【正文】 2013年公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對(duì)產(chǎn)品”，“買對(duì)土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，提升運(yùn)營效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。報(bào)告期內(nèi)，公司以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略。年內(nèi)，盡管加大了投資力度，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入和流出總體仍然保持平衡。公司繼續(xù)貫徹現(xiàn)金為王的策略，保持良好的資金狀況。除預(yù)收帳款外，%。五、總結(jié)與展望截止2012年末，公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，%，較2011 個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。表6 相關(guān)盈利數(shù)據(jù)表盈利能力指標(biāo) 毛利潤率 凈利潤率 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 2012年 % % %2011年 % % +%，較11 個(gè)百分點(diǎn)；%，較2011 個(gè)百分點(diǎn)。表5 期間費(fèi)用表項(xiàng)目 營業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 投資收益 所得稅 2012（萬）305, 278, 92, 540,2011（萬）增減幅 255, 257, 69, 69,% % % %重大變動(dòng)原因 銷售規(guī)模增長經(jīng)營規(guī)模增長，人工費(fèi)用增加 聯(lián)營、合營公司結(jié)算收入增加 利潤總額增長期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本管理水平密切相關(guān)。從表4可見，北京區(qū)域和廣深區(qū)域是起利潤的主要來源。12年萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有大幅度的上升，原因是主營業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。從上表可知，12年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉(zhuǎn)率高于11年的存貨周轉(zhuǎn)率。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度的利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。但由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。四、績效評(píng)估（一）償債能力分析表3 償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)表償債能力指標(biāo) 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 2012年 6 1293 %2011年 8 1442 % ++在短期償債能力分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要的指標(biāo)，流動(dòng)比率是反映一塊錢的流動(dòng)負(fù)債需要多少流動(dòng)資產(chǎn)來支撐，流動(dòng)比率低于2，反映公司負(fù)債增加，償債能力有所降低。以上數(shù)據(jù)反映公司主營業(yè)務(wù)突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。 億元，%。從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益12年比11年增加了1430565萬元，其中股本增加了34萬元，%，%，反映公司資本充足，經(jīng)營狀況良好。從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，%。二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表1 資產(chǎn)負(fù)債表（金額單位：人民幣元）項(xiàng)目 資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付款項(xiàng) 其他應(yīng)收款 存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 資產(chǎn)總計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 股本 資本溢價(jià) 留存收益 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債和總股本合計(jì) 2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日52,258,688, 1,818,703, 33,371,503, 23,884,692, 289,765,724, 401,099,311, 16,794,936, 417,894,248,299,237,121, 34,030,698, 333,267,820, 11,006,757, 25,832,961, 47,786,707, 84,626,427, 417,894,248,52,291,542, 1,886,548, 33,373,611, 20,057,921, 255,164,112, 362,773,737, 16,027,877, 378,801,615,259,833,566, 36,829,853, 296,663,420, 10,995,553, 25,700,912, 45,441,729, 82,138,194, 378,801,615,34,239,514, 1,514,813, 20,116,219, 18,440,614, 208,335,493, 282,646,654, 13,561,785, 296,208,440,200,724,160, 27,651,741, 228,375,901, 10,995,210, 22,492,191, 34,345,136, 67,832,538, 296,208,440, ，%。到2005年，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到19個(gè)大中城市，樹立了住宅品牌，分別于 2000 和 2001 年入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志——布斯的全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，獲“2005 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10 評(píng)選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項(xiàng)評(píng)選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。通過收縮非主營業(yè)務(wù)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，至2000年，住宅開發(fā)房地產(chǎn)成為萬科的主營業(yè)務(wù)。萬科成立早期，主要采用多元化經(jīng)營模式，涉足多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、進(jìn)出口、商業(yè)、工業(yè)、投資和廣告娛樂業(yè)等。一、公司概況萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。萬科是我國證券市場中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營，完善的公司治理結(jié)構(gòu)，以及優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，吸引了許多投資者的目光。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；萬科；財(cái)務(wù)報(bào)表分析引言隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國個(gè)人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了23萬億元人民幣，其中個(gè)人擁有儲(chǔ)蓄額已超過了16萬億元，我國個(gè)人金融資產(chǎn)的總量的積累導(dǎo)致人們對(duì)優(yōu)秀投資理財(cái)理論的需求。面對(duì)“國五條”實(shí)施細(xì)則加碼升級(jí)，業(yè)界內(nèi)已很難再輕松起來。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢(shì)，萬科的長期償債能力增強(qiáng)。2008年年末利息保障倍數(shù):= 2009年年末利息保障倍數(shù):= 2010年年末利息保障倍數(shù):= 分析：。2008年年末負(fù)債權(quán)益比:= 2009年年末負(fù)債權(quán)益比:= 2010年年末負(fù)債權(quán)益比:=161051000000/5458620000= 分析：。此外，09年的負(fù)債水平比08年略有下降，財(cái)務(wù)上趨向穩(wěn)健?，F(xiàn)金比率2008年的現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動(dòng)負(fù)債=19978285900/64553721902=% 2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=% 2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=% 分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。同時(shí)，萬科在09年的速動(dòng)比率比08年大有提高，說明萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降，償債能力增強(qiáng)。但2010年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。二、萬科A償債能力分析（一）短期償債能力分析 2008年年末流動(dòng)性比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債= 2009年年末流動(dòng)性比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債= 2010年年末流動(dòng)性比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=205521000000/129651000000=分析：，說明與同類公司相比，萬科2009年的流動(dòng)比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2000年初，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。至2003年12月31日止。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢(shì)，萬科的長期償債能力增強(qiáng)。2008年年末利息保障倍數(shù):= = =2009年年末利息保障倍數(shù):= = =2010年年末利息保障倍數(shù):= ==分析：。2008年年末負(fù)債權(quán)益比:= = =2009年年末負(fù)債權(quán)益比:= = =2010年年末負(fù)債權(quán)益比:= =161051000000/5458620000=分析：。此外，09年的負(fù)債水平比08年略有下降，財(cái)務(wù)上趨向穩(wěn)健?，F(xiàn)金比率2008年的現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動(dòng)負(fù)債=19978285900/64553721902=%2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=%2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=%分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。同時(shí)，萬科在09年的速動(dòng)比率比08年大有提高，說明萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降，償債能力增強(qiáng)。但10年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。二、萬科A償債能力分析（一）短期償債能力分析2008年年末流動(dòng)性比率= = =2009年年末流動(dòng)性比率= = =2010年年末流動(dòng)性比率= =205521000000/129651000000=分析：，說明與同類公司相比，萬科09年的流動(dòng)比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2000年初，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。至2003年12月31日止。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵。在正確的策略指導(dǎo)下，相信公司能得到長足的發(fā)展。未來汽車產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)動(dòng)機(jī)性能要求將不斷提高，行業(yè)競爭加劇，降低油耗、突出環(huán)保是汽車發(fā)展的趨勢(shì)，企業(yè)如何有效的控制成本將決定公司未來的盈利能力。因此，公司可適當(dāng)擴(kuò)大債務(wù)融資的水平，并增加債務(wù)籌資的渠道，例如發(fā)行債券、租