【正文】 新建商品房的售價更是呈跳躍式上漲。 ” 2020 年 10月份，石家莊的房價同比上漲了 %，漲幅是 2020 年以來的最高點，同時在省內(nèi)也是漲幅最高的城市。另外，明年國家加大了保障性住房的供應(yīng)，這也勢必有效區(qū)分供需層次，間接起到調(diào)控房價的作用。 第二套房貸政策的作用中未來會顯現(xiàn)，尤其是對投資性購房有明顯打壓作用，因為這一部分是房價上升的主要動力。但是，房價出現(xiàn)南方城市那種絕對價 格下跌的可能性不大，可以預(yù)計的是增幅會下降。 六 次加息、第二套房貸首付比例提高，這些宏觀調(diào)控在一定程度上收縮和抑制了一部分需求。但應(yīng)該說，作為省會城市的石家莊，原來的底子較薄，今年的房價高企，總體還在理性范圍內(nèi)。隨著 “1+4” 組團城市格局的形成，人們的居住理念將發(fā)生變化， “ 大石家莊 ” 初具雛形。 從規(guī)劃上來說， 今年全市的房產(chǎn)開發(fā)基本依據(jù)規(guī)劃進行，在建設(shè) “1+4” 組團方面，應(yīng)該是發(fā)展步伐較快的一年。與東南城市副中心形成的地緣經(jīng)濟地帶項目潛力無邊。此區(qū)域正散發(fā)出前所未有的 “ 孔 雀東南飛 ” 的吸引力，這股吸引力，也蘊含著人們在城市化的步伐中。市委、市政府在該區(qū)域的全新行政辦公區(qū)，更多新的公共設(shè)施必將圍繞新行政區(qū)發(fā)展起來，隨之省會行政中心的遷移必將極大提升新行政中心周邊地區(qū)地價的上升，周邊配套的增值，必將使得該區(qū)域成為石家莊經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點，進而帶來更多商機。伴隨周邊配 套的規(guī)劃崛起（大學(xué)城、奧林匹克運動中心正在規(guī)劃中），屆時，省會行政中心的東南遷移將帶給石家莊城市更大跨越的發(fā)展。 地緣經(jīng)濟區(qū)三：東南城市副中心 VS 懷特商圈城市副中心下的地緣經(jīng)濟 2001 年，裕華區(qū)因石家莊市市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整而設(shè)立； 2020 年，裕華區(qū)將成為未來的省會行政中心的傳聞不斷。 這兩個經(jīng)濟圈交匯的地區(qū)融入了更多多元化經(jīng)濟元素。所在的大徑街也已經(jīng)改造完一部分。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 火車站的東部有全國最大的小商品批發(fā)市場 —— 南三條。這也歸功于東購商圈商業(yè)推動的結(jié)果，有了商業(yè)，才有商務(wù)、才有了財富的吸引。但事實證明，服裝、電子批發(fā)市場所帶來的人氣為東購商業(yè)帶來了興旺，也使其成為較早而且理想的辦公商務(wù)樓 。中宏匯景國際、先天下、怡安世紀(jì)、世紀(jì)方洲、云水 方洲、美東國際、一品門第等項目雖然不比前面的項目多，但其周邊廣安大街、東大街、西大街上的交通資源，以及國際大廈、世貿(mào)皇冠、上海灘、百客、上島等眾多餐飲娛樂場所的存在將為更多項目的開發(fā)提供基礎(chǔ)。值得一提的是，只租不售的臺灣百腦匯的建設(shè)，勢必給其周邊的凱嘉大廈、 燕趙財富中心 、西美等項目帶來巨大人氣，也創(chuàng)造更多的升值空間。該區(qū)域中商業(yè)商務(wù)類項目云集且耀眼，從西向東分別有東方新世界、凱嘉大廈、臺灣百腦匯、新休門商街、燕趙財富中心、北國、西美、麗迪亞商務(wù)中心、中宏匯景國際。與傳統(tǒng)意義上石家莊地理與經(jīng)濟的雙重中心的北國商圈交匯。尤其是城市中心向東移動后，以北國、燕春、博物館等點帶動的中山路城市中心沿線的商業(yè)、商務(wù)價值突顯。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 3 大地產(chǎn)經(jīng)濟圈形成 地緣經(jīng)濟區(qū)一：中山路北國經(jīng)濟地帶 VS 新休門 VS 廣安街商圈城市中心區(qū)域的核心經(jīng)濟圈 號稱石家莊第一街的中山路，可謂是石家莊的城市中軸。包括金城、凱嘉、東方潤龍、華脈、中宏、濱江、天滋、建國、新源發(fā)、天山、眾美、卓達、開元、大遠東等在內(nèi)的省內(nèi)外地產(chǎn)大家在石家莊投入資本數(shù)十億元進行 “ 地緣經(jīng)濟圈 ” 內(nèi)商業(yè)或商務(wù)類項目的建設(shè)。