【正文】 可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無(wú)明顯不支持項(xiàng)目的因素。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、 第 48 頁(yè) 磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點(diǎn)購(gòu)買。項(xiàng)目區(qū)域自來(lái)水及配套工程均較完善，且留足發(fā)展空間，完全可滿足工程施工用水及項(xiàng)目建成后生活用水，水質(zhì)良好，符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB5749－ 85。 軌道交通 **軌道交通規(guī)劃，擬于 20xx 年前建成 2號(hào)線一期工程和 1號(hào)線一期工程， 20xx 年 2月 10 日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了 **市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃。近期長(zhǎng) 3800米，寬 60 米的第二跑道正在建設(shè)中，投入使用后將開(kāi)通至歐洲、美洲、亞洲各大城市的直航線。 20xx 年黃花機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量為 萬(wàn)人次，在全國(guó)機(jī)場(chǎng)排名 14位，居青島、大連、?？?、沈陽(yáng)之前。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達(dá) 1100 多萬(wàn)噸，其中港口國(guó)際集裝箱吞吐量 36 萬(wàn)標(biāo)箱，重件雜貨 350萬(wàn)噸。全市港區(qū)自然岸線長(zhǎng) 95 公里， 800 噸船舶可四季通航， 4～ 9月可通航 20xx 噸貨輪。 城區(qū)主干道有 五一路 、 ***路、韶山路、東風(fēng)路、解放路、 **大道、三一大道、中山路、 黃興路 、 **江路、瀟 **大道、萬(wàn)家麗路、人民路和 “ 六橋三環(huán) ” 。北京至深圳的 107 國(guó)道和廈門至成都的 319 國(guó)道交匯于 **。 連接的鐵路網(wǎng)線有 京廣鐵路 、武廣客運(yùn)專線、 **黔鐵路 （ ***）、 浙贛鐵路（ ***）、 石長(zhǎng)鐵路 、石長(zhǎng)鐵路復(fù)線、 洛湛鐵路 （ ***） 。 20xx 年批復(fù)規(guī)劃 渝長(zhǎng)客運(yùn)專線 。 武廣客運(yùn)專線 （武漢 — **— 廣州 ） 將 于 20xx 年底建成。 地震 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）及《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 (GBl8306— 20xx)，擬建場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本抗震加速度為 ,設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期取 。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內(nèi)流入 **江的支流有 15 條。 **江水流經(jīng)市區(qū)共 25 公里。其下部為砂礫石 層，以中粗砂為主，細(xì)砂次之，砂石料徑一般 1～ 4cm，允許承截力在 210～ 220kPa之間，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基，沒(méi)有明顯的不良物理地質(zhì)現(xiàn)象。大部分地區(qū)地質(zhì)條件屬河漫灘階地， 第 45 頁(yè) 為一、二、三級(jí)階地與零星的四、五級(jí)階地的第四系地層所覆蓋。 氣象條件 （ 1）氣溫 月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 歷年極端最高氣溫 ℃ 歷年極端最低氣溫 ℃ 氣溫 0℃以下年平均 20 天，氣溫 35℃以上年平均 30 天，全年無(wú)霜期269274天。山水相依的 **地形地貌獨(dú)得天賦，在未來(lái)的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無(wú)窮的魅力。在五一廣場(chǎng)一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國(guó)、東漢、三國(guó)時(shí)期的古井?dāng)?shù)十眼。由于盆地內(nèi)臺(tái)地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。今天的 **城已擴(kuò)展到了第六、第七級(jí)臺(tái)地。 **江、 ***河二水交匯的新河三角洲為第一級(jí)臺(tái)地，海拔約 30 米，高出 **江常年水位約 10 米。盆地中心為沿江的沖擊臺(tái)地，是 **城市建設(shè)的主要地帶。大多數(shù)小山 丘巖質(zhì)松散，易風(fēng)化成紅巖崗地；個(gè)別因巖基堅(jiān)硬，仍聳立于丘崗之中。再東北有影珠山、 ***山、飄風(fēng)山、明月山等，均為風(fēng)景秀麗的名山。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢(shì)較陡峭，山脊多不相連。西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。由于 **城處于從丘陵向平原的過(guò)渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。 **市區(qū)處于 **江和 ***河交匯的河谷臺(tái)地，周圍為地勢(shì)較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也”。 4039。 5139。 1539。 5439。 擬建場(chǎng)地現(xiàn)有供水、供電、道路等能夠保證項(xiàng)目實(shí)施及項(xiàng)目建成后的正常運(yùn)營(yíng)及生活需要。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目是 公共租賃住房項(xiàng)目 ，其用地性質(zhì)為行政性劃撥用地，經(jīng) **市人民政府批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)住宅用地。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。 第 41 頁(yè) 第 5章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 . 場(chǎng)址選擇 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優(yōu)越，場(chǎng)地 較為 地勢(shì) 規(guī)整 ，交通便 利 。