【正文】 根據(jù)地基條件、軟土層的分布和實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定條 形基礎(chǔ)采用的方法和工藝，以保證質(zhì)量。 抗震設(shè)防具體根據(jù) GB183062021《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》以及 XX 縣地震行政主管部門確定的抗震設(shè)防要求，按照 6 度進行抗震設(shè)防 ； 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《陜西省城鎮(zhèn)住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范。規(guī)劃樓體總寬 米，按地上 25 層樓房設(shè)計，樓體總高 米。設(shè)置電梯 2 部。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 平面設(shè)計中充分考慮了動靜分區(qū)，陽臺處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風的需要，同時在設(shè)計中也應(yīng)滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個舒適、怡人的居住空間。 考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào) ； 運用簡潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。單體設(shè)計體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮 保障性 用房特點的同時，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學。 充分利用屋頂平臺設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境， 同時也豐富了建筑的外觀。 結(jié)合不同的面積標準設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面 積。 l、保證朝向和良好通風，窗戶及入口設(shè)計與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。 場區(qū)地處 XX 縣 城 東 部， 南 面為 旬東大道 ，西臨 規(guī)劃建設(shè)的 XX 縣公安局 ，為 XX 縣東 部新城區(qū)的中檔地段。 廉租房建筑設(shè)計 方案 本廉租房工程建設(shè)總體要求：適宜人居環(huán)境要求，做到建筑和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及 與環(huán)境協(xié)調(diào)有序。場區(qū)內(nèi)停車分為臨時停車。 道路交通 道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。 綠化景觀 小區(qū)內(nèi)景觀結(jié)合 旬東大道 大景觀，形成大景觀內(nèi)套小景觀，達到內(nèi)秀與外剛的完美結(jié)合。各 組團以綠化布局作為交接面，既可以突出各自組團的性質(zhì)，又為小區(qū)整體提供最長的景觀界面，又能起到分割各組團，將綠化景點系統(tǒng)化的作用。在居住區(qū)大片層面上，采取以組團為分布模式，提高社區(qū)凝聚氛圍。南、西、 北面臨街設(shè)置公建及商業(yè)用房，中間用綠化帶分割。 告 33 兩區(qū) ?！? 一軸 。發(fā)展新型節(jié)能型住宅。 科技原則 。 市場原則 。 特色原則 。 人本原則 。 設(shè)計原則 針對本項目的發(fā)展定 位，設(shè)計中應(yīng)遵循以下原則： 地形原則 。 以居住者為中心，體現(xiàn)高效、開放、靈活的特點，并且在建筑尺度上體現(xiàn)人性化。 全面提升整個區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學的基本態(tài)度，浪漫表達 XX 縣 人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的 21 世紀，其建筑空間和環(huán)境應(yīng)具有更大 告 32 的包容性、開放性和時代性。 XX 是人類文 明 的發(fā)源地，聚集地之一 ，建筑應(yīng)該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時代發(fā)展所 必需的某種超逸情懷，切忌跟風和浮躁。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。設(shè)計中應(yīng)注意以下理念： 城市公共綠地的延續(xù) 。 “ 新城新生活”所倡導的“社區(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百 姓能夠安居樂業(yè)。 在小區(qū) 住宅樓 東西兩 側(cè)各布置一條 5 米寬的輔道，滿足人流、物流通行需要。在道路兩側(cè)各預(yù)留 3 米人行步道后，分別 在東西兩側(cè) 布置 多層 住宅樓。 依據(jù)周邊建筑的整體走向，擬建廉租、公租房住宅小區(qū)整體建筑布置為南北向。 依據(jù)項目單位對本小區(qū)的總體功能規(guī)劃，擬建小區(qū)為 保 障性住房 安居小區(qū)，內(nèi)部分別布置有廉租住房和公租住房 、經(jīng)濟適用房、限價房。 總平面布置方案 根據(jù) XX 縣城市建設(shè)總體規(guī)劃要求、周邊環(huán)境以及地形情況，因地制宜靈活布置各住宅樓。 ⑶ 住宅建筑設(shè)計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。 總平面規(guī)劃 基本要求 ⑴ 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性， 成為縣城東區(qū)住宅區(qū)的有機組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。 對廢棄物的處理，按照有關(guān)環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有專職衛(wèi)生人員經(jīng)常打掃和清理。 告 30 區(qū)內(nèi)規(guī)劃要潔污路線清晰、避免或減少交叉污染。 根據(jù)不同性質(zhì)的使用空間、空間的尺度和位置 ，創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。力求平面布置分區(qū)合理，樓房布局合理，樓房內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）和《住宅設(shè)計規(guī)范》的要求，以滿足社會各階層對保障性住房安居小區(qū)的不同需求。 總平面布置 總平面規(guī)劃原則 該項目設(shè)計的基本原則，是在滿足國家 的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應(yīng)強調(diào)功能分區(qū)的合理性。不能一次到位的，應(yīng)留有改、擴建和發(fā)展的余地。 建筑設(shè)計規(guī)范 設(shè)計原則 XX 縣 2021 年廉租房建設(shè)項目的建筑設(shè)計規(guī)范，應(yīng)滿足功能合理、設(shè)施完善，安全衛(wèi)生， 適度超前的要求。 （ 2）以人為本理念：一切設(shè)計在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》要求的前提下，盡可能在質(zhì)量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設(shè)施、居住氛圍等方面增加新的理念，使人居生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。 