在此期間，由幾大傳統(tǒng)商圈與新興經(jīng)濟圈和沿線經(jīng)濟點陣相互交叉形成多個地緣經(jīng)濟圈。 隨著造城運動和郊區(qū)化運動， 石家莊房地產(chǎn) 在 2002 年后迎來了更大的機遇， 上海濱江 首先吹響了入石的號角，緊隨其后，浙江金城、 天津順馳 、浙江中豪以及北京、香港等外埠地產(chǎn)大戶陸續(xù)挺進石家莊。雖然， 石家莊 不能與 上海 、 北京 比，不能與 成都 、武漢 ，甚至 濟南 比，但石家莊就是石家莊，作為兼具河北、華北、環(huán)渤海區(qū)域性質(zhì)的城市，它的發(fā)展在于其發(fā)展的可能性，而這可能性蘊涵在城市的定位中，蘊涵在城市化進程、經(jīng)濟發(fā)展速度當(dāng) 中。 省會 城市經(jīng)濟發(fā)展 較慢原因是：承擔(dān)政治文化、社會發(fā)展功能，國有企業(yè)改革包袱沉重，老大自居的心態(tài)使然；與之對應(yīng)，經(jīng)濟中心功能相對單一，歷史包袱較輕，思想包袱小，一心一意搞經(jīng)濟建設(shè)。 廣東： 廣州 —— 對應(yīng)了深圳。 從設(shè)區(qū)市 城市 化率比較來看， 2020 年， 11 個設(shè)區(qū)市 城市 化率由高到低依次為：唐山 48%、 石家莊 %、 秦皇島 %、廊坊 %、張家口 %、邯鄲 %、滄州 %、邢臺 %、承德 %、衡水 %、保定 %。與全省平均水平比較，唐山、秦皇島、 石家莊 、廊坊 4 市繼續(xù)高于全省平均水平，其他 7市低于全省平均水平。 【 資料】 河北：全省設(shè)區(qū)市 城市 化發(fā)展綜合水平排定 唐山、秦皇島、 石家莊經(jīng)濟發(fā)展 位列前三 2020年全省 11 個設(shè)區(qū)市 城市 化發(fā)展綜合水平 “ 座次 ” 重新排定， 城市 化發(fā)展綜合指數(shù)由高到低依次是：唐山、秦皇島、 石家莊 、廊坊、邯鄲、滄州、保定、承德、邢臺、衡水、張家口。對經(jīng)營型、準(zhǔn)經(jīng)營型項目廣泛采用 BOT、 TOT 等多種方式進行建設(shè)，積極爭取國家政策性銀行、商業(yè)銀行以及國際金融組織、外國政府貸款，吸引社會資本全面介入城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。在重點鎮(zhèn)征收的土地增值稅、城 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、公用事業(yè)附加、市政公用設(shè)施配套費，除上交國家部分以外全額返還給鎮(zhèn)財政，專項 用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 各級政府要安排一定資金支持重點鎮(zhèn)規(guī)劃編制和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，省培育的重點鎮(zhèn)要盡快建立獨立的財稅機構(gòu)和鎮(zhèn)級金庫。對列入重點支持的 10 個中等城市實施動態(tài)管理。 唐山要確立“雙核”城市空間格局，以曹妃甸工業(yè)區(qū)和曹妃甸生態(tài)新城為重點，按照科學(xué)發(fā)展示范區(qū)的要求，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)曹妃甸新區(qū)，提升城市核心競爭力，帶動冀東地區(qū)全面快速發(fā)展。 【河北省的城市化進程】 資料 1： 《關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)化進程的 若干意見》提出，到 2020 年，全省城鎮(zhèn)化率達到 45%。而在僵持的過程中，交易量放不開，房地產(chǎn)經(jīng)濟將受到很大的內(nèi)傷，這對國民經(jīng)濟都是很不利的。 有學(xué)者指出，當(dāng)前很有必要加大調(diào)控，使需求能量逐步得到合理的釋放。當(dāng)然這也得有一個前提，即國家宏觀調(diào)控措施得力，房價正常波動，供需矛盾能夠逐步釋放，否則像現(xiàn)在這樣供需雙方僵持下去 (到 2020 年以后 )，價格不落、交易量不漲、供需矛盾進一步激化，需方能量嚴(yán)重積壓下去，房價會在預(yù)期的泡沫破裂期。