【正文】 。 在攻讀本科的這幾年時間內(nèi)，不可避免地存在著工作、家庭、學(xué)習(xí) 之間的 矛盾，但得到了 老師 、同事、家人、同學(xué)的大力支持和幫助，為此向他們致謝。從論文的選題、結(jié)構(gòu)到資料的整合等工作都得到了 導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)。在我們的小區(qū)里，我們將收費的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都予以公示，對業(yè)主以誠相待，以實相告，雖然我們收費采取的是包干制，但是我們還是 在去年年底公布了去年的收支情況，并請業(yè)主代表參加審核， 在小區(qū)會所搞了一次業(yè)主代表選舉活動，其間穿插業(yè)主的才藝表演，我們認(rèn)為這樣做既三、特約服務(wù)人性化、最大化在同檔次的小區(qū)中，我們小區(qū)的收費是較低的，但我們通過在小區(qū)搞市場開發(fā)，也就是將特約服務(wù)最大化、人性化來實現(xiàn)優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量、豐富的服務(wù)內(nèi)容 和可觀的企業(yè)利潤。因此，我們在抓服務(wù)的同時，也注重管理意識和管理手段提高，在和裝修業(yè)主、施工單位簽署協(xié)議、發(fā)放須知的基礎(chǔ)上又不厭其煩地講解各類裝修注意問題等等，并在其裝修時每天巡查兩次 [15]。 做好業(yè)主入伙和裝修管理工作業(yè)主入伙是物業(yè)公司與業(yè)主第一次正面接觸，能否給業(yè)主留下一個良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我們和開發(fā)商工程部、營銷部幾次就交房工作召開專門會議，我們制定專門的交房流程、統(tǒng)一說辭、投訴處理時限等一整套方案，在業(yè)主入住前我們做足了工作、 “開荒 ”處理、現(xiàn)場布置、懸掛條幅、燃放鞭炮，總而言之，使辦理入住手續(xù)的業(yè)主真正有回家的感覺，與對面小區(qū)入伙時的悄然無聲，形成了鮮明對比。在當(dāng)?shù)赜写皼_墻角不吉利 的風(fēng)俗習(xí)慣，后來在交房時，業(yè)主就這個事在銷售中心說開發(fā)商有經(jīng)驗 ， 開發(fā)商的一個領(lǐng)導(dǎo)直朝我們豎大拇指。后來事實證明這個銷售策略非常不錯，首先，它能避免物業(yè)后期管理的一些麻煩；其次，在入伙時為業(yè)主提供一些不錯的裝修公司可以選擇，獲得了多數(shù)外地業(yè)主的贊許；再次，還將空置的門頭房出租給了裝修公司并帶動周 邊商鋪的銷售，一舉三得，開發(fā)商對我們的建議也非常滿意。我們公司的做法是主動出擊，在公司尚未與開發(fā)商簽訂正式合同的時候就已經(jīng)通過各種方式對本項目進(jìn)行介入工作，在簽訂合同后，我們將前期物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)在銷售中心向買房人明示，同時要求開發(fā)商在銷售合同 中就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、計費方式及計費起始時間和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容 予以詳細(xì)約定。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對策： 根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同； 雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點應(yīng)對服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚 簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法； 4 、雙方對違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對合同違約責(zé)任做出明確的約定。 ”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不 能減少。 綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性 及特殊性。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾 [9]。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對策： 加強前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識； 建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場； 建立健全招投標(biāo)備案制度； 培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制； 5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu) ； 政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作 [15]。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多 問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題， 前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個問題把好關(guān)口： 規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為 目 實踐中，一些地區(qū) 的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場正逐步建立。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。 8 物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是 “父子 ”關(guān)系， “老子 ”開發(fā)的，物業(yè)直接請外來 “管家 ”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè) “私下 ”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮 “質(zhì)價相符 ”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān) 管方式和能力還有待提高 [13]。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。 [6] 一些 問題 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確 ， 物業(yè)承接驗收制度不完善 ， 業(yè)服務(wù)和收費 質(zhì)量和價格不符。 四熟悉項目工程的情況，物業(yè)管理 3 個基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因為保修既工程維修方面人員的技術(shù)性和工程人員的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。 二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補補。 生效時終止 ,用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止 [5]。 4 管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費