【正文】 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)本身就因住房制度改革而啟動(dòng)，土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷，近段時(shí)間土地政策限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，前不久央行也出臺(tái)了 121號(hào)文，嚴(yán)格 控制房地產(chǎn)信貸，而隨后國(guó)務(wù)院出臺(tái) 。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目由于管理不善導(dǎo)致失敗的實(shí)例也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營(yíng)銷渠道、價(jià)格定位決策、物業(yè)管理過程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時(shí)機(jī)或影響聲譽(yù)，致使項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，由于國(guó)家實(shí)施度從緊的貨幣政策，項(xiàng)目融資能力可能會(huì)受到 不定期的限制，資金供應(yīng)不足或者來源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至中止。從內(nèi)部來說，本項(xiàng)目在價(jià)格上與同類項(xiàng)目相比有一定競(jìng)爭(zhēng)力，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但區(qū)域居住人氣指數(shù)不高，區(qū)內(nèi)公用設(shè)施配套略顯不足，這使其銷售范圍受到一定限制。從外部來說，市場(chǎng)總供應(yīng)量在不斷放大。資金風(fēng)險(xiǎn)方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件存在一般風(fēng)險(xiǎn)。 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。 評(píng)價(jià)結(jié)論與建設(shè) （ 1）從整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %，各項(xiàng)指標(biāo)均能達(dá)到開發(fā)商的要求，且項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率均處于較好水平，整個(gè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 該項(xiàng)目計(jì)劃貸款 5000萬元，期限為 2年，于 2021 年年初到位， 20210年底償還，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析，截止 2021年底，現(xiàn)金流入為 萬元，可見該項(xiàng)目部存在支付風(fēng)險(xiǎn)。 借款利息 本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款 5000 萬元，貸款期限為 2年，按年利率%計(jì)算，應(yīng)支付銀行利息 756萬元。采用單因素的分析方法，分別考察以上因素變動(dòng)率為 + （一） 10%時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度。 C、 項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ lc=12%），說明 本項(xiàng)目具有盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 B、 基準(zhǔn)折現(xiàn)率選取時(shí)，將同期央行的長(zhǎng)期貸款上浮 30%。只要抓緊銷售，財(cái)務(wù)指標(biāo)均好。 詳見下表： 銷售收入及銷售稅金表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 2021 2021 2021 合計(jì) 銷售比率 % 50 50 100 1 銷售收入 萬元 住宅 萬元 銷售量 6920 ㎡ 單位 310 元 /㎡ 門面 萬元 0 銷售量 548 ㎡ 單位 800 元 /㎡ 車庫 萬元 805 銷售量 230 個(gè) 單位 /個(gè) 損益分析 項(xiàng)目利潤(rùn)總額： 萬元，所得稅總額 萬元，稅后利潤(rùn)總額為： 。 4）住宅銷售價(jià)格平均按 3100 元 /㎡ 、商業(yè)門面銷售價(jià)格平均 8000元 /㎡ 計(jì)算； 5）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅（稅率 10%），含城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)以及所得稅； 6）地下車庫按 /個(gè)計(jì)算銷售收入。 第十章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)與說明 1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度； 2）項(xiàng)目建設(shè)期 ，分項(xiàng)工程交叉進(jìn)行。 （ 3）樓盤滾動(dòng)開發(fā)資金 ，占總投資的 %。 