【正文】 目成本控制。 結(jié)論與建議 結(jié)論 告 4 ⑴ 本項(xiàng)目符合國家住房政策，選址符合 城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 項(xiàng)目總投資及資金來源 項(xiàng)目總投資 XX 縣 2021 年 廉租 房 住宅樓 工程 建筑面積 7500 m2， 估算總 投資 萬元。根據(jù) XX 縣委、縣政府的安排，為了有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難， 2021 年擬向國家申請廉租房項(xiàng)目資金375 萬元，省配套資金 300 萬元， 建設(shè) 150 套廉租房。受 XX 縣住 房與城鄉(xiāng)建設(shè) 局的委托，編制了 XX 縣保障性 住房 工程 2021 年 廉租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 資金來源 2021 年廉租房建設(shè)工程 估算總投資 萬元，其中： 申請中央財(cái)政預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助資金 375 萬元，省財(cái)政配套資金 300 萬元，市縣自籌解決 萬元。 ⑵ 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項(xiàng)目建設(shè)將在很大程度上改善 XX 縣低收入居民和職工的居住條件，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 ⑷做好建設(shè)期間拆建戶的妥善安置，保證拆除 房屋的原住戶在項(xiàng)目建設(shè)期間的基本生活條件。全縣總面積 1811平方公里，轄 10 鎮(zhèn) 4 鄉(xiāng)， 187 個(gè)村民委員會， 6 個(gè)居民委員會，總?cè)丝?萬人，其中，農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人 ，是國家新一輪扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣。 XX 縣屬渭北黃土高塬溝壑區(qū)，地勢由東北向西南傾斜。干旱、霜凍、冰雹、陰雨、暴雨、大風(fēng)等各種自然災(zāi)害較為頻繁。煤炭儲量豐富，屬陜西侏羅紀(jì)黃隴煤田旬東 耀西礦區(qū)的西段，分布廣，厚度穩(wěn)定，內(nèi)部結(jié)構(gòu)簡單，煤質(zhì)良好，探明儲量約 27 億噸，開發(fā)利用優(yōu)勢明顯。社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，形成了特色鮮明、優(yōu)勢突出的煤炭、果、糧、畜、煙等支柱產(chǎn)業(yè)。 XX 縣還有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)居民和困難職工為城鎮(zhèn)低收入人群，一般都居住在周邊村莊租用的私房。在保障對象確定工作中，成立了由成員單位組成縣財(cái)政、監(jiān)察局、人事局、城建等部門的廉租住房保障對象調(diào)查組，嚴(yán)格按照入戶調(diào)查摸底、鄰里走訪排查、初審、復(fù)審、社會公示的工作程序，嚴(yán)把申請、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，最終確定廉租住房和租金補(bǔ)貼保障對象，有效維護(hù)了廉租住房 保障的公平性、公正性。因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的住房保障中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要 職責(zé)所在。 省委、省政府發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難 的實(shí)施意見》，文中明確指出，“深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作、住房制度改革的重要內(nèi)容和政府公共服務(wù)的職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 建設(shè)廉租房是緩解城鎮(zhèn)貧富差別、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的有力舉措。同時(shí)，住戶搬遷到城東商業(yè)區(qū)后，將帶來人氣的增加，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相對來說就業(yè)機(jī)會也會增多，生活條件有望進(jìn)一步改善，將獲得更廣闊的生存和發(fā)展 空間。 建設(shè)廉租房項(xiàng)目是各級政府當(dāng)前的一 項(xiàng)重要的政治任務(wù)，是幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”夢想的民生工作要求。 XX 縣的廉租住房建設(shè)已經(jīng)實(shí)施了四年，經(jīng)濟(jì)和社會效益顯著。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (3)商品房需求旺盛 ,銷售價(jià)格一路走高。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房。 （ 7） 住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī) 告 17 范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年 XX 縣 房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2021 年 XX 城區(qū)有 23%的城市家庭有50 平米以上 的住房，大部分居民有換購住房的需要。 近兩 年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策， XX 房地產(chǎn)市場 未受到大的影響，經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房價(jià)虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房價(jià)過高的假象；與此同時(shí)， 告 19 由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價(jià)連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導(dǎo)致外來資本“逐利而來”，大量涌入。 房地產(chǎn)市場的信息不對稱。 XX 縣 物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認(rèn)為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、 站站崗就行。 同時(shí)考慮到建設(shè)部《全面小康社會的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)， “ 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，以及每套住宅平均面積 120 平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測 XX 縣 今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽?。根?jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下 (含 2 人 )家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30 平方米， 3 人以上 (含 3 人 )家庭的保障 面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米。冬季降水稀少，寒冷干燥且較漫長，春季氣溫回升快，降水增多。全年無霜期平均 天，川道無霜期 177 天，年日照充足，河谷川道為 小時(shí)。 該項(xiàng)目選址用地地表面層僅為 米厚粘土層，往下則為由礫石及堅(jiān)硬礫石組成，地基承載力在 1525 噸 /平方米之間，適合工程建筑要求。 XX 縣位于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ,溫度適中，雨熱同期。 （ 3）排出污水必須經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排出。 