【正文】 其余年份租金收入計(jì)算方法同第 2 年，考慮每 5 年租金上漲 5%。上表表明 2022 年 A 市城區(qū)商業(yè)用房租金均值為 元/月/㎡，考慮公租房項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為基數(shù)計(jì)算商業(yè)用房出租收入。根據(jù)進(jìn)度安排，第二年有 1636 套房屋竣工，公租房可以全部進(jìn)入公租房市場(chǎng)，出租率按 100%估算，則第二年公租房租賃收入為81800512/10000=491 萬元。四、銷售收入估算1. 公租房租賃收入（1）公租房市場(chǎng)分析根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 A 市調(diào)查隊(duì) 2022 年作 A 市房屋租金情況調(diào)查情況，2022 年 A 市城區(qū)住房市場(chǎng)租金如下表所示：地區(qū)類別 市場(chǎng)平均租金 范圍一類 新建街、陵園路周邊二類 將軍路、建設(shè)路、杜鵑大道三類 金橋大道、北環(huán)路、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四類 5 火車站、河?xùn)|開發(fā)區(qū)麻市城區(qū)住房平均市場(chǎng)租金為（+++5）/4= 元/m 2/月根據(jù) A 市房屋租金情況調(diào)查報(bào)告，公共租賃住房租金與市場(chǎng)租金的差價(jià)率為 。本項(xiàng)目各類固定資產(chǎn)折舊年限、凈殘值率以及無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào) 資產(chǎn)類別 折舊、攤銷年限（年） 凈殘值率（ %）一 固定資產(chǎn)1 房屋及建筑物 50二 無形資產(chǎn) 5 —三 其它資產(chǎn) 5 —2. 總成本費(fèi)用估算結(jié)果根據(jù)上述原則和依據(jù)并結(jié)合市場(chǎng)具體情況進(jìn)行估算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均總成本為 565 萬元。2. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）建設(shè)期 1 年（2）運(yùn)營(yíng)期 29 年（3）房屋折舊年限 50 年（4）無形、遞延資產(chǎn)攤銷年限 5 年（5）基準(zhǔn)收益率 6% （6）所得稅率 25 %（7）營(yíng)業(yè)稅 5 %三、總成本估算1. 總成本估算說明（1）項(xiàng)目建成后，主要的費(fèi)用為管理費(fèi)用，管理費(fèi)用按每年 35萬元估算，每 5 年增長(zhǎng) 8%。四、資金籌措項(xiàng)目總投資 11920 萬元，其中申請(qǐng)銀行貸款資金 9000 萬元，業(yè)主自籌資金 2920 萬元。項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表項(xiàng)目名稱:A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目序號(hào) 工程名稱 建設(shè)工 程量 單位單位價(jià)格(元)建筑工程費(fèi)（萬元）安裝工程費(fèi)（萬元）其它費(fèi)用（萬元）估算合計(jì)（萬元）比例%1 工程費(fèi)用 　 　 　 8129 2403 0 10532 % 主體工程 102250 m2750 7669 　 　 7669 　 裝飾工程 102250 m2160 　 1636 　 1636 　 公用工程 102250 m275 　 767 　 767 　 附屬設(shè)施 102250 m345 460 　 　 460 　2工程建設(shè)其他費(fèi)用 　 　 　 　 　 171 766 % 土地費(fèi)用 62 畝 　 　 　 595 595 　 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 　 　 105 105 　 可研編制費(fèi) 　 　 　 　 　 16 16 　 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 　 　 18 18 　 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 　 　 26 26 　 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 　 　 5 5 　3 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 % 基本預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 　 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 　 0 　4 建設(shè)期利息 　 　 　 　 　 306 306 %5 建設(shè)投資合計(jì) 　 　 　 　 　 　 11920 100%（五）有關(guān)問題說明其它費(fèi)用參照國(guó)家和 A 市有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。（三）流動(dòng)資金該項(xiàng)目不涉及流動(dòng)資金， 故項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 0 萬元。建設(shè)期貸款利率按 5 年期貸款利率 %計(jì)。(5)施工圖審費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(3)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算：(1)建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。（2）公用配套設(shè)施由各公用專業(yè)按工藝要求，結(jié)合工藝布置和項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)有關(guān)的估算指標(biāo)編制。三、項(xiàng)目投資估算（一）建設(shè)投資項(xiàng)目總投資為 11920 萬元，其中：工程費(fèi)用 10532 萬元，土地費(fèi)用 595 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 171 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 316 萬元，建設(shè)期利息 306 萬元。 年 月 日第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部土建工程、設(shè)備及工器具購(gòu)置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。