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石家莊南王商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料

2025-05-18 14:39本頁面
  

【正文】 山路、裕華路的以原動(dòng)物園、省行政中心、中心商業(yè)商務(wù)區(qū)、人民廣場、博物館、裕彤體育場為主的東西向公共設(shè)施軸和沿京珠高速公路兩側(cè)的生態(tài)景觀軸; 四帶指西部山前生態(tài)休閑帶;橋西以水上公園、兒童活動(dòng)中心、烈士陵園為 依托,結(jié)合科技大學(xué)西校區(qū)、二監(jiān)獄搬遷改造和振頭村改建,形成的以省行政中心為核心的橋西行政、文化、體育設(shè)施帶;橋東以市行政中心、人民廣場、省博物館、科技館、體育館為重點(diǎn),結(jié)合廣安大街整治、棉紡廠搬遷,與南部的大學(xué)城公共設(shè)施帶、省體育中心、文化中心構(gòu)成的橋東行政、文化、體育設(shè)施帶;新城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。在現(xiàn)有格局基礎(chǔ)上,結(jié)合城市空間拓展,規(guī)劃形成 一核、兩區(qū)、兩軸、四帶 的城市布局結(jié)構(gòu)。一城,即中心城區(qū);一環(huán),指中心 城區(qū)與組團(tuán)之間的綠色隔離空間;四組團(tuán),即正定組團(tuán)、欒城組團(tuán)、鹿泉組團(tuán)、藁城組團(tuán)。到 2020 年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 63%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到 668 萬。 市域 是指石家莊市行政區(qū)范圍,面積 15848 平方公里。到 2020 年中心城區(qū)人口達(dá)到300 萬人;辛集、藁城、鹿泉、新樂達(dá)到中等城市規(guī)模;其他縣(市)達(dá)到 510 萬人; 15萬人建制鎮(zhèn)達(dá)到 35個(gè), 1 萬人以下建制鎮(zhèn) 58 個(gè);形成 “1 個(gè)都市區(qū)、四個(gè)二級城市、 9個(gè)縣城(縣級市)、 28個(gè)中心鎮(zhèn)、 65個(gè)一般建制鎮(zhèn) ” ,使市域城鎮(zhèn)等級、城鎮(zhèn)規(guī)模、職能結(jié)構(gòu)趨于合理。 1 石家莊市的城市規(guī)劃 按照 新版城市規(guī)劃 , 省會(huì)石家莊 的 城市規(guī)劃 將 分為 : “ 市域 — 都市區(qū) — 中心城區(qū) ” 三個(gè)層次,充分發(fā)揮規(guī)劃的宏觀調(diào)控作用,以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心,優(yōu)先發(fā)展中心城市,積極培育新增長中心,擇優(yōu)發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn),注重提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量,引導(dǎo)和培育城鎮(zhèn)群和城 鎮(zhèn)帶的形成和發(fā)展。此次規(guī)劃按對外交通、城市交通、郵電通信、能源建設(shè)、水資源利用、環(huán)境整治、城市建 設(shè)、城市更新與改造等 8 方面,規(guī)劃安排共 25 項(xiàng)重大工程建設(shè),開發(fā)時(shí)序?yàn)?“ 由內(nèi)而外、成片開發(fā),組團(tuán)發(fā)展 ” 。理想的石家莊城市空間結(jié)構(gòu)應(yīng)該是: “ 以主城為核心,拓展石門新城,形成三個(gè)核心,建設(shè)四大組團(tuán),開敞、組團(tuán)式花園生態(tài)城市空間格局 ” 重構(gòu)城市空間 根據(jù)石家莊的城市性質(zhì)、發(fā)展動(dòng)力及發(fā)展目標(biāo),在城市空間結(jié)構(gòu)重構(gòu)的過程中,規(guī)劃中央商務(wù)區(qū) (CBD)和國際貿(mào)易區(qū) (ITC)、石門新 城區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)、大學(xué)城、高新技術(shù)園區(qū)、物流基地、信息港、現(xiàn)代化換乘樞紐和大型購物城等為石家莊未來 20年城市發(fā)展的新戰(zhàn)略空間。城市空間拓展與重構(gòu)按四個(gè)層面展開:大都市、組團(tuán)圈、主城區(qū)、石門城。田園城市、生態(tài)城市、可持續(xù)城市是我們追求的理想之城。信息化、高速化、郊區(qū)化成為近年來推動(dòng)城市空間擴(kuò)展和重構(gòu)的重要因素。以維護(hù)景觀生態(tài)體系為前提確定城市發(fā)展方向和可建設(shè)用地。 石家莊經(jīng)歷了鐵路樞紐、國家制造業(yè)基地到華北地區(qū)商貿(mào)中心等城市功能演變,應(yīng)利用北靠京津、西依山西能源基地的區(qū)位和建設(shè)中國家高速交通樞紐優(yōu)勢,打造醫(yī)藥和紡織發(fā)達(dá)制造業(yè)基地和 “ 三北 ” 重要商埠,充分發(fā)揮 “ 省會(huì)城市 ” 功能,建設(shè)區(qū)域性中心城市。制藥、紡織、食品、石油化工、機(jī)械、電子、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)基 礎(chǔ)比較好,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大,對城市未來發(fā)展影響重大,應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化它們對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。