其中新建建筑總面積 平方米，新建地上建筑面積為 平方米，新建地下建筑面積為。 . 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目位于 **縣 ***鎮(zhèn)工業(yè)園，交通方便，配套設(shè)施完善，是理想的居住用地 。南面新規(guī)劃與順接現(xiàn)狀已有道路，在用地范圍內(nèi)布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設(shè)置活動(dòng)場(chǎng)地及休閑綠地。 基地呈近似長(zhǎng)方形，新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建筑的布局形式，新規(guī)劃用地位于西北面和南面。在興建保障性住房小區(qū)時(shí)，力求做到自成體系，同時(shí)做好各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問(wèn)題。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。首先是土地獲取上，要對(duì)公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。在條件成熟時(shí)，逐步把公租房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭 。 五是循序漸進(jìn)，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)。在我國(guó)無(wú)論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)都已日益迫切。政府也可以通過(guò)市場(chǎng)化購(gòu)買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級(jí)市場(chǎng)。 三是 強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場(chǎng)化運(yùn)作。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對(duì)較高，政府補(bǔ)貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政府補(bǔ)貼較多。 二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢(shì)必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需求，引發(fā)新的社會(huì)矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。對(duì)于大城市，人口增長(zhǎng)與土地資源緊缺的矛盾將是長(zhǎng)期共存的。 一是建立長(zhǎng)效保障機(jī)制，緩解供需矛盾。 以上 只是在公租房發(fā)展初期階段出現(xiàn)的一些問(wèn)題，相信隨著公租房實(shí)踐的發(fā)展和相關(guān)制度的完善，公租房 建設(shè)會(huì)成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一。 四是維護(hù)成本較高，政府后續(xù)補(bǔ)貼較多。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時(shí)間。但由于面臨著資金短缺、來(lái)源渠道不明確等 問(wèn)題，保障計(jì)劃難以落實(shí)。按照廈門市的規(guī)劃，在未來(lái)幾年將投入 136 億元建設(shè) 45000 套保障性租賃住房，基本解決夾心層無(wú)房戶的住房難題。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動(dòng)人口 還被排除在保障之外。 二是 覆蓋人群相對(duì)較窄。而公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺(tái)的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進(jìn)的地方。 第 36 頁(yè) 我國(guó)公租房 建設(shè)雖在不斷的完善和發(fā)展，但由于是 處于剛剛起步階段，公租房 建設(shè) 存在 一些比較突出的 問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是制度法規(guī)體系尚不健全。與統(tǒng)計(jì)部門重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的國(guó)內(nèi) 70 個(gè)大中城市相比， 20xx 年 全國(guó)興建的 37 萬(wàn)套公租房，平均到每座城市不過(guò) 5000套左右，顯然無(wú)法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)的最大問(wèn)題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足。 公共租賃住房的房源主要來(lái)自新建和收購(gòu)兩種方式，即各級(jí)地方政府組織新建一 些公共租賃住房，同時(shí)，也可以在已開(kāi)發(fā)的商品房中或存量住房中收購(gòu)一些房源。其未來(lái)發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來(lái)流動(dòng)人口。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來(lái)看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決 城市 中等偏低 及低收入家庭住房問(wèn)題的保障性住房。 由此可知， **市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會(huì)得以持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民的安居樂(lè)業(yè)。另?yè)?jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經(jīng)濟(jì)適用房保障方式。截至 20xx 年底， **經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象積壓戶還有 萬(wàn)，最低收入家庭中，還有 11,138戶 為無(wú)房戶， **二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積 899 萬(wàn)平方米 ，共 50,670 戶、 18 萬(wàn)多人，中心城區(qū)還有 2 萬(wàn)多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 萬(wàn)余名職工未享受房改政策或存在住房困難問(wèn)題，近 50 萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的新就業(yè)人員 陷入 無(wú)力購(gòu)房 的窘境 。