設(shè)計(jì)階段參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不少于 3 家，施工階段參加投標(biāo)的施工單位不少于 5 家、監(jiān)理單位不得少于 3 家?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求勘察及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí)施工單位資質(zhì)：三級(jí)及以上監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)招標(biāo)信息發(fā)布公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。（二）招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》 、國(guó)家發(fā)改委第 3 號(hào)令以及 A 市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)擬進(jìn)行招投標(biāo)。二、招投標(biāo)方案本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序和招投標(biāo)制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案一、工程建設(shè)進(jìn)度（一）建設(shè)工期根據(jù)同行業(yè)類似項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及新建工程的具體特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目建設(shè)期限為 2022 年 6 月至 2022 年 5 月，共計(jì) 12 個(gè)月。六、電氣安全（一）防雷、接地：本項(xiàng)目為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS。四、地質(zhì)災(zāi)害防范根據(jù)地質(zhì)評(píng)估報(bào)告顯示無地質(zhì)災(zāi)害，場(chǎng)地不是禁建區(qū)和慎建區(qū)，根據(jù)總體設(shè)計(jì)無高切坡、深開挖。二、建筑建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設(shè)計(jì)專篇。應(yīng)急、疏散照明電源供電時(shí)間不少于 60min。（五）應(yīng)急、疏散照明住宅公共走廊、樓梯間設(shè)自帶電源的應(yīng)急照明燈，在疏散通道、出入口及樓梯間設(shè)自帶電源的疏散指示燈。（四）消防設(shè)施電源供給及接地消防設(shè)施由變電所及發(fā)電機(jī)配電屏分別提供電源，采用雙電源末級(jí)配電箱自動(dòng)切換供電，報(bào)警系統(tǒng)另配備 UPS 后備電源。（三）消防聯(lián)動(dòng)及控制要求當(dāng)場(chǎng)區(qū)任意一處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室接受火警信號(hào)，并經(jīng)確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)相關(guān)設(shè)備：?jiǎn)?dòng)消火栓泵，送、排煙風(fēng)機(jī)；關(guān)閉失火區(qū)防火卷簾門；打開送風(fēng)口、排煙口；切斷火災(zāi)區(qū)非消防電源；接通事故廣播、聲光報(bào)警器、疏散標(biāo)志燈。該系統(tǒng)由火災(zāi)探測(cè)器、事故廣播、聲光報(bào)警器、手動(dòng)報(bào)警器、火警電話、聯(lián)動(dòng)設(shè)備等組成。消防系統(tǒng)采用控制中心形式。（二）室內(nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由加壓泵提供，在建筑每層設(shè)置消火栓系統(tǒng)；（三）化學(xué)消防在變配電房，發(fā)電機(jī)房，儲(chǔ)油間 設(shè)置熱氣溶膠滅火系統(tǒng)。五、消防給水（一）用水量：室內(nèi)按小于 50 米的二類高層住宅樓設(shè)計(jì)，室外消防以 II 類車庫(kù)計(jì)。（二）消防及弱電控制室：建筑面積 20㎡，直通室外。消防車道轉(zhuǎn)彎半徑 R=12m。二、總圖消防在總圖布局方面，建筑的間距保證有足夠的且符合防火規(guī)范的防火間距，建筑有足夠的撲救面，且符合防火規(guī)范要求的補(bǔ)救面長(zhǎng)度。第八章 建筑消防設(shè)計(jì)一、工程概述本工程總建筑面積 102250m2，住宅樓為二級(jí)，建筑物主要承重構(gòu)件，如：梁，板，柱，墻體，樓梯均能符合規(guī)定的燃燒性能和耐火極限。供配電系統(tǒng)低壓做無功補(bǔ)償，補(bǔ)償功率因數(shù)到 以上。設(shè)計(jì)變壓器負(fù)荷率控制在 70～85％之間，綜合費(fèi)用低。設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342022）中對(duì)場(chǎng)所照度的規(guī)定值控制，照度設(shè)計(jì)參照以下數(shù)值：樓梯間照度 30Lx，前室照度 75Lx，門廳照度 100LX，住宅照度 100LX；并嚴(yán)格按照照度要求控制各場(chǎng)所照明功率密度值。疏散、出口指示光源為 LED；所有燈具功率因數(shù)不小于。（一）照明照明設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮充分利用自然光，并在此基礎(chǔ)上布置照明燈具。給水管道均采用塑料類管材，過水能力強(qiáng)，沿途損失小，節(jié)省能耗。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式以控制最不利處用水器具的出流水頭，不僅可節(jié)約用水而且增加使用舒適感。（二）節(jié)水措施選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具并符合《節(jié)水型生活用水器具》GJG1642022 的要求。三、給排水（一）節(jié)能措施室內(nèi)給水盡量利用市政給水管網(wǎng)壓力，室內(nèi)高區(qū)區(qū)生活給水系統(tǒng)采用無負(fù)壓管網(wǎng)增壓設(shè)備加壓，充分利用城市管網(wǎng)壓力，其生活泵采用變頻調(diào)速水泵，由所需負(fù)荷自動(dòng)調(diào)節(jié)水泵轉(zhuǎn)速，以達(dá)到節(jié)能的目的。