【正文】 / 2。賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關票據(jù)為限）。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔的責任范圍如下： 出賣人的責任范圍：退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。對策：根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。第八項：關于各方責任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。第七項：關于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。要求開發(fā)商提供保證責任。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。如果此類房屋出售，1 / 2簽訂購房合同八大注意事項開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。律師建議增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。對策：在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。對策：將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。第四項：關于書面通知陷阱：合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。可能導致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。對策：在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。第二項：關于公攤面積陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第五，應該明確裝修標準?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且根據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。質(zhì)量問題。（3）按重臵重建成本投保，重臵重建成本即重新購臵或重新建造房屋所需支付的全部費用。賬面原值加成數(shù)即在保險人與被保險人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)賬面原值的基礎上再附加一個成數(shù)，使之趨近于重臵重建價值。按賬面投保是一種不足額的投保。企業(yè)房產(chǎn)保險金額的確定有三種方式：（1）按照賬面原值確定保險金額。隨著貸款購房人還款成數(shù)的提高，其受益程度也隨之提高。發(fā)生提前還款的情況時，如何處理房屋保險？如果購房人提前償還了銀行貸款本息，可以選擇如下兩種方法處理未到期的房屋保險合同：，由原來的貸款銀行變更為購房人本人，保險合同繼續(xù)有效；，按照未到期保險費的75%退還保險費，保險責任終止房屋保險的賠款接受人是誰？在貸款期間內(nèi)，由于房屋的抵押權(quán)人是貸款銀行，所以房屋保險的第一賠款接受人，即第一受益人是銀行。發(fā)生災害事故時應盡力搶救，保護好現(xiàn)場，并在24小時內(nèi)通知保險公司。簽訂保單時，被保險人姓名、保險財產(chǎn)地址必須逐一寫清楚。其保險期限由投保人選定，普通保期為一年，長效險期為5年，期滿后退還全部儲金。該險種把房屋、室內(nèi)裝飾財產(chǎn)列為特約承保財產(chǎn)，可以普通險、長效險兩種形式承保。由于住房保險開辦時間不長，因此在一些城市抵押保證保險還處于暫停階段、但做為投保人還可選擇其它貸款住房保險。保險金額按購房合同的實際價值確定。保期自貸款次日零時起到貸款還清之日止。一、如果是貸款買房，可投保城鎮(zhèn)居民貸款保險。購房怎樣投保？當人們用半生甚至是一生的積蓄，花巨款購買了一套住房、且費盡心機進行裝修后，這一巨額房產(chǎn)一旦遇到天災人禍，怎樣可以挽回損失？有資料表明：目前不知怎樣投保住房及對住房投保險種不熟悉的占60％以上；自己主動投保的只占20％左右。保險具有提高信用，促進資金融通的作用。如果投保了住房保險，就可以使經(jīng)營者在這方面的利益獲得保障。房產(chǎn)經(jīng)營者以收取租金為目的。主要表現(xiàn)在：一、住房保險可以保證居民在房屋因遭受自然災害和意外事故而發(fā)生損失時，獲得一定的經(jīng)濟補償，為居民的日常生活提供安全保障。這種以住房及其有關利益為保險目標的保險，稱為住房保險。流通、消費過程中，風險事故可能給住房造成損壞，給住房者帶來經(jīng)濟、生活上的困難。房地產(chǎn)保險合同也可由雙方的委托來辦理，如抵押房地產(chǎn)保險可委托銀行辦理。第三，收取保險費。第二，簽發(fā)保險單。保險標的名稱和數(shù)量，保險責任起訖時間，保險價值和保險金額等。具體程序是：第一，填寫投保單。一般程序為銀行與個人簽訂購房借款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。該保險主要為保障貸款銀行利益，當發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務，則保險公司有權(quán)處臵抵押住房。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購臵，家庭經(jīng)濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款都有必要替住房加保險。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行為相聯(lián)系。個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積貸款和商業(yè)性個人住房擔保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。期房的保險費如何計算？目前有很多貸款購房人購買的是期房，往往要在幾個月或一年以后入住，所以我們計收從入住日到貸款結(jié)束日的保險費。⑩訂立保險合同的日期。⑧保險金賠償或者給付辦法。⑥保險價值和保險金額。④保險責任和責任兔除。②投保人、被保險人名稱和住所，以及人身保險的受益人 的名稱和住所。需要提出的是，與一般保險不同的是，住房臵業(yè)擔保公司有處臵抵押物并受償?shù)臋?quán)力。住房臵業(yè)擔保公司為個人提供擔保時，應當同時要求被擔保人以其所購、建住房以抵押方式向住房臵業(yè)擔保公司提供反擔保。目前成都、上海等城市正在探索由一個有一定資格的社會中介服務機構(gòu)即住房臵業(yè)擔保公司對借款人提供信用擔保的形式。北京市的購房抵押貸款保險與蘇州綜合保險在財產(chǎn)險和人身意外險相同，第三種保險責任為借款人所在單位倒閉、撤銷、被兼井、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會原因致使無法還貸超過3個月時，由保險公司負責償還24個月的貸款本息。在保險期內(nèi)，由于上述保險責任中的原因造成貸款本息損失的，由保險公司負責賠償。綜合保險以蘇州、北京為代表，從1993年開始為配合職工購建住房低息貸款的開展，降低貸款風險，保證貸款資金安全，由中國人民保險公司蘇州分公司開展了綜合保險，綜合保險責任包括三項內(nèi)容：一、對借款人抵押的房產(chǎn)進行財產(chǎn)保險；二、借款人因意外事故或疾病喪失部分或全部還款能力；三、借款人因其他原因無法歸還貸款或故意賴帳等造成的貸款本息損失。我國現(xiàn)有的幾種住房保險形式財產(chǎn)保險。而個人住房抵押貸款險的保險金額分年計算，保險費率高于抵押貸款屋保險，保險期限不超過20年。住房保險主要有個人抵押貸款房屋保險、家庭財產(chǎn)保險和個人購臵住房抵押貸款保證保險。有此險種是因為銀行和借貸人都在尋求保障，因為個人貸款業(yè)務期限往往較長，當中可能會出現(xiàn)變數(shù)，銀行希望借款人在無力償還貸款時能保障貸款的償還，而借款人則希望這一保障能使其保留房產(chǎn)；而這種保障是雙方都無法解決的，因此引入了住房貸款保險：保險費＝保險金額（即總房價）保險費率保險期限。購房保險常見問題為什么要買住房貸款保險？購房者在貸款買房時，大多數(shù)銀行都有“強制性”的規(guī)定，必須同時購買“個人抵押貸款房屋保險”。五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行當您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請。另外還要注意一、申請貸款前不要動用公積金如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。此外，特別提醒借款人注意的是，當您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時告知貸款銀行。五、提供本人住址要準確、及時借款人提供給銀行的地址準確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。四、向銀行提供資料要真實申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個