【正文】 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十。我們?cè)谑呤谐菂^(qū)選取幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如表 3 所示 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰 聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 項(xiàng)目名稱 實(shí)例 A：東方廣場(chǎng) 實(shí)例 B：澳門花園 實(shí)例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式 平均售價(jià) 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進(jìn)度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時(shí)間 對(duì)外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8 21 路、 22 路 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購(gòu)物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、 集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近 綜合評(píng)價(jià) 位于黃金地段、交通便利、購(gòu)物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大 居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)群體有限 規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽(yáng)光會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價(jià)，并取整。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來(lái)面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無(wú)法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊 瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，臨北京 路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)成熟的開發(fā)商，如何在市場(chǎng)中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實(shí)效的營(yíng)銷等，將是開發(fā)商們面對(duì)的最大問(wèn)題。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕 輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 可歸納為：遠(yuǎn)期樓花，開發(fā)周期長(zhǎng)；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠(yuǎn)。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購(gòu)買 20 萬(wàn)元以上的中高檔住房的家庭達(dá) 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無(wú)中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來(lái) 35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過(guò) 4000 套，由此看來(lái)，未來(lái) 35 年是開發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北 京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 居民購(gòu)買能力分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊 瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在 2 萬(wàn)元以下的占 %， 24 萬(wàn)元的占%， 46 萬(wàn)元的占 %， 68 萬(wàn)元的占 %， 8 萬(wàn)元以上的占 %。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年商品房銷售約 億元，比去年增長(zhǎng) %，以上數(shù)據(jù)表明市民對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。從各地的市場(chǎng)發(fā)展情況看，服務(wù)消費(fèi)的快速增長(zhǎng)是傳統(tǒng)耐用消費(fèi)品市場(chǎng)飽和而 又缺乏相對(duì)替代品的表現(xiàn)。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購(gòu)置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)十堰市民的儲(chǔ)蓄率較高， 2021 年底人均儲(chǔ)蓄存款余額為 3689 元。這種密切聯(lián)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段走勢(shì)起著決定性影響。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購(gòu)房潛力有待進(jìn)一步挖掘。由此表明十堰市民并未將錢用于購(gòu)房。匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 2021 年十堰市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá) 億元，消費(fèi)品零售商品總額為 億元。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里 拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 我們就我市居民住宅消費(fèi)情況進(jìn)行分析，以此對(duì)該項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過(guò)大，通常達(dá)到 130 平方米以上，戶型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶無(wú)法接受而造成空置。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的 ，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是 2021 年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到 1000 萬(wàn)元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念，促進(jìn)了房 地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆 讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 社會(huì)層面：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，人們的居住消費(fèi)理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。省政府和市政府也先后出臺(tái)了有關(guān)文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營(yíng)造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金 融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。由此說(shuō)明我市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價(jià)格已達(dá) 元 /平方米。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自 98 年以來(lái)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年 100 元 /m2 左右的增幅增長(zhǎng)。詳見表 2。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供 求兩旺，成交活躍。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估 價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2021 年增長(zhǎng)%，房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，與 2021 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長(zhǎng)速度。 1999 年以前，年均開發(fā)商品房約 20 萬(wàn)平方米，2021 年以后，受房改政策和國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開發(fā)供應(yīng)量逐年上升。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城 置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本 報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁(yè)說(shuō) 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸 聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。 匯 城置業(yè) “香