中心城區(qū)用地面積控制在 270 平方公里以內(nèi)。 發(fā)展商貿(mào)旅游 石家莊市要提升城市綜合競爭力,營造良好的投資環(huán)境,增強(qiáng)省會(huì)石家莊的城市功能,就必須拓展主城空間,把石家莊做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美。石家莊應(yīng)當(dāng)抓住這些競爭優(yōu)勢,建設(shè)國家乃至全球意義的醫(yī)藥、紡織制造業(yè)基地。從競爭力要素來看,將石家莊與周圍 5 個(gè)緊鄰省份的省會(huì)城市,還有唐山與秦皇島進(jìn)行比較,石家莊沒有占據(jù)絕對優(yōu)勢的要素,但土地資源、勞動(dòng)力與資本等要素具有相對優(yōu)勢。 石家莊 將 建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、產(chǎn)業(yè)特色突出、環(huán)境優(yōu)美宜人、人民生活富裕、社會(huì)文明有序的現(xiàn)代化省會(huì)城市。 做強(qiáng)中心城區(qū),參與全球化進(jìn)程,發(fā)揮競爭優(yōu)勢,實(shí)施產(chǎn)業(yè)重構(gòu),擴(kuò)大對外開放,改善投資環(huán)境,整治生態(tài)環(huán)境建設(shè)美好家園,將是石家莊城市發(fā)展戰(zhàn)略的必然選擇。 石家莊作為河北省省會(huì),在短短的百年之間造就了城市輝煌。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 —— 商貿(mào)功能定位:華北地區(qū)重要商埠。 —— 產(chǎn)業(yè)定位:以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。 三、石 家莊市的城市定位及城市規(guī)劃 【通過石家莊市整體規(guī)劃的調(diào)研,探討城市發(fā)展方向,及不同地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α? 1 石家莊市的城市定位 城市發(fā)展定位 —— 區(qū)域功能定位:京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長,房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。因此, 扎實(shí)推進(jìn)富民思想、實(shí)施富民強(qiáng)省的戰(zhàn)略也成為我省貫徹十七大精神、從根本上縮小與發(fā)達(dá)省份差距的重要舉措。在我們國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)之時(shí),同時(shí)也到了“與民休息,與民共享”的時(shí)刻;十七大報(bào)告種種“讓利于民,藏富于民”的決策順應(yīng)民心,和諧民意。而工業(yè)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)和財(cái)政收入等各指標(biāo)的差距最終表現(xiàn)為實(shí)際生活中人民生活水平的差距。 110 月各省累計(jì)的居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)排序依次為:福建、河南、遼寧、河北、山東、江蘇和山西、浙江 、廣東,我省排名第四(詳見圖表六)。 在周邊及沿海省份中,各省都出現(xiàn)物價(jià)漲幅擴(kuò)大的趨勢, 10月份的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上升。 110 月,居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %,漲幅比前三季度擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn),同比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。我省增速最低(詳見圖表五)。 廣東和浙江全部財(cái)政收入分別比我省高出 億元和 億元,分別是我省的 倍和 倍,差距在逐月擴(kuò)大。財(cái)政支出完成 億元,增長 %,增速比前三季度加快 ,同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。 5)財(cái)政 2020 年 110月, 財(cái)政收支較快增長。各省的出口總額排序?yàn)椋簭V東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、河北、河南、山西,我省出口總額比遼寧少 151 億美元,比河南多 億美元。其中,機(jī)電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品分別完成出口 億美元和 億美元,分別占全省出口總值的 %和 %,同比分別提高 個(gè)百分點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4)出口 2020 年以來,我省進(jìn)出口呈現(xiàn)高速增長的勢頭, 110 月進(jìn)出口總值完成 億美元,增長 %,其中出口總值 億美元,增長 %,增速分別加快 和 個(gè)百分點(diǎn)。 從增速上看,各省增速差距不大,各省的增速排序由高到低依次為:福建、山西、山東和河南、江蘇、遼寧、河北、浙江、廣 東。 與周邊及沿海部分省份比較,各省的社會(huì)消費(fèi)品零售總額排序由高到低依次為:廣東、山東、江蘇、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。