使用符合節(jié)能規(guī)范要求的外墻門窗產(chǎn)品。采用 200 厚燒結(jié)頁巖空心磚，外保溫材料采用聚苯顆粒保溫砂漿或擠塑板。第七章 節(jié)能設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)概述及要求A 市屬夏熱冬冷地區(qū)，為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源，環(huán)境保護(hù)的法規(guī)和政策，改善建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高空調(diào)的能源利用效率，依據(jù) DB50/5024 DBJ500522022《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)建筑節(jié)能新技術(shù)、新材料，對(duì)本工程住宅進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。生活垃圾建筑各層設(shè)置垃圾堆放處，在用地內(nèi)設(shè)一個(gè)垃圾收集點(diǎn)，由物管人員定時(shí)收集送入垃圾收集站，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)（站）處理。（二）項(xiàng)目投入使用后污染源分析及環(huán)境保護(hù)措施公租房項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的污染源主要為生活污水和生活垃圾以及食堂油煙廢氣等，治理措施如下：污水處理場(chǎng)地內(nèi)采用雨污分流制，建筑物內(nèi)主要為生活污水及廚房污水，商業(yè)市場(chǎng)廢水經(jīng)隔油池處理后排入建筑室外的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道，餐飲污水設(shè)隔油沉砂池。（4）施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格做好揚(yáng)塵防護(hù)管理工作，遇到干燥氣候時(shí)，適當(dāng)散水避免機(jī)械車輛運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生揚(yáng)塵；施工原料堆場(chǎng)增加防揚(yáng)塵、防雨淋、防滲漏設(shè)施，最大限度減少粉塵向空氣擴(kuò)散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物質(zhì)被雨淋后進(jìn)入環(huán)境；避免有毒有害物質(zhì)滲透污染地下水。（2）合理布置施工方案，嚴(yán)格組織，精心施工，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理，杜絕野蠻施工。（4）固廢物污染源分析施工期的固廢主要有施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和各種建筑垃圾等。（3）噪聲污染源分析施工期主要噪聲來自施工機(jī)械挖掘機(jī)、推土機(jī)、載重汽車、混凝土攪拌機(jī)、振搗器、重型碾壓機(jī)、起重及卷場(chǎng)設(shè)備等的使用。工程施工期對(duì)地表環(huán)境可能產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)為：附近水溝中夾帶的泥砂量增多，懸浮物濃度增大。（2）地表水污染源分析施工期間，由于進(jìn)行各種土石方開挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨時(shí)，雨水夾帶泥土等形成水土流失。實(shí)施總量控制，堅(jiān)持“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理”的原則，對(duì)本次設(shè)計(jì)產(chǎn)生的各種污染物進(jìn)行治理，保證達(dá)標(biāo)排放。（四）消防給水設(shè)計(jì)詳見給排水說明。（二）建筑四周設(shè)有消防車道。八、防火設(shè)計(jì)屬多層民用建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)，本設(shè)計(jì)以相關(guān)規(guī)范為依據(jù)進(jìn)行防火設(shè)計(jì)。（二）電信線路一律采用管道電纜埋地管材采用 PVC 波絞管。作法參圖集 02D5012.人行道,建筑出入口的接地線局部埋深 ,并在接地線上敷設(shè)50 厚的瀝青層，其寬度超過接 2m.所有低壓架空線在進(jìn)出線處,裝設(shè)避雷器與絕緣子,金具連在一起接到電氣設(shè)備的接地裝置上，架空金屬管道及在進(jìn)出處接到防雷或電氣設(shè)備的接地裝置上或獨(dú)自接地，纜的金屬外皮,金屬線槽,鋼管等與電氣設(shè)備接地相連，聯(lián)合電阻 R≤1 歐。利用柱內(nèi)的主鋼筋作防雷引下線,要求所有防雷引下線的柱內(nèi)主筋,的主筋,每組至少有二根(Φ16 園鋼)作通長(zhǎng)焊接,確保電氣通路。住宅室內(nèi)照明線路一律采用穿塑料線槽明敷設(shè)，門市照明燈具布置二次裝修定,門市干線穿阻燃電線管暗敷設(shè).所有室內(nèi)照明線路均采用 500V 銅芯聚氯乙烯絕緣線。TNNC 系統(tǒng)。 本建筑均按普通照明設(shè)計(jì)。 總負(fù)荷:700KW，基本設(shè)計(jì)參數(shù)：門市 Kx=,cosφ=；住宅 Kx=，cosφ=。（二）設(shè)計(jì)范圍１、低壓配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)２、室內(nèi)照明設(shè)計(jì)３、防雷接地設(shè)計(jì)（三）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)１、本設(shè)計(jì)為三級(jí)負(fù)荷。雨排水：建筑物四周作明溝（蓋板）直接排入城市污水管。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)利用水泵接合器增壓。排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水總管，生活污水經(jīng)生化池處理后排入市政污水總管。（五）管道敷設(shè)給水管和排水管在室內(nèi)一律采用明裝，分別利用管卡或管箍固定，室外給排水管道一律埋地敷設(shè)。水泵接合器：SQ100（地上式）。消防管道采用鋼管（DN80） ，焊接或法蘭連接，室內(nèi)消火栓：SN65。（四）管件、管材及器材１、室內(nèi)給水管采用 PVCU 塑料給水管。室內(nèi)消防用水量 Q=5l/s。本設(shè)計(jì)包括建筑相關(guān)的室內(nèi)外、生活給水、消防給水、污排水、雨排水。（二）設(shè)計(jì)范圍工程紅線以內(nèi)室外和室