用地條件 陜西省人民政府下發(fā)的《 陜西省保障性住房管理辦法 》規(guī)定：“ 保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，指標(biāo)單列，應(yīng)保盡保。 （ 1） 根據(jù) XX 縣城區(qū)規(guī)劃，該保障性住房安居小區(qū)總占地面積 20 萬 平方米，其中廉租房項(xiàng)目區(qū)占地面積約 2 萬 平方米（合 30 畝） ，本期規(guī)劃的2021 年廉租房項(xiàng)目區(qū)占地面積 4000 平方米（合 6 畝）。 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 設(shè)計(jì)原則 XX 縣 2021 年廉租房建設(shè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)滿足功能合理、設(shè)施完善，安全衛(wèi)生， 適度超前的要求。 根據(jù)不同性質(zhì)的使用空間、空間的尺度和位置 ，創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。 ⑶ 住宅建筑設(shè)計(jì)力求達(dá)到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。在道路兩側(cè)各預(yù)留 3 米人行步道后，分別 在東西兩側(cè) 布置 多層 住宅樓。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。 設(shè)計(jì)原則 針對本項(xiàng)目的發(fā)展定 位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： 地形原則 。 科技原則 。南、西、 北面臨街設(shè)置公建及商業(yè)用房，中間用綠化帶分割。 道路交通 道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。 l、保證朝向和良好通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計(jì)與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。 考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào) ； 運(yùn)用簡潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。規(guī)劃樓體總寬 米，按地上 25 層樓房設(shè)計(jì)，樓體總高 米。 抗震設(shè)防具體根據(jù) GB183062021《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》以及 XX 縣地震行政主管部門確定的抗震設(shè)防要求，按照 6 度進(jìn)行抗震設(shè)防 ； 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《陜西省城鎮(zhèn)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范。 平面設(shè)計(jì)中充分考慮了動靜分區(qū)，陽臺處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風(fēng)的需要，同時(shí)在設(shè)計(jì)中也應(yīng)滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個(gè)舒適、怡人的居住空間。 結(jié)合不同的面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面 積。場區(qū)內(nèi)停車分為臨時(shí)停車。在居住區(qū)大片層面上，采取以組團(tuán)為分布模式，提高社區(qū)凝聚氛圍。發(fā)展新型節(jié)能型住宅。 人本原則 。 XX 是人類文 明 的發(fā)源地，聚集地之一 ，建筑應(yīng)該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時(shí)代發(fā)展所 必需的某種超逸情懷，切忌跟風(fēng)和浮躁。 在小區(qū) 住宅樓 東西兩 側(cè)各布置一條 5 米寬的輔道，滿足人流、物流通行需要。 總平面布置方案 根據(jù) XX 縣城市建設(shè)總體規(guī)劃要求、周邊環(huán)境以及地形情況，因地制宜靈活布置各住宅樓。 告 30 區(qū)內(nèi)規(guī)劃要潔污路線清晰、避免或減少交叉污染。不能一次到位的，應(yīng)留有改、擴(kuò)建和發(fā)展的余地。 （ 3） 功能標(biāo)準(zhǔn)：按照廉租房建設(shè)規(guī)模要求，本住宅家庭小型化，戶規(guī)模以 3 口戶為主，套型面積 50 平方米，套型均為 兩室一廳一廚一 衛(wèi) 。廉租住房、政府投資的公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采用劃撥方式供地。 區(qū)位交通：該項(xiàng)目選址在縣城東區(qū)，交通四通八達(dá)。地貌類型主要為土石山地地貌區(qū)和黃土溝壑地貌區(qū)。 自然環(huán)境 XX 縣地處黃土高原，地勢東北高西南低，山塬各半，高差明顯。年最大降水量 797 毫米（ 1983），最 告 24 小降水量 毫米（ 1979）。夏季氣候較熱多雷陣雨，并伴有大風(fēng)或冰雹，夏末常有伏旱。保障性住房小區(qū)總占地面積 300 畝（ 20 萬平方米），測量確定用地范圍東西寬 385 米，南北長 米。根據(jù) XX 縣 城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 平方米，近年來相繼建成的高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋”，進(jìn)到“居者有其屋”，再進(jìn)到“居者優(yōu)其屋”。 居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個(gè)人貸款力度欠佳。政府掌握著 要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。突出表現(xiàn)在近年來實(shí)施的土地使用公開投標(biāo)拍賣中，競爭愈演愈烈，價(jià)格一再被追高，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，這更加 大了住宅土地的開發(fā)成本。近兩年，一方面居民消費(fèi)價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，與 XX 縣 相鄰的地市縣比較 ， XX 縣 銷售價(jià)格為 2800 元 /㎡，仍處于較低水平。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%60%之間，房產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。一個(gè)國家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設(shè)小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善， XX 個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢。 20212021 年商品房總面積為 48000 平方米 ， 個(gè)人購房比例達(dá)到 %， 20212021 年開發(fā) 商品房總面積 約 10 萬 平方米 ， 個(gè)人購房比 告 16 例 更是創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到 %。 20212021 年全 縣 在建房屋規(guī)模達(dá) 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。 XX 縣 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。本地區(qū)有從事工民建工程施工的三級及三級以上施工企業(yè)多家，施工力量較強(qiáng)，完全有能力承接該項(xiàng)目的施工。未來五年，我國計(jì)劃新建保障性住房 3600 萬套。項(xiàng)目擬建地位于縣城東區(qū)，處于新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，目前已有中達(dá)工業(yè)園區(qū)、商業(yè)水街等相繼建設(shè)并陸續(xù)形成規(guī)模，建成了果嶺新城等多個(gè)住宅小區(qū)，處在縣城東區(qū)兩條重要交通干線陽光大道、