 酒店 娛樂 金融 保險(xiǎn) 電動車 自行車 勞務(wù) 手機(jī) 通訊 中介 廣告 裝飾 其它生 活配套 合計(jì) 數(shù)量 19 11 10 10 8 7 6 6 6 5 5 3 40 119 單間面 （㎡ ） 3070 總建面積(㎡ ） 855 495 450 450 360 315 270 270 270 225 225 135 20xx 約 6120 ㎡ 比例（間數(shù)） 15% 8% 7% 7% 6% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 2% 30% 100% 租金行情 ? 由于本路段的商鋪經(jīng)營面積普遍較小， 且消費(fèi)人群消費(fèi)水平低，商鋪的租金水平都較低。 業(yè)種業(yè)態(tài) ? 本路段商業(yè) 形態(tài) 較為雜亂 ， 主要是各種形態(tài)的沿街零售商鋪，其中“皇城服飾超市 ”是通州市較為早期和大型的服飾類綜合商場 。月 經(jīng)營狀況 由于位于建設(shè)路，且超市規(guī)模大，也是通州唯一的大型超市，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)營較好 ； 4）新金路 （ 通州汽車站 _金苑公寓 ）： 1950 米 路段概況 ? 該路段連接 通掘公里、金通大道 與 團(tuán)結(jié)路，是最重要 的 東西 向道路 之一 。月 （ 元 /㎡ /天） ； 經(jīng)營狀況 從經(jīng)營狀況，空置率達(dá)到 53%，空置率較高； ②大潤發(fā) 建筑形態(tài) 1— 5 集中式商場 建筑面積 約 13000 平方米；其中商業(yè)超市 90000 平方米 商業(yè)形態(tài) 一層 國美電器、專柜出租（餐飲 珠寶鐘表 服飾 鞋帽 包 化妝品 小孩用品） 2 層 ~3 層 大潤發(fā)大型超市 物業(yè)租金 ? 專柜： 400— 450 元 /平方米 集中商業(yè)狀況 ①金游城 建筑形態(tài) 室內(nèi)外休閑商業(yè)步行街； 建筑面積 10 萬平方米 商業(yè)業(yè)態(tài) 服飾 婚紗 鞋帽 精品 美體 美發(fā) 美食 電影、娛樂、酒吧 通信、電腦、眼