【正文】 附錄一： 20212018 年收入明細(xì)估算 表 28 2021 年收入明細(xì)估算表 收入項(xiàng)目 單位 單價(jià) （單位：元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 156, 31, 156, 住宿收入： 1,217, 1,217, 獨(dú)立式 度假屋（木式） 434, 3, 434, 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 783, 7, 783, 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計(jì)，雞、魚、蔬菜等部分另行計(jì)算） 1,080, 41, 1,080, 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 655, 8, 655, 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 146, 11, 146, 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 90, 45, 90, 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 20, 80, 168, 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分 9, 9, 垂釣設(shè)備出租收入 11, 1, 11, 果園內(nèi)任摘任吃入場(chǎng)費(fèi)收入 31, 3, 31, 游泳池入場(chǎng)費(fèi)收入 27, 5, 54, 燒烤爐出租收入 15, 15, 大會(huì)議室出租收入 36, 36, 小會(huì)議室出租收入 16, 16, 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 312, 31, 312, 合計(jì) 4,002, 表 29 2021 年收入明細(xì)估算表 收入項(xiàng)目 單位 單價(jià) （單位 :元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 125, 625, 住宿收入： 4,871, 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚 ??人 12, 1,737, 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 晚 ??人 28, 3,133, 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計(jì)，雞、魚、蔬菜等部分另行計(jì)算） 餐 ?? 人 166, 4,322, 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 只 34, 2,620, 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 尾 44, 584, 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 斤 90, 180, 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 斤 160, 275, 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分 斤 750 18, 垂釣設(shè)備出租收入 次 7, 45, 果園內(nèi)任摘任吃入場(chǎng)費(fèi)收入 次 12, 125, 游泳池入場(chǎng)費(fèi)收入 次 14, 145, 燒烤爐出租收入 爐 2, 62, 大會(huì)議室出租收入 節(jié) 48 72, 小會(huì)議室出租收入 節(jié) 48 33, 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 人 125, 1,250, 合計(jì) 15,230, 15,230, 表 210 2021 年收入明細(xì)估算表 收入項(xiàng)目 單位 單價(jià) （單位 :元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 187, 937, 住宿收入： 7,306, 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚 ??人 18, 2,606, 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 晚 ??人 43, 4,700, 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計(jì)，雞、魚、蔬菜等部分另行計(jì)算） 餐 ?? 人 249, 6,483, 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 只 52, 3,930, 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 尾 67, 876, 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 斤 90, 180, 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分） 斤 160, 212, 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場(chǎng)部分 斤 750 18, 垂釣設(shè)備出租收入 次 11, 67, 果園內(nèi)任摘任吃入場(chǎng)費(fèi)收入 次 18, 187, 游泳池入場(chǎng)費(fèi)收入 次 21, 218, 燒烤爐出租收入 爐 3, 93, 大會(huì)議室出租收入 節(jié) 48 72, 小會(huì)議室出租收入 節(jié) 48 33, 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 人 187, 1,875, 合計(jì) 22,493, 表 211 2021 年至 2018 年收入明細(xì)估算表 收入項(xiàng)目 單位 單價(jià)（單位 :元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 250, 1,250, 住宿收入： 9,742, 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚 ??人 25, 3,475, 獨(dú)立式度假屋（混 泥土式） 晚 ??人 57, 6,267, 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計(jì)，雞、魚?！白畈钪怠钡慕^對(duì)值比“最好值”的絕對(duì)值小得多。 表 44 BSZ 項(xiàng)目 NPV 的彈性矩陣分析 （單位：萬(wàn)元） 10% 0 7% 3% 0 10% 3% 0 10% 3% 0 10% 20% 1,571,360 1,180,035 124,384 5,935,396 5,544,071 4,239,652 8,990,221 8,598,896 7,294,477 0 8,188,972 7,707,254 6,101,526 13,613,043 13,131,324 11,525,596 17,409,892 16,928,174 15,322,445 5% 9,843,375 9,339,059 7,658,004 15,532,454 15,028,138 13,347,082 19,514,810 19,010,493 17,329,438 從表 44 可以看出，在單位價(jià)格、單位成本和游客數(shù)量同時(shí)變動(dòng)的情況下，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值最大是 19,514,810 元，最小是 124,384 元，平均值是 10,361,511 元。 根據(jù)單因素分析，單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對(duì)凈現(xiàn)值的影響都不大，因此本計(jì)劃書就單位價(jià)格、單位成本和游客量?jī)梢蛩氐挠绊懽龇治?，使用彈性矩陣分析方法?lái)評(píng) 價(jià)這兩個(gè)因素對(duì)凈現(xiàn)值的影響。 