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問(wèn)題得以一定程度的解決。這些 措施使得低收入家庭購(gòu)房或租 第 33 頁(yè) 房問(wèn)題基本得到解決。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于 8平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國(guó)較高水平。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃 30650 套，目前開(kāi)工 21380 套，開(kāi)工率%。 20xx 年至 20xx 年， **市 共完成城鎮(zhèn)住房保障 17 萬(wàn)余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在 30%以上。 第 32 頁(yè) 20xx 年計(jì)劃完成 6000 戶貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放， 迅速啟動(dòng)所有項(xiàng)目，有困難的也要采取措施。 20xx 年， **市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 56 個(gè)（含開(kāi)發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬(wàn)平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購(gòu)房近 200 萬(wàn) 平方米。截止 20xx 年 12 月 31 日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證20,420 戶，已購(gòu)房 18,404 戶，購(gòu)房面積 萬(wàn)平方米，應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼資金 。目前 10 個(gè)項(xiàng)目已全面開(kāi)工 ，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區(qū)、 ***縣和德家園（三期）、 **縣 ***鎮(zhèn) 4個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全面動(dòng)工；鳳凰苑 萬(wàn)平方米、 ***市 萬(wàn)平方米、天凱東苑 萬(wàn)平方米、谷山樂(lè)園 萬(wàn)平方米、誠(chéng)興 萬(wàn)平方米、山水新城 6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)部分動(dòng)工。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 。人均住房建筑面積由 20xx 年的 平方米提高到 20xx年的 。 從總體上看，保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒(méi)有與商品房市場(chǎng)形成對(duì)接，因此很難產(chǎn)生大的影響。我市 20xx 年 1～ 5月份安排了 415 萬(wàn)平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長(zhǎng)%，顯然影響并不大。這一點(diǎn)在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗(yàn)證。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國(guó)家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會(huì)影響地方財(cái)政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對(duì)地方財(cái)政收入影響不大。而商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金。因此，它不會(huì)對(duì) **房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不良影響。 當(dāng)前 **市保障房用來(lái)解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。第二條為 “四六開(kāi) ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據(jù)專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是 “三七開(kāi) ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。這些人群，他們都沒(méi)有能力購(gòu)買普 第 29 頁(yè) 通商品房。他們尚無(wú)經(jīng)濟(jì)能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為 2～ 5萬(wàn)元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬(wàn)戶。家庭年總年收入為 5～ 10 萬(wàn)元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬(wàn)戶，主要購(gòu)買中低價(jià)位和中小戶型的商品房。家庭年總年收入 10～ 20 萬(wàn)元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬(wàn)戶，主要購(gòu)買中等或中高價(jià)位的商品房。家庭年總收入為 20 萬(wàn)元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8萬(wàn)戶，主要購(gòu)買中高價(jià)位或高價(jià)位的商品房。 第 28 頁(yè) . **市 保障性住房發(fā)展 分析 保障性住房特點(diǎn)分析 （ 1） 保障性住房的供應(yīng)對(duì)象與商品房的消費(fèi)對(duì)象不重疊 保障性住房主要是針對(duì)城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費(fèi)對(duì)象。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及 **市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競(jìng)爭(zhēng)情況的條件下 ，可以預(yù)測(cè)， **市 未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于平穩(wěn)增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì) ， 房?jī)r(jià)上升的空間