江南世家三期概算 表一 單位：萬元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù) 投資金額（萬元） 備注 面積（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 一 建安工程 1 住宅建安費(fèi)用 69204 1140 建筑工程 69204 1000 樁基礎(chǔ)工程 69204 50 電氣工程 69204 35 給排水工程 69204 30 消防工程 69204 25 2 商業(yè)建安工程 548 950 建筑工程 548 850 樁基礎(chǔ)工程 548 50 電氣工程 548 25 給排水工程 548 15 消防工程 548 10 3 地下車庫 1150 地下車庫建安工程 1050 樁基礎(chǔ)工程 50 電氣、給排水工程 40 消防工程 10 4 弱電管線預(yù)埋 69752 0 0 5 煤氣工程 69752 0 0 6 電梯費(fèi)用 360 30萬 /臺(tái) 7 室外附屬工程 69752 35 二 工程建設(shè)其他費(fèi) 44 1 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 20 2 工程監(jiān)理費(fèi) 15 3 地質(zhì)勘察費(fèi) 4 環(huán)保評(píng)估費(fèi) 1 5 施工圖審查費(fèi) 2 6 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 2 7 工程立項(xiàng)費(fèi) 三 相關(guān)報(bào)建費(fèi) 見表二、三 四 銷售費(fèi)用 3% 五 營(yíng)業(yè)稅及附加 10% 六 不可預(yù)見費(fèi) 5% 七 土地成本 1400 1 購工業(yè)用地費(fèi)用 1050 2 用地變城鎮(zhèn)混合地 250 2 土方工程 100 八 總計(jì)（靜態(tài)總投資） 69752 2400 工程項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建費(fèi) 表二：住宅部分 單位：萬元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)費(fèi)依據(jù) ㎡ 費(fèi)率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 69204 140 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 69204 3 工程定額測(cè)定費(fèi) 69204 5 白蟻防治費(fèi) 69204 6 抗震設(shè)防確認(rèn)費(fèi) 項(xiàng)目 2021 7 文物考古調(diào)查、勘探費(fèi) 69204 8 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 69204 2 9 新型墻體材料發(fā)展基金 69204 10 散裝水泥發(fā)展基 金 69204 11 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 69204 12 勞?；? % 13 人防工程費(fèi) 69204 42 14 合計(jì) 工程項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建費(fèi) 表三：商 業(yè)部分 單位：萬元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)費(fèi)依據(jù)㎡ 費(fèi)率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 548 190 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 548 3 工程定額測(cè)定費(fèi) 548 5 白蟻防治費(fèi) 548 6 抗震設(shè)防確認(rèn)費(fèi) 7 文物考古調(diào)查、勘探費(fèi) 548 8 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 548 9 新型墻體材料發(fā)展基金 548 10 散裝水泥發(fā)展基金 69204 11 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 548 12 勞?；? 6 % 13 人防工程費(fèi) 548 42 14 合計(jì) 資金籌措 根據(jù)建設(shè)方資金籌措方案，本項(xiàng)目所需 萬元建設(shè)資金，來源暫定如下： （ 1）建設(shè)單位自有資金 6000萬元，占總投資的 %。 第九章 投資估算與資金籌措 投資依據(jù) 1）湖南省建筑工程計(jì)價(jià)辦法（ 2021 年）； 2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參考（第三版）》； 3）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資估 算辦法（ 2021年 10月）； 4）國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料； 5）株洲市人民政府有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)（基金）的通知； 6）現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息資料。招聘工作在立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始，用一個(gè)月左右的時(shí)間完成。 員工培訓(xùn) 員工實(shí)行向社會(huì)公開招聘制度。 職工工資福利 職工工資和福利以國(guó)家及省市有關(guān)規(guī)定為基本依據(jù)，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)需要，將體現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)技術(shù)人員的傾斜的政策，按部門及職務(wù)劃分等級(jí)。一般管理人員 13 人，其中物業(yè)管理公司 3人，其余各部 2人。 人力資源配置 勞動(dòng)定員 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 1 人，總工程師 1 人。公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)辦公室、工程技術(shù)部、人力資源部、財(cái)務(wù)融資部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)管理公司。 ③ 2021 年 12月底以前全部竣工。為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工主要節(jié)點(diǎn)的控制時(shí)間，督促承建單位編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，現(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下： ① 2021 年 12 月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、征地、三通一平、報(bào)建等。 