【正文】 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 建筑類型 占地面積 建筑面積 容積率 配套 開盤時間 價格 燕西華府 豐臺王佐鎮(zhèn)青龍湖公園東1500米 別墅 聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 340000 380000 精裝修50008000/平米 2021 年1 月 1 日 別墅 32281 聯(lián)排 22628 雙拼 25851 萬年生態(tài)城 豐臺西五環(huán)永定河畔園博 別墅、板樓 100000 240000 部分精裝 2021 年7 月 18031 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 29 頁 電話： 01088395886 珠光御景 豐臺長辛店太子峪路南800米 花園洋房 202021 196700 毛坯 2021 年11 月 19日 15900 元 /平米 山語城 豐臺區(qū)長青路南宮體育公園北側(cè)100米 洋房 212138 271720 毛坯 2021 年6 月 16日 17600/平方米 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 建筑類型 占地面積 建筑面積 容積率 配套 開盤時間 價格 。同時，三者值均高于五年期貸款利率，寫字樓和住宅資本化率均高于房地產(chǎn)信托預(yù)期年化收益率。 五、小結(jié) 總體來看，在不同投資類型收益率排序比較中，實(shí)際調(diào)查的住宅資本化率最低，而寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)資本化率略高于十年期國債利率、五年定期存款利率，與長期企業(yè)債利率基本相當(dāng)。 10 年期國債年利率走勢與銀行存款利率走勢基本一致，同時略高于銀行一年期定期存款利率，略低于長期企業(yè) 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 28 頁 電話： 01088395886 債到期收益率。 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 27 頁 電話： 01088395886 表 13. 2021 年 4 月資本化率（考慮租金增長）相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況 類別 最大值 最小值 平均數(shù) 中 位數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)差 住宅 % % % % % 寫字樓 % % % % % 商業(yè)房地產(chǎn) % % % % % 四、不同投資類別收益率分析 20212021年不同 投資類型收益率情況0246810121416182021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)字表示投資類型收益率從大到小排列 數(shù)據(jù)來源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫%1寫字樓資本化率（6年租金復(fù)合增長）2滬深房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率3住宅資本化率（6年租金復(fù)合增長）4房地產(chǎn)信托預(yù)期年化收益率（保障房除外）5商業(yè)房地產(chǎn)資本化率（6年租金復(fù)合增長）6五年以上貸款利率（五年移動平均）7商業(yè)房地產(chǎn)資本化率（不考慮租金增長）8長期債券到期收益率9寫字樓資本化率（不考慮租金增長）10五年定期存款利率（五年移動平均）11十年期國債年利率12住宅資本化率（不考慮租金增長） 圖 19. 20212021 年不同投資類型收益率情況 （注： 滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)收益率、以及滬深房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為分別為當(dāng)年 12 月 31日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)資本 化率數(shù)據(jù)為當(dāng)年的平均值； 長期債券為剩余期限 5 年以上債券?？紤]到房地產(chǎn)投資的長期性，本次租金增長率參考租金 6 年復(fù)合增長率數(shù)值，住宅、寫字樓、及商業(yè)房地產(chǎn)租金增長率分別取值 10%、 11%、及 3%。 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 26 頁 電話： 01088395886 （二）考慮租金增長的資本化率 根據(jù) 2021年 4月 —— 2021年 4月監(jiān)測的房地產(chǎn)掛牌租金走勢數(shù)據(jù)（如下圖），可以分別測算出住宅、寫字樓、以及商 業(yè)房地產(chǎn)掛牌租金復(fù)合年均增長率。 從租售比來看，調(diào)查期內(nèi)住宅市場的租售比始終低于 1:400，而寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)基本在 1:200 左右。目前調(diào)控效果初顯成效， 2021 年 1 季度二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)出現(xiàn)穩(wěn)中有降，而租 金價格受到剛需租賃客戶的影響仍然保持較大的增幅。 按時間序列分析，住宅資本化率 2021 年 4 月比 2021 年 4 月約增長 20%，增長幅度較大，寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)相比首期調(diào)查結(jié)果均增長了 6%左右。 1 綜合稅費(fèi)率取值依據(jù)： 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人非住房出租稅收管理工作的通知 》（ 京地稅征〔 2021〕37 號 ）， 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人非住房出租稅收管理工作的通知 》（ 京地稅征〔 2021〕 37 號 ）。 三、調(diào)查結(jié)果 （一）資本化率調(diào)查結(jié)果 根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)情況，并刪除異常值，同時綜合參考輔助調(diào)查數(shù)據(jù)平均值及中位數(shù)情況。 表 10. 2021 年 10 月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情況 房產(chǎn)用途 輔助指標(biāo) 最大值 最小值 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)差 住宅 維修費(fèi)率 % % % % % % 管理費(fèi)率 % % % % % % 空 置率 % % % % % % 商業(yè) 房地產(chǎn) 維修費(fèi)率 2% 1% % 2% 2% % 管理費(fèi)率 2% 1% % 2% 2% % 空置率 % % % % % % 寫字樓 維修費(fèi)率 2% % % 2% 2% % 管理費(fèi)率 5% 1% % 2% 2% % 空置率 % % % % % % 綜合稅費(fèi)率根據(jù)不同房地產(chǎn)物業(yè)用途的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)取值。每期調(diào)查樣本情況為：住宅小區(qū)級調(diào)查數(shù)據(jù) 超過 2021 條；寫字樓樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 200 條；商業(yè)房地產(chǎn)樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 100 條。 