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 當(dāng)前的房價暴漲主要是基于中國經(jīng)濟、人口持續(xù)增長、城市化進程加劇和住房、信貸改革以及消費觀念變化六大要素的集中作用，是改革中各種能量集中釋放的結(jié)果。但他們的需求又多以等候行政分房為主。 我國城市化對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，在放開戶口以前，基本是溫和性的，農(nóng)村戶口的居民基本不會拋卻戶口到城市購房，一般是租房臨時居住。 總的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市化進程中會隨城市化進程的加劇而不斷上漲，這是通常的表象。 所以相對來說，一線城市的房價上漲速度要快得多，即哪個城市資源越多 ，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也就越快。 目前北京、上海、廣州、深圳等地的房價上漲速度最快。城市化進程帶來的人口增量，會形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應(yīng)形成一定的壓力。但是由于我國人多地狹和經(jīng)濟發(fā)展及改革中問題凸現(xiàn)的時間問 題，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上的問題。 與國外資產(chǎn)階級的城市化進程相比，我國的城市化進程有著理性和溫和的特點，是伴隨著我國的各項制度的完善逐步進行的。法國跟英國加起來才 1 億人，所以這是 一個在人類歷史上從來沒有發(fā)生過的最大的遷徙，就是不斷的從鄉(xiāng)下往城里搬。此后到不久前的 戶籍制度和住房制度改革，將我國的城市化方式全面打開，各種形式的打工者成為了中國城市化進程的主力軍。 除此以外，中國的城市化進程開始于中國的用工制度改革過程中，各種農(nóng)轉(zhuǎn)非和合同工等勞動用工形式，在一定歷史時期是中國城市化進程的真正形式。 中國的城市化進程，準(zhǔn)確的說從改革開放興起打工潮就開始了。 我國的城市化進程， 前一段時間主要是向沿 海城市和大城市集中， 今后由于大城市房價和就業(yè)壓力太大，就開始向中小城市集中；隨著中西部開發(fā)進程的加速，中西部的城市也將加速這一進程，從房價和就業(yè)形勢上來說，中西部的進程更可能是大中小城市同步集中不同層次的人才。 美國北卡羅來納州立大學(xué)和佐治亞大學(xué)的專家們統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年 5 月 23 日，世界城市人口為 33億 399 萬 2253 人，農(nóng)村為 33 億 386 萬 6404 人。 根據(jù)聯(lián)合國的數(shù)據(jù)，1975 年到 2020 年，發(fā)展中國家城市人口年平均增長率為 %，世界平均增長率為%，中國則為 %； 2020 年前后，中國城市化率將超過發(fā)展中國家平均水平，到 2030 年將達到 %，高出發(fā)展中國家平均水平 個百分點。 因此，抑制房價與城市化進程應(yīng)協(xié)調(diào)處理。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 近日，國家發(fā)改委在 “2020 年 1～ 10月房地產(chǎn)市場運行情況 ” 中分析認為，今年前10 月 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了二、三線城市房價漲幅加快的趨勢。 自從上個世紀(jì) 90 年代末期國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖以來，房價一直昂首向前，即便是在調(diào)控期間，房價仍然能夠不為所動而堅持上漲趨勢。 總的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市化進程中會隨城市化進程的加劇而不斷上漲，這是通常的表象。 而如果這種壓力在短時間內(nèi)無法得到緩解，房價肯定在供需失衡間快速上漲。 【城市化對房地產(chǎn)市場的刺激作用】 城市化進程推動樓市升溫 觀點： 房價上漲的最大推動力是城市化進程。 石家莊市房地產(chǎn)的發(fā)展，將從過去三年的原始需求釋放階段，發(fā)展到品質(zhì)追求階段，如果能夠充分利用當(dāng)?shù)氐牡胤饺嗣}優(yōu)勢（市、地、鄉(xiāng)、村不同層級的政府關(guān)系）取得優(yōu)勢的土地資源，快速規(guī)劃建造，并在市場上大量釋放高性價比的住宅，將可在短期內(nèi)，在區(qū)域市場形 成競爭優(yōu)勢。