【正文】 此函。估價(jià)對(duì)象于2004年10月10 日動(dòng)工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 估價(jià)方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師和估價(jià)員聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件：房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》及估價(jià)方《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)》等復(fù)印件。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。估價(jià)方法根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。估價(jià)依據(jù)1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書(shū)（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價(jià)人員向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。第二篇估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：合肥大溪地客戶(hù)經(jīng)理模擬法定代表人：寫(xiě)字樓：合肥國(guó)大溪地層號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無(wú) 大堂： 無(wú) 內(nèi)墻： 毛坯 門(mén)： 暫無(wú)資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶(hù)一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋?zhuān)荒芤匀魏涡问娇d于任何文件、通函或聲明。、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶(hù)經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶(hù)經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類(lèi)型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià)。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率。（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型：1每年基本上固定不變。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。估算凈收益。估算有效毛收入。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月223日————撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂(lè)福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。綜上，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。d．隨著社會(huì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。b．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中綠化對(duì)環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對(duì)特殊用地區(qū)的破壞等。社會(huì)效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中一定投入對(duì)提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)提高社會(huì)文明作用方面的內(nèi)容；三是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。在本方案中，價(jià)格因素較為敏感。遠(yuǎn)大于30859m178。時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。（178133970990）≈30859。則Q=CF247。，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬(wàn)元，計(jì)劃建筑面積為124800方米，；， 萬(wàn)元，則單位面積銷(xiāo)售價(jià)格為21359元，單位面積銷(xiāo)售稅金及附加為1174元。而平均報(bào)酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。、21623萬(wàn)元、18019萬(wàn)元、8410萬(wàn)元。此外共計(jì)720戶(hù)，共計(jì)720個(gè)車(chē)位，車(chē)位200000元/個(gè)，則2023年~，68574萬(wàn)，729951萬(wàn)。由表可知，2022年銷(xiāo)售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷(xiāo)售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。%，%，%。現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)為開(kāi)發(fā)總成本的3%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為總銷(xiāo)售收入的5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為土地成本，建安費(fèi)用，前期工程費(fèi)，附屬配套費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總和的3%。（熟地價(jià)）。%。3=18257。并編制比較因素條件說(shuō)明表。小區(qū)綠化率高，停車(chē)位足夠?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。南國(guó)裕墅項(xiàng)目臨近鹽都區(qū)崇禮路實(shí)驗(yàn)學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國(guó)際學(xué)校。暢享3公里繁華都市圈，項(xiàng)目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。鳳麟府項(xiàng)目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)聯(lián)合打造，項(xiàng)目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)。中海華樾隸屬于中國(guó)建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，始終堅(jiān)持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。計(jì)劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，其中分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；二期工程：2023年5月開(kāi)工，建筑面積為62400m178。項(xiàng)目共12棟住宅樓，分為兩期開(kāi)工。項(xiàng)目總建筑面積為124800m178。其中，地下車(chē)庫(kù)面積15000m178。幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)、楓葉國(guó)際學(xué)校綜合商場(chǎng)：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤(rùn)都生態(tài)公園醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來(lái)隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。項(xiàng)目地址:神州路156號(hào)售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處樓盤(pán)特色:低層、低層住宅房源情況:法式低層、花園洋房城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。南國(guó)裕墅物業(yè)類(lèi)別:住宅 商鋪所屬區(qū)域:城西南建筑類(lèi)別:低層、低層住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2018年9月所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中容 積 率:開(kāi) 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司占地面積:178。綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來(lái)銷(xiāo)售套數(shù)，銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售均價(jià)均在逐步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)展良好。2020年，%，%。個(gè)人繳存者繳存比例為10%。，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%。，鹽城推出升級(jí)版人才新政，對(duì)20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補(bǔ)貼。B.《契稅法》正式公布。新建和改造BRT站臺(tái)61座，新增新能源公交車(chē)150輛，優(yōu)化新增線路50條。提檔升級(jí)農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。 交通發(fā)展迅速城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，%；人均消費(fèi)支出20794元，%。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。其中，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（）、徐州市（）和南京市（）、南通市（）之后，居全省十三市第五位。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)目錄鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。⒐ 銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金按銷(xiāo)售價(jià)格的 % 計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用，按銷(xiāo)售價(jià)格的 % 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 。⒎ 投資利息此項(xiàng)費(fèi)用支出按市近期平均水平計(jì)算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。⒌ 資源性費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。參照同類(lèi)房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。① 土地出讓金估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬(wàn)元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 ≈ 5695(萬(wàn)元)③ 綜合配套費(fèi)根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：300 ≈ 4200(萬(wàn)元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬(wàn)元 ⒉ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。考慮目前行