北京 20212021 年二手住宅租金指數(shù)（以 2021 年 1 月為 100 ）951001051101151201252 0 1 1 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 1 2 年1 月 3月 5月數(shù)據(jù)來源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫 圖 16. 20212021 年北京二手住宅租金指數(shù) 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 24 頁 電話： 01088395886 第四章 北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析 一、調(diào)查時點(diǎn) 資本化率調(diào)查以半年為周期，本期調(diào)查時點(diǎn)為 2021 年 4 月 1 日 。 北京 20212021 年重點(diǎn)區(qū)域二手住宅掛牌定點(diǎn)監(jiān)測價格指數(shù) I（以 2021 年 1 月為 100 ）7075808590951001051102 0 1 1 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 1 2 年1 月 3月 5月數(shù)據(jù)來源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫新東城 新西城 朝陽 海淀 圖 14. 20212021年 北京 重點(diǎn)區(qū)域 二手住宅價格指數(shù) I 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 22 頁 電話： 01088395886 北京 20212021 年重點(diǎn)區(qū)域二手住宅掛牌定點(diǎn)監(jiān)測價格指數(shù) II（以 2021 年 1 月為 100 ）7075808590951001051102 0 1 1 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 1 2 年1 月 3月 5月數(shù)據(jù)來源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫豐臺 石景山 通州 大興 房山 圖 15. 20212021年北京重點(diǎn)區(qū)域二手住宅價格指數(shù) II （三）熱點(diǎn)片區(qū)監(jiān)測價格 表 7. 2021 年 6 月北京市學(xué)區(qū)房重點(diǎn)片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表 學(xué)區(qū) 行政區(qū) 重點(diǎn)對口小學(xué) 區(qū)片均價（元 /平方米） 環(huán)比漲幅 中關(guān)村學(xué)區(qū) 海淀區(qū) 中關(guān)村一小、二小 46333 % 史家學(xué)區(qū) 東城區(qū) 史家胡同小學(xué) 46167 % 西黃城根學(xué)區(qū) 西城區(qū) 西黃城根小學(xué) 50167 % 朝陽實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū) 朝陽區(qū) 朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué) 35167 % 表 8. 2021 年 6 月北京市高端住宅重點(diǎn)片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表 區(qū)片 行政區(qū) 代表物業(yè) 區(qū)片均價（元 /平方米） 環(huán)比漲幅 西山 海淀區(qū) 萬城華府 52111 % 三元橋 朝陽區(qū) SOHO北京公館 49950 % CBD 朝陽區(qū) 銀泰中心公寓 57778 % 金融街 西城區(qū) 北京尊府 62333 % 亞奧 朝陽區(qū) 遠(yuǎn)洋萬和城 45833 % 表 9. 2021 年 6 月北京市別墅重點(diǎn)區(qū)片價格表 區(qū)片 行政區(qū) 代表物業(yè) 區(qū)片均價 （元 /平方米） 環(huán)比漲幅 西山 海淀區(qū) 香山清琴 52200 % 亞奧 朝陽區(qū) 紫玉山莊 56000 % 中央別墅區(qū) 順義區(qū) 麗高王府花園 36529 % CBD 朝陽區(qū) 東山墅 68889 % 朝通 朝陽區(qū)、通州區(qū) 中海安德魯斯莊園 23400 % 大興 大興 、亦莊開發(fā)區(qū) 翡翠城 20300 % 昌平 昌平區(qū) 王府花園別墅 20217 % 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 23 頁 電話： 01088395886 （四）二手住宅租金分析 本季度， 北京二手住宅租金指數(shù)為 ，同比上漲 個點(diǎn)，環(huán)比上漲 個點(diǎn)。但是現(xiàn)在政策導(dǎo)向仍然偏緊， 房價與去年相比仍有下降 ，除學(xué)區(qū)房因其特殊性，價格有可能 小幅 上漲之外，普通二手住宅均價 大幅反彈的條件并不具備，未來房價仍將維穩(wěn)運(yùn)行。 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 20 頁 電話： 01088395886 北京 20212021 年重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價格 I10,00020,00030,00040,00050,00010Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元 / 平方米東城 西城 朝陽海淀 豐臺 石景山 圖 11. 20212021年北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價格 I 北京 20212021 年重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價格 II5,00010,00015,00020,00025,00010Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元 / 平方米通州 房山 順義昌平 大興 圖 12. 20212021年北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價格 II 二、二手住宅市場 （一）整體情況分析 根據(jù)北京市住建委的數(shù) 據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年 二 季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為 31400 套，同比增加 %，環(huán)比增加 %； 本季度定點(diǎn)監(jiān)測的二手住宅掛牌價格指數(shù)為 ，同比下降 個點(diǎn)，環(huán)比上漲 個點(diǎn)。 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 第 19 頁 電話： 01088395886 北京 20212021 年各戶型新建商品住宅成交價格走勢10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00010Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元 / 平方米60 6090 90140140200 200400 =400 圖 9. 20212021年各戶型成交價格走勢 各重點(diǎn)區(qū)域成交情況 從成交量來看，本季度北京市各重點(diǎn)區(qū)域中，除西城區(qū)成交面積環(huán)比小幅下降外，其他區(qū)域成交面積均有所增加，其中，東城、朝陽、房山、順義