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 石家莊市的經(jīng)濟總量中， 利潤外流（財政收入上繳）并不嚴(yán)重， 其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)成之中，大型國企（華藥、常山紡織等）占財政收入比重并不大，而作為現(xiàn)代物流，小商品城（批發(fā)市場）則主要由民營企業(yè)為主，可為地方財政增加收入， 未來隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅 速發(fā)展，有藏富于民的效應(yīng)，對人口的購買力增長有積極作用。 經(jīng)過對石家莊市的各項主要經(jīng)濟指標(biāo)的分析，我們認為 石家莊市的房地產(chǎn)市場還是有著可觀的成長空間， 理由如下： ? 作為省會城市，省、市二級領(lǐng)導(dǎo)均已意識到城市建設(shè)發(fā)展的迫切性 ? 人口基數(shù)已近 1000 萬人，且對周邊城市具有輻射作用，如城市發(fā)展迅速，將對周邊地區(qū)的富裕人群有強烈的財富吸收效應(yīng) ? 環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟整體發(fā)展，必然帶動作為交通樞紐城市的石家莊市的快速發(fā)展， 2020 年底，此區(qū)域已有大連進 入 GDP3000 億俱樂部，根據(jù)統(tǒng)計，此區(qū)域的沈陽、唐山、煙臺在 2020 年進入 3000 億俱樂部已無懸念，石家莊市也已達到2380億。體現(xiàn)在城市建 設(shè)上，石家莊仍然無法顯示出其作為一個擁有近 1000 萬人口的省會城市的城市面貌。這些政策對 2020 年的房價，都會產(chǎn)生一些影響。在全國土地 囤地達到了將近 10萬億平方米，意味著原來 “ 招拍掛 ” 土地上市量有 40%儲存在開發(fā)商手里，這種政策出臺后，必然會導(dǎo)致大量的儲備土地集中釋放。我預(yù)測， 2020 年不會像 20 2020 年，依然價格走勢過快的現(xiàn)象不會出現(xiàn)。也就是當(dāng)面粉比面包還貴的時候，房價不漲能行嗎？ 2020 年在經(jīng)歷了 20 2020 年利率的六次上調(diào)，存款儲備金的十次上調(diào)，買第二套房以戶為單位，包括在全國人大會議上制定的調(diào)子 —— 貨幣從緊政策 ?? 這些金融政策之后，首先對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響。除此之外，股市和樓市是捆綁在一起的一套馬車。 除此之外，連續(xù)四年我們國家的經(jīng)濟指標(biāo) GDP 以兩位數(shù)增長，國富民強，國家經(jīng)濟強大了，財政強大了，那么老百姓的口袋也鼓起來了。在未來的發(fā)展十年、二十年 以后，中國城市人口要達到 70%到 80%（根據(jù)國外的經(jīng)驗），中國才能真正進入發(fā)達國家的行列。石家莊主城區(qū)人口已接近 200 萬，正處于由大城市向大都市轉(zhuǎn)化的臨界點。都突出了 4 個組團衛(wèi)星城功能的要求。 那么，留給石家莊決策者的問題就是選擇怎樣一條路徑達成共同的目標(biāo)。城市內(nèi)部，定位的滯后，造成城市功能分區(qū)模糊，擴張選擇有限，綜合競爭力嚴(yán)重不足。全市的經(jīng)濟資源高度集中在市區(qū)范圍內(nèi)， 2001 年石家莊市內(nèi)的人口首位度達到了 14． 44。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 從宏觀層面看，石家莊雖然是河北省省會，但受到京津兩大都市圈影響，輻射范圍萎縮到冀中南地區(qū)，即便如此，也只是在京津?qū)街心系貐^(qū)的輻射范圍內(nèi)充當(dāng)配角。兩組數(shù)據(jù)足以佐證：在二 期城市總體規(guī)劃（ 1981 年 — 2000 年）中，規(guī)劃人口 80萬，用地規(guī)模 90 平方公里左右；但到 1990 年，建成區(qū)人口已達 96． 4 萬，用地面積 80． 3平方公里。 一核：指城市中心區(qū)商業(yè)商務(wù)核； 兩區(qū)：指主城區(qū)、新城區(qū)； 兩軸指沿中