深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格(參考版)
2025-05-13 20:16本頁(yè)面
【正文】 若本物業(yè)以評(píng)估值發(fā)生轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)見下表： 預(yù)計(jì)稅費(fèi)計(jì)算表 16 （單位：元） 預(yù) 計(jì) 稅 費(fèi) 稅（費(fèi)）種 稅費(fèi)計(jì)算方法 物業(yè)名稱 H2120029 地塊 轉(zhuǎn)讓額 69,637,637 原建購(gòu)價(jià) 31,515,963 應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 0 改良投資 0 營(yíng)業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓額 *5% 3,481,882 城建稅 營(yíng)業(yè)稅 *1% 34,819 印花稅 轉(zhuǎn)讓額 *% 34,819 登記費(fèi) 轉(zhuǎn)讓額 *%（超過 1000萬(wàn)的部分按照 %計(jì)） 39,819 土地增值費(fèi) （轉(zhuǎn)讓額 原建購(gòu)價(jià) 改良投資 應(yīng)補(bǔ)地價(jià)） *20% 免交 單位所得稅 （轉(zhuǎn)讓額 原建購(gòu)價(jià) 改良投資 應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 印花稅 土地增值費(fèi)） *15% 5,185,523 合計(jì) 8,776,862 則預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為： 8,776,862 元 (精確到個(gè)位 ) 第四部分 附錄 一、 估價(jià)對(duì)象有關(guān)照片 二、《房地產(chǎn)證》復(fù)印件 三、《土地使用權(quán)出讓合同書》復(fù)印件 17 四、《土地使用權(quán)出讓合同書》補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件 五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件 六、付清地價(jià)款證明復(fù)印件 七、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 八、房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)證書復(fù)印件 九、其它附件 物 18 業(yè) 外 景 物 業(yè) 外 景 。因 15 此，我們采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法及假設(shè)開發(fā)法評(píng)估計(jì)算出的宗地地價(jià)的算術(shù)平均值作為最終評(píng)估結(jié)果。 203228201 ％＝ 17,680,853元 銷售收入－銷售稅費(fèi)＝建造成本 +利息 +利潤(rùn)，則 地價(jià)＝ 92,988,398元 地價(jià)＝ 68,852,499元 故：總地價(jià)： 68,852,499元（取整） 單位面積地價(jià)： 21835元 /平方米（取整） 樓面地價(jià)： 2991元 /平方米（取整） (三 )地價(jià)確定 1. 地價(jià)的確定方法 假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算出的宗地地價(jià)結(jié)果有一定差距，假設(shè)開發(fā)法結(jié)果是宗地的實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格，確定委估宗地上開發(fā)物業(yè)的客觀合理的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除合理的成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)后的合理價(jià)格，相對(duì)較好地反應(yīng)了宗地的市場(chǎng)價(jià)格。 前期工程費(fèi)按一次性投入計(jì)息， b— g按建造期內(nèi)平均投入計(jì)息，則利息為： （地價(jià) +2302000） [（ 1+%/12） 2 4 － 1] +73202260 [（ 1+%/12） 12 － 1] = 3224743+地價(jià) [（ 1+%/12） 24 － 1] 將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值為： {3224743+地價(jià) [（ 1+%/12） 24 － 1] }（ 1+%/12） 24 按照項(xiàng)目一般開發(fā)利潤(rùn)水平，即建造成本的 25％計(jì)。 （ 58950800+4604000+3177740） 3％＝ 2,001,976 元 g)不可預(yù)見費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi) 分別按照建安費(fèi)、室外配套費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的 5％、 ％計(jì)。 2400 20620+2600 2400＝ 58,950,800元 d)室外配套費(fèi)用 200（ 20620+2400）＝ 4,604,000元
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