【正文】 20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)20%以上業(yè)主提議；(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定；(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議；(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：(一)物業(yè)的使用、維護、管理；(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益分配；(四)業(yè)主共同利益的維護；(五)業(yè)主共同管理權的行使；(六)業(yè)主應當履行的義務；(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。第三節(jié) 業(yè)主大會第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；(八)改建、重建建筑物及其附屬設施；(九)改變共用部位、共用設施設備的用途；(十)決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項?；I備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作：(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則；(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。籌備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告?；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。籌備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議?；I備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定。第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關規(guī)則。第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；(二)房屋及建筑物面積清冊；(三)業(yè)主清冊；(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告；(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日?；I備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。第二十二條 籌備組成員應當符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力；(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職；(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為；(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為?；I備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設、維護經(jīng)費由相關部門分列入部門預算。第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；(三)公共車位數(shù)量和位置；(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；(六)共用設施設備名稱及權屬；(七)其他需要明示的場所和設施設備。第十六條 新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當提交下列資料辦理：(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；(二)物業(yè)服務合同；(三)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書；(四)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；(五)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；(七)地名批復文件。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。第二章 物業(yè)管理區(qū)域第十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)。第三條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。市長 陳建華 2014年3月13日廣州市物業(yè)管理暫行辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。主題詞：物業(yè)小區(qū)管理辦法通知 抄送：處領導，存檔。第五十二條本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第八章附則第五十一條住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關單位負責管理。第四十九條收費依據(jù) 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。第四十七條業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關部門處理。（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。第四十六條業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質(zhì)。第四十四條供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。第四十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業(yè)主委員會同意。（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。（二）在規(guī)定地點設置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。（三）設施設備標志齊全、規(guī)范，