告 28 第五章 工程建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 方案 建設(shè)模式與設(shè)計理念 建設(shè)模式 XX 縣 2021 年廉租房建設(shè)項目將委托建筑專業(yè)設(shè)計院精心設(shè)計，達到建筑用地合理，區(qū)域規(guī)劃精良，景觀豐富多彩，樓房式樣新穎，房屋布局合理，室內(nèi)外所有設(shè)施均符合《住宅樓建筑設(shè)計標準》。 （ 3） 功能標準：按照廉租房建設(shè)規(guī)模要求，本住宅家庭小型化，戶規(guī)模以 3 口戶為主，套型面積 50 平方米，套型均為 兩室一廳一廚一 衛(wèi) 。 （ 1） 根據(jù) XX 縣城區(qū)規(guī)劃，該保障性住房安居小區(qū)總占地面積 20 萬 平方米，其中廉租房項目區(qū)占地面積約 2 萬 平方米（合 30 畝） ，本期規(guī)劃的2021 年廉租房項目區(qū)占地面積 4000 平方米（合 6 畝）。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計，使住宅充分體現(xiàn)美感。 告 26 建筑施工條件 該項目建設(shè)，將通過面向社會公開招標的途徑 ，選擇優(yōu)秀的施工隊伍，進行項目工程建設(shè)，確保施工質(zhì)量。廉租住房、政府投資的公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采用劃撥方式供地。 用地條件 陜西省人民政府下發(fā)的《 陜西省保障性住房管理辦法 》規(guī)定：“ 保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當納入年度土地供應(yīng)計劃，指標單列，應(yīng)保盡保。建設(shè)場地土地較平整。該區(qū)“五通”條件具備。 區(qū)位交通：該項目選址在縣城東區(qū)，交通四通八達。 （ 3）排出污水必須經(jīng)過處理達標后統(tǒng)一排出。 給排水條件 （ 1）排水系統(tǒng)采用生活、雨水合流排水系統(tǒng)，枝狀布置，埋地敷設(shè)，排水管道選用鋼筋砼管，水泥砂漿接口。 供電條件 項目區(qū)電 力供應(yīng)充裕，線路布局合理。地貌類型主要為土石山地地貌區(qū)和黃土溝壑地貌區(qū)。 XX 縣位于暖溫帶大陸性季風氣候 ,溫度適中，雨熱同期。山體起伏雖大，山勢卻平緩，大部分還備薄層黃土覆蓋。主要河流三水河自東北向西南斜穿 全境。 自然環(huán)境 XX 縣地處黃土高原，地勢東北高西南低，山塬各半，高差明顯。 該項目選址用地地表面層僅為 米厚粘土層，往下則為由礫石及堅硬礫石組成，地基承載力在 1525 噸 /平方米之間，適合工程建筑要求。多年平均蒸發(fā)量為 2021mm，遠大于年降水量。多年平均日照數(shù)每年 小時。年最大降水量 797 毫米（ 1983），最 告 24 小降水量 毫米（ 1979）。全年無霜期平均 天，川道無霜期 177 天，年日照充足，河谷川道為 小時。最熱月為 7 月，平均氣溫 ℃，極端最高氣溫為 40℃。川道年平均氣溫 ℃。夏季氣候較熱多雷陣雨，并伴有大風或冰雹，夏末常有伏旱。冬季降水稀少，寒冷干燥且較漫長，春季氣溫回升快，降水增多。項目選址符合住宅建筑建設(shè)選址原則，地理位置優(yōu)越，環(huán)境適宜。小區(qū)南臨旬東大道、西接育才路，緊鄰規(guī)劃建設(shè)的 XX 縣公安局、職教中心，南隔路與崔家河村居民區(qū)、中達工業(yè)園區(qū)相望。保障性住房小區(qū)總占地面積 300 畝（ 20 萬平方米），測量確定用地范圍東西寬 385 米，南北長 米。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下 (含 2 人 )家庭的保障面積標準為建筑面積 30 平方米， 3 人以上 (含 3 人 )家庭的保障 面積標準為建筑面積 50 平方米。 價格分析 根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項目的建設(shè)成本中扣除免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，廉租房的價格根據(jù)《 XX 縣 城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》由 XX 縣 物價局根據(jù)國家和省有關(guān)文件規(guī)定審核的建安造價成本，并參照外地價格水平進行制定 。 告 22 項目目標群體定位及價格分析 項目目標群體 根據(jù)《 XX 縣 城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》的規(guī)定，項目是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，廉租住房以租為主。根據(jù) XX 縣 城區(qū)人均住宅建筑面積已達 平方米，近年來相繼建成的高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費重點將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋”，進到“居者有其屋”，再進到“居者優(yōu)其屋”。 同時考慮到建設(shè)部《全面小康社會的居住目標》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標， “ 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，以及每套住宅平均面積 120 平方米左右”的標準，可以預(yù)測 XX 縣 今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆?2021 年 XX 縣 人均 GDP 突破兩千 五百 美元。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費習慣，接受不了“超前、負債消費觀念”，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。 居民消費觀念滯后，銀行個人貸款力度欠佳。 XX 縣 物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、 站站崗就行。 物業(yè)管理不配套、服務(wù)質(zhì)量差、收費難。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家 ，很難憑自己的個人經(jīng)驗對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等進行客觀準確的判斷。政府掌握著 要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。 房地產(chǎn)市場的信息不對稱。 2021 年， 全縣 竣工房屋面積 約 為 3 萬平方米 ,實際銷售面積 %, 產(chǎn)銷比 只有 ： 1。當前 XX 縣 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖已 多 達 11 家，但是擁有國家資質(zhì)的只有 3 家。突出表現(xiàn)在近年來實施的土地使用公開投標拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標價明顯高于底價，這更加 大了住宅土地的開發(fā)成本。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導致外來資本“逐利而來”，大量涌入。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價出 售。這種脫離市場規(guī)律的房價上漲，造成房屋定位脫離實際，高價房過多，形成了有價無市的局面。近兩年，一方面居民消費價格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價節(jié)節(jié)攀升。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于