多因素敏感性分析 單因素敏感性分析的方法簡(jiǎn)單，但其不足在于忽略了因素之間的相關(guān)性。 表 42 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析 （單位：元） 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價(jià)格 7,504, 10,009, 12,515, 銷售量 8,169, 10,009, 11,176, 人工費(fèi) 10,353, 10,009, 9,666, 初始投資額 10,683, 10,009, 9,335, 資本成本 10,646, 10,009, 9,394, 圖 41 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析圖 表 43 關(guān)于內(nèi)部收益率（ MIRR）的單因素敏感性分析 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價(jià)格 % % % 銷售量 % % % 人工費(fèi) % % % 初始投資額 % % % 資本成本 % % % 圖 42 關(guān)于內(nèi)部收益率（ IRR）的單因素敏感性分析圖 由表 42 和圖 41 可以看出單位價(jià)格對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響最大，游客量的影響次之，單位成本和資本成本對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響稍弱，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值幾乎沒(méi)有影響 同樣地，表 43 和圖 42 也反映了單位價(jià)格和游客量對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響比較明顯，單位成本的影響稍弱，而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的影響微乎其微。本計(jì)劃書考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中分別對(duì)游客量、單位價(jià)格、單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別作了提高和降低 15%、10%、 5%的單因素變化對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。敏感性分析是風(fēng)險(xiǎn)定量分析常用的方法，分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 敏感性分析 敏感性分析是對(duì)項(xiàng)目成本、收入項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析的一種經(jīng)濟(jì)分析方法，目的是分析成本及收入對(duì)財(cái)務(wù)狀況的不確定程度。 表 41 BSZ 項(xiàng)目 2021 年至 2018 年的保本點(diǎn)和保利點(diǎn) （單位：人次） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 預(yù)測(cè)游客量 31,250 125,000 187,500 250,000 250,000 250,000 250,000 保本點(diǎn) 29,118 43,605 54,553 62,727 62,727 62,727 69,074 保利點(diǎn) 58,525 73,226 84,174 92,349 92,349 98,695 98,695 由表41 可以看出， 2021 年本項(xiàng)目剛投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)測(cè)的游客量低于保利點(diǎn)，但仍高于保本點(diǎn)，項(xiàng)目還是可以盈利的。 由于項(xiàng)目的初始總投資為 1400 萬(wàn)元，項(xiàng)目的資本成本是 12%，本計(jì)劃書將按凈利潤(rùn)等于 168 萬(wàn)元的保利條件來(lái)計(jì)算各年的保利點(diǎn)。實(shí)際上，對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者而言，股東的投資收益就成為其經(jīng)營(yíng)中的“固定成本”，這是必須支付給股東的投資報(bào)酬。投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)與其設(shè)計(jì)能力之比越低，說(shuō)明該項(xiàng)目盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之越弱。 項(xiàng)目的保本點(diǎn)和保利點(diǎn) 項(xiàng)目的保本點(diǎn)是指項(xiàng)目支出與項(xiàng)目收入相等時(shí)的銷售量或業(yè)務(wù)量，即凈利潤(rùn)為零的業(yè)務(wù)量。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)定量分析 第四章對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析反映出該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，這是在各個(gè)變量都處于正常估計(jì)狀態(tài)時(shí)的結(jié)果，但是任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)源于任何項(xiàng)目都存在不確定性，一旦發(fā)生會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與成敗。為了克服這個(gè)問(wèn)題，本計(jì)劃書引入修正的內(nèi)部收益率法，假定項(xiàng)目預(yù)期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再 投資收益率，直到項(xiàng)目終止，具體計(jì)算如下公式： 式中，――第 t 年的稅后效益流量 ――第 t 年稅后的費(fèi)用流量 n ――項(xiàng)目的預(yù)期年限 MIRR――項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 k――貼現(xiàn)率，即投資者要求的收益率 經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（ IRR）為 %，遠(yuǎn)大于項(xiàng)目資本成本 12%，而修正的內(nèi)部收益率（ MIRR）為 %，兩者均高于資本成本 12%，說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。一般來(lái)說(shuō)，如果內(nèi)部收益率高于資本成本，說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較好；如果內(nèi)部收益率等于資本成本，則項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 一般；如果內(nèi)部收益率低于資本成本，說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較差。如果持續(xù)經(jīng)期每年的稅后凈現(xiàn)金流量保持為一常數(shù) NCF 持續(xù)，那么項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值為 : 式中： CV――項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值 R ――項(xiàng)目資本成本 NCF 持續(xù) ――項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)期的稅后增量現(xiàn)金流常數(shù) 根據(jù)公式計(jì)算，假如項(xiàng)目 7 年后持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而且每年稅后增量現(xiàn)金流維持與 2018 年不變，即 8,732,829 元，項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值為 72,773, 元