從增速上來看,各省的排序依次為:福建、河南和遼寧、河北、山西、山東、江蘇、廣東、浙江我省增速排名第四,比遼寧和河南均低 (詳見圖表二) 3)市場 2020年 110月,全省 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 實(shí)現(xiàn) 億元,增長 %,增速同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。 在與周邊及沿海部分省份比較中, 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的排序 依次為:山東、江蘇、廣東、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。其中,裝備制造業(yè)和石 油化工業(yè)完成投資分別增長 %和 %。工業(yè)主 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資力度增強(qiáng)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元,增長 %,增速比前三季度加快 個(gè)百分點(diǎn)。我省和江蘇并列居第五位, 仍低于河南 個(gè)百分 點(diǎn),低于遼寧 個(gè)百分點(diǎn) (詳見圖表一)。從規(guī)模上看,我省的工業(yè)增加值位次沒有發(fā)生變化, 仍低于河南和遼寧 ,分別相差 600 億元和 340 億元,差距繼續(xù)擴(kuò)大。實(shí)現(xiàn)利潤 億元,增長 %,增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 產(chǎn)業(yè)銜接良好,產(chǎn)銷率為 %,同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中重工業(yè)完成增加值 億元,增長 %,快于輕工業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)。 【資料 3: 2020 年 110 月河北省與周邊及沿海省份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較分析】 文章來源:河北省經(jīng)濟(jì)信息中心 更新時(shí)間: 2020125 河北省經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)監(jiān)測課題組 1) 工業(yè) 2020 年 110月,我省的工業(yè)生產(chǎn)和效益增長較快。 要通過機(jī)制創(chuàng)新推進(jìn)城建工作, 采取有效措施解決用地難題,積極打造融資平臺(tái)。郭庚茂指出,推進(jìn)城市建設(shè),必須體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求,切實(shí)做到三個(gè)結(jié)合, 即:把改進(jìn)形象同完善功能相結(jié)合,在改變城市面貌的同時(shí),注意解決城市建設(shè)、管理中的突出問題,解決提高城市品位和承載能力的問題;把加大城建力度特別是拆遷工作力度同惠民相結(jié)合,切實(shí)維護(hù)好人民群眾的利益;把加強(qiáng)城市建設(shè)、管理同產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合,不斷提高支撐城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)能力。張?jiān)拼◤?qiáng)調(diào),省直各部門不僅要從各自負(fù)責(zé)的工作出發(fā)全力支持省會(huì)的城市建設(shè),更要帶頭樹立省會(huì)意識(shí),努力創(chuàng)建整潔、嚴(yán)肅、有序的機(jī)關(guān)形象,為促進(jìn)省會(huì)城市面貌的改變做出表率。他強(qiáng)調(diào),城市建筑的設(shè)計(jì)必須實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,不但 內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能要符合要求,外部形象也要同整個(gè)城市景觀相適應(yīng),確保不留敗筆。 建設(shè)現(xiàn)代化城市要有具體、量化的指標(biāo),比如空氣質(zhì)量、人均水面面積、人均綠地、城市道路建設(shè)等,都必須達(dá)到甚至超過國家要求。 張?jiān)拼◤?qiáng)調(diào), 小打小鬧、修修補(bǔ)補(bǔ)建不成現(xiàn)代化城市。張?jiān)拼ㄕf,推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè),首先是要實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化,省會(huì)城市更要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。他在講話中指出,近年來 石家莊的城市建設(shè) 取得了一定成績,但是 也存在著不可否認(rèn)的差距。 座談會(huì)上, 石家莊市市長冀純堂匯報(bào)了該市城市建設(shè)的思路和打算。 省委、省政府對省會(huì)的城市建設(shè)工作十分重視, 特別是今年以來,張?jiān)拼?、郭庚茂等領(lǐng)導(dǎo)同志多次作出重要批示,對省會(huì)建設(shè)和發(fā)展提出了新的更高的要求。 石家莊上個(gè)世紀(jì)初建市, 1968 年成為省會(huì),建國五十多年來,特別是改 革開放以來,隨著城市的急劇擴(kuò)張,使得本處于市郊的企業(yè)和村莊被包裹進(jìn)城市,造成工業(yè)企業(yè)和機(jī)關(guān)、學(xué)校、居民區(qū)相互混雜。