【正文】 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十。我們在十堰市城區(qū)選取幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表 3 所示 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰 聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 項目名稱 實例 A：東方廣場 實例 B：澳門花園 實例 C：世紀花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復式 平均售價 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時間 對外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8 21 路、 22 路 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心 離學校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場、三堰客運站較近 距離學校、醫(yī)院、酒店、 集貿(mào)市場及商業(yè)區(qū)較近 綜合評價 位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大 居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價偏高，消費群體有限 規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會所，風情商業(yè)街 以評估項目為基準，對實例各種因素進行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價，并取整。由于該項目前尚未推出，將來面對的具體市場條件無法全部預測，所以我們采用“市場比較法”進行銷售價格預測。匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍 茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 項目威脅點分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競爭，臨北京 路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗，相對成熟的開發(fā)商，如何在市場中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實效的營銷等，將是開發(fā)商們面對的最大問題。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 項目劣勢分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜 厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 可歸納為：遠期樓花，開發(fā)周期長；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買 20 萬元以上的中高檔住房的家庭達 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預計在未來 35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會超過 4000 套，由此看來，未來 35 年是開發(fā)中高檔住宅的最好時機。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北 京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 居民購買能力分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍 茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在 2 萬元以下的占 %， 24 萬元的占%， 46 萬元的占 %， 68 萬元的占 %， 8 萬元以上的占 %。據(jù)統(tǒng)計 2021 年商品房銷售約 億元，比去年增長 %，以上數(shù)據(jù)表明市民對耐用消費品的消費傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。從各地的市場發(fā)展情況看，服務(wù)消費的快速增長是傳統(tǒng)耐用消費品市場飽和而 又缺乏相對替代品的表現(xiàn)。其次，從市民擁有的高檔耐用消費品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費支出已由購置耐用消費品轉(zhuǎn)向其他方面。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 十堰市民的消費模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。同時十堰市民的儲蓄率較高， 2021 年底人均儲蓄存款余額為 3689 元。這種密切聯(lián)系對房地產(chǎn)市場的階段走勢起著決定性影響。綜上所述，我們認為十堰市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進一步挖掘。由此表明十堰市民并未將錢用于購房。匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 2021 年十堰市城市居民儲蓄存款余額高達 億元，消費品零售商品總額為 億元。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里 拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 我們就我市居民住宅消費情況進行分析，以此對該項目銷售情況進行合理的預測。進一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達到 130 平方米以上，戶型設(shè)計較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的 ，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實力，尤其是 2021 年關(guān)于提高企業(yè)注冊資本金制度的實施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊資金已達到 1000 萬元以上，企業(yè)資金實力的增強提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場，在彌補開發(fā)資金不足的同時也帶來了全新的經(jīng)營理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念，促進了房 地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費需求與消費水平的提高也成為推動房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌 宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 社會層面：經(jīng)濟的發(fā)展，居民消費水平的提高，人們的居住消費理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。省政府和市政府也先后出臺了有關(guān)文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。新政策的出臺對防范金融風險、促進房地產(chǎn)金 融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。由此說明我市目前的房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展時期，價格在不斷攀高。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價格已達 元 /平方米。根據(jù)資料統(tǒng)計，自 98 年以來十堰市房地產(chǎn)市場價格平均以每年 100 元 /m2 左右的增幅增長。詳見表 2。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供 求兩旺，成交活躍。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估 價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2021 年增長%，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米，與 2021 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標都保持了較高的增長速度。 1999 年以前，年均開發(fā)商品房約 20 萬平方米，2021 年以后，受房改政策和國家拉動內(nèi)需的影響，開發(fā)供應(yīng)量逐年上升。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城 置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本 報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 一、房地產(chǎn)市場分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項目可行性分析報告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”禮梨得怎每疾秧戌佰偉 蹈藩秩憚插漫銻伐猿刨辭瘧牽嘶氮巳根礬式五軌宴銥擄申楊嘲插撻您宛作飽伍茫舉另窘齊己蒲陜厚濺宜羅許啄序添沏授藍亢 十堰市房地產(chǎn)市場自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。 匯 城置業(yè) “香