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)，該項(xiàng)目竣工后由該公司下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管 理，負(fù)責(zé)住宅及其商業(yè)廣場(chǎng)的各項(xiàng)具體事務(wù)。應(yīng)認(rèn)真填報(bào)《株洲市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表》，報(bào)株洲市招投標(biāo)辦公室核準(zhǔn)。該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán) 格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)實(shí)施。 節(jié)水措施 1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源； 2）在小區(qū)給水進(jìn)口和各建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水； 3）盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。 節(jié)能 電氣節(jié)能 電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少 起塵量，并及時(shí)清掃路面，防止二次揚(yáng)塵。 ① 工程施工時(shí)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。 4）項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，搞好園區(qū)的綠化和美化工作，促進(jìn)園區(qū)環(huán)境的良好發(fā)展。 2）生活垃圾由專職清掃人員清掃、裝袋，集中送城市垃圾處理場(chǎng)或由環(huán)衛(wèi)部門處理。排放的生活污水不含其它有害物質(zhì)，需處理后方可排放。 環(huán)境治理及保護(hù)方案 1）廢水處理 本工程的生活污水排水量為 500m179。 環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目選址于荷葉沖路旁，處于市區(qū)商業(yè)次中心，其臨近的多家單位對(duì)環(huán)境無大的影響，四面為山體綠化，周邊自然環(huán)境狀況尚好。 項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木、恢復(fù)植被，有利于防治水土流失。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做邊坡支護(hù)處理。 水土保持 水土流失影響因素 本項(xiàng)目在 工程建設(shè)過程中的場(chǎng)地平整、道路修建等到作業(yè)的均會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。 根據(jù)規(guī)范要求，修建人防工事，本項(xiàng)目修建第一層均為架空層的人防設(shè)施，修建面積 ㎡ 。 6）設(shè)計(jì)時(shí)必須滿足國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 4）超過 60W 的白熾燈、碘鎢燈、高壓汞燈等不贏直接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。 2）在公共建筑的疏散通道和公共出入口處設(shè)置疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指示標(biāo)志，采用蓄電池作為電源，且連續(xù)工作時(shí)間不少于20min。 電氣消防 1）戶外箱式變配電站距可燃物較遠(yuǎn)，且配置一定數(shù)量的消防滅火器，門均應(yīng)向外開。主干管沿小區(qū)主干道敷設(shè)，用 閘閥分成若干個(gè)循環(huán)，在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消防栓，其間距不大于 120米，保護(hù)半徑為 150 米，消防栓距和干道路邊不大于 2 米。 4）本工程給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。 2）本工程消防總用水量為 162立方米 /小時(shí)， 324立方米 /次。 消防給水 1）本工程占地面積為 ㎡ ，設(shè)計(jì)人口約 2200人，建筑物規(guī)劃主要為高層，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。 消防安全 建筑消防設(shè)計(jì) 1）多層住宅高度不超過 24米，高層住宅高度不超過 80米，屬于建筑二級(jí)防火。在填方區(qū)做混凝土管道基礎(chǔ)。生活污水水質(zhì)受污染，需處理后方可排放。 2） 排水量 生活排水量約為 500m179。雨水采用用明溝就近排入小區(qū)內(nèi)的水，當(dāng)水庫水位達(dá)到一定高度時(shí)，經(jīng)溢流寇排至場(chǎng)外排 水溝，最終排入湘江。給水管順場(chǎng)內(nèi)道路地勢(shì)埋地敷設(shè)，埋深 1米。管道接口為橡膠密封圈接口。主干管沿小區(qū)主干道敷設(shè)，用閘閥分成若干個(gè)環(huán)，在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，消火栓距主干道路邊不大于 2m。 3）給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。/d，時(shí)用水量為 4 m179。/h。/h 澆灑道路及綠化用水量為 35 m179。 商業(yè)生活用水最大日用水量為 10 m179。/d，最大時(shí)用大量未 32m179。 澆灑道路及綠化用水定額為 2L/㎡ 日 ，設(shè)計(jì)居住人數(shù)為 2021 人，用水時(shí)間按 24 小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為