【正文】 抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市紀委辦公室，市人武部，市法院、檢察院，市各群眾團體。各鎮(zhèn)（街道、園區(qū)、辦事處）要抓緊推進業(yè)主委員會的組建，力爭業(yè)主委員會全覆蓋，并催促各業(yè)主繳納專項維修基金。專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第三十三條專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。專項維修資金的使用，應(yīng)當進行造價審核，現(xiàn)場進行維修監(jiān)理，相關(guān)費用從專項維修資金增值收益中列支。第二十三條應(yīng)急單項維修費用在5000元以上的，應(yīng)當經(jīng)過審計并向業(yè)主公示；應(yīng)急單項維修費用不足5000元的，可以（二）專項維修資金管理單位根據(jù)該小區(qū)的資金狀況及維修需要進行專業(yè)指導(dǎo)，并確定是否列入維修計劃，對確定進行維修的項目，需保存維修前圖片、申請報告等相關(guān)資料；（三）單項維修預(yù)算達到規(guī)定額度的，需書面或公示征求業(yè)主意見，一是書面征求意見需達到相關(guān)范圍內(nèi)2/3業(yè)主同意；二是公示征求意見需相關(guān)范圍內(nèi)1/3業(yè)主未書面反對，公示方式為小區(qū)公示或網(wǎng)上公示，征求意見的具體方式由專項維修資金管理單位指導(dǎo)確定；（四）組織維修；（五）造價審核；（六）劃撥資金。第二十一條對發(fā)生危及房屋安全情形需應(yīng)急維修、更新和改造動用專項維修資金的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居（村）民委員會或相關(guān)業(yè)主提出申請，經(jīng)代管部門或?qū)俚卣M織相關(guān)專業(yè)人員現(xiàn)場確認，及時維修。（一）可以經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主一次性表決同意，由業(yè)主委員會在任期內(nèi)執(zhí)行。專項維修資金的使用應(yīng)當享受國家的免稅政策。第十二條開發(fā)建設(shè)單位在申請房屋預(yù)（銷）售許可證時，按照以下標準繳納專項維修資金：開發(fā)項目總建筑面積5萬平方米以下（不含5萬）的由開發(fā)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時全額代繳專項維修資金；開發(fā)項目總建筑面積5萬平方米及以上的由開發(fā)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時繳納總費用的30％，在辦理商品房銷售許可證時繳納總費用的70％。第十一條商品住宅或與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期專項維修資金。第十條《江蘇省物業(yè)管理條例》（2013年5月1日）施行后受讓土地的所建住宅物業(yè)配置電梯的（含商住項目），開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收前按照建筑面積20元/平方米的標準，交存資金專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備更新和改造。共用設(shè)施設(shè)備的除外；（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第二條本辦法適用于全市范圍內(nèi)的商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。第四十七條 本辦法自2011年5月1日之日起施行。第四十五條 專戶管理銀行違反本辦法規(guī)定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本辦法規(guī)定而未向市房屋行政管理部門及時報告的，市房屋行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協(xié)議，情節(jié)嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。第四十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）的規(guī)定予以處理。第四十一條 市房屋行政主管部門應(yīng)當會同市財政部門組織相關(guān)單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規(guī)范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。財政部門應(yīng)當加強對住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。住宅專項維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，經(jīng)業(yè)主大會投票通過，業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監(jiān)督，審計監(jiān)督費用可從住宅專項維修資金中列支。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第三十六條 專戶管理銀行應(yīng)當定期向市住宅專項維修資金管理機構(gòu)及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。第三十四條 房屋滅失的，在辦理注銷登記時按照下列規(guī)定返還住宅專項維修資金：（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬戶余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。第四章 監(jiān)督管理第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移，受讓方應(yīng)當持相關(guān)材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于抵押、質(zhì)押等擔保行為。第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。第二十九條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以按照下列程序組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支：（一）組織相關(guān)專業(yè)部門進行鑒定并出具鑒定報告；（二）由社區(qū)居民委員會就工程事項出具相關(guān)證明；（三）由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價咨詢機構(gòu)審定；（四）區(qū)房屋行政主管部門組織施工單位進行搶修；（五）區(qū)房屋行政主管部門會同相關(guān)業(yè)主對維修工程進行驗收后，將工程費用分攤至相關(guān)業(yè)主，并在該物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示7日；（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十八條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，應(yīng)當按照下列規(guī)定使用住宅專項維修資金：（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本辦法第二十四條第（三）項至第（七）項的規(guī)定辦理；（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由業(yè)主委員會按照本辦法第二十五條第（三）項至第（五）項的規(guī)定辦理。第二十六條 鼓勵業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會通過招投標選擇施工單位，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)及工程監(jiān)理機構(gòu)對工程預(yù)算進行評估及對工程進行監(jiān)理，相關(guān)費用從住宅專項維修資金中列支。（七）區(qū)房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日內(nèi)進行審核；經(jīng)審核符合條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構(gòu)，市住宅專項維修資金管理機構(gòu)自收到報告之日起3個工作內(nèi)日向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修和更新、改造費用余額的通知。第二十四條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案。第二十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（二）屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（三）屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（五）與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔。第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標準、規(guī)范的規(guī)定值；（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。第三章 使用第二十條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。第十九條 業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的，應(yīng)當按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案及時續(xù)交住宅專項維修資金。用于支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付評估、監(jiān)理等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的評估、監(jiān)理單位賬戶中。第十七條 劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應(yīng)當與開戶銀行、區(qū)房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法第二十八條第二款規(guī)定的緊急情況時，同意區(qū)房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項維修資金中支付相應(yīng)費用的授權(quán)協(xié)議書。第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會通過劃轉(zhuǎn)決議之日起10個工作日內(nèi)，到區(qū)房屋行政主管部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，并提交業(yè)主大會關(guān)于本辦法第十五條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。第十五條 業(yè)主大會成立后，要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，并同時對以下事項進行表決：（一）住宅專項維修資金專戶管理銀行的選定；（二）住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法；（三）確定業(yè)主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人的決議；（四）應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書；（五）市房屋行政主管部門認為需要由業(yè)主大會確定的與住宅專項維修資金有關(guān)的其他事項。開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。第十三條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金管理機構(gòu)在專戶管理銀行開立銀行專戶進行代管，實行?？顚Ｓ谩５谑l 購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購房人。第十一條 售后公有住房的購房人應(yīng)當在辦理房改手續(xù)時交存首期住宅專項維修資金或者委托售房單位交存。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在辦理項目初始登記前按照物業(yè)總規(guī)模交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專戶應(yīng)當在本市住宅專項維修資金專戶管理銀行開立。第八條 售后公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規(guī)定交存：（一）購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為本市房改成本價的2%；（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。第七條 商品住宅（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者結(jié)構(gòu)與之相連的非住宅，下同）的首期住宅專項維修資金按照下列規(guī)定交存：（一）%（%）交存；（二）購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為每平方米建安造價的5%。第二章 交存第六條 下列物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修