希望石家莊市按照省委、省政府的部署,以更大的氣魄推進(jìn)城市建設(shè),確保實(shí)現(xiàn)三年大變樣的目標(biāo)。從資料也可以看到,沃爾瑪,家樂福等外資賣場、超市也將于近期開店,從側(cè)面也證實(shí)了城市發(fā)展水平及消費(fèi)購買力的提升】 【資料二:河北省委書記 張?jiān)拼?、省長郭庚茂 2020年 12 月 27 日 出席石家莊城市建設(shè)工作座談會(huì)】 張?jiān)拼ü谑?huì)城市建設(shè)工作座談會(huì)上要求: 以更大氣魄 推進(jìn)城市建設(shè) , 確保省會(huì)面貌三年大變樣 省委書記張?jiān)拼?、省長郭庚茂 12 月 27 日 下午在省會(huì)城市建設(shè)工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),省會(huì)城市的建設(shè)情況,集中展示著一個(gè)省的整體形象、現(xiàn)代化建設(shè)的成果和社會(huì)財(cái)富的積累程度。 ? 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資: 1— 11月份全市城鎮(zhèn)投資增長 %,預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)投資增長 26%。 ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額:今年以來社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快,但增速較平穩(wěn),預(yù)計(jì)全年增長 17%,總量為 817 億元。 1— 11 月份,我市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。 11 月份,我市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %,其中商品房上漲 %,房屋銷售價(jià)格漲幅比全國上漲 %的幅度低 個(gè)百分點(diǎn)。其中,市消費(fèi)品零售額為 411 億元,同比增長 %,縣消費(fèi)品零售額為 億元,同比增長 %,縣以下消費(fèi)品零售額為 億元,同比增長 %。 1— 11 月份,全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元,同比增長 %,高于全省 個(gè)百分點(diǎn),比去同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。 財(cái)政收入保持較快增長 1— 11 月份,全部財(cái)政收入 億元,比去年同期增長 %,其中一般預(yù)算收入 億元,同比增長 %。 施工項(xiàng)目中:計(jì)劃總投資億元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù) 204 個(gè),同比減少 3個(gè); 計(jì)劃總投資三千萬元以上至億元以下施工項(xiàng)目 292 個(gè),同比減少 262 個(gè)。 從建設(shè)項(xiàng)目施工個(gè)數(shù)和本年新開工個(gè)數(shù)看,均比去年同期明顯增 長。 【石家莊市 2020 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù) ( 1— 11 月全市經(jīng)濟(jì)形勢分析及全年預(yù)測)】 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 1— 11 月份全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元,同比增長 %。食品類和居住類價(jià)格漲幅較大是影響居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素 ,上半年食品類和居 住類價(jià)格分別上漲 %和 %,影響居民消費(fèi)價(jià)格上漲 65%和 29%。 上半年,全 市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %, 漲幅比去年同期高 2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格、原材料購進(jìn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格和固定資產(chǎn)投資價(jià)格分別比去年同期上漲 %、 %、 %、 %,總體漲幅較大,其中房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最高, 15 月份在全國 70 個(gè)大中城市中居第 7位,比去年全年的 29位上升 22個(gè)位次。 合同外資是利用外資的先行指標(biāo),今年上半年合同外資額大幅下降,如果下半年項(xiàng)目儲(chǔ)備仍不足,也必將影響明年外資的到位。 上半年,全省利用外資呈快速增長之勢,實(shí)際利用外資和直接利用外資分別增長%和 %,而我市兩項(xiàng)指標(biāo)負(fù)增長與全省平均水平形成明顯的反差。實(shí)際利用外資比上年同期下降 %,其中直接利用外資下降 %。今年以來,我市主要外資指標(biāo)持續(xù)下滑。如果我市新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)繼續(xù)減少,將直接影響投資乃至整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段 ,投資對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍占主導(dǎo)
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