【正文】 康社會的需要。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、 告 11 住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧 XX，創(chuàng)建全國文明城市具有重要意義。”本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決 XX 縣低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本 XX 的利民 之舉。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。但也要看到，廉租住房制度建設(shè)相對滯后，住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分低收入家庭住房還比較困難等等，所以住房建設(shè)是關(guān)注民情，關(guān)注民生的重要體現(xiàn)?！?XX 縣是一個農(nóng)業(yè)大縣，也是工業(yè)發(fā)展迅速的新型城市，城鎮(zhèn)人口約 萬人。城鎮(zhèn)低收入家庭（ 430 元 /人 .月及以下）占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 %。隨著城市化進(jìn)程的加快， 加之大學(xué)生回縣安置量的增加， 居民住房矛盾越來越突出，特別是中低收入家庭的住房問題日益凸顯。城東 豳風(fēng)庭韻保障性住房小區(qū) 廉租、公租房項(xiàng)目的建設(shè)能有效地解決城市中低收入家庭的住房問題，是增加 XX 縣城市住房容量、改善居民居住條件的需要，有 利于營造和諧，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。 XX 縣縣地處關(guān)中北部黃土高原溝壑區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 隨著城市化進(jìn)程的加快，社會經(jīng)濟(jì)的全面、迅速發(fā)展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不斷增多。城區(qū)城鎮(zhèn)低收入家庭（ 430 元 /人 .月及以下）的大部分家庭無房可住，不得不在民宅租住房屋度日，或人均住房建筑面積在 10 平方米以下，住房擁擠，條件較差，有一部分家庭不得不在外，增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響了家庭和睦、社會穩(wěn)定。惠民經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，將從根本上解決一部分中低收入家庭的居住問題，體現(xiàn)黨和政府對中低收入家庭的關(guān)懷，消除社會不安定因素，維護(hù)社會穩(wěn)定和諧。 廉租房項(xiàng)目建設(shè)是加快縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐、改善縣城市面貌、提高城市形象的客觀需求。隨著經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，全面推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò) 大，城市品位大幅提升， 必將會有更多的投資者和各類人才紛至沓來，與之配套的住宅需求必然會相應(yīng)增加。同時，能妥善解決普通居民特別是中低收入家庭的住房問題，也為新區(qū)的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。項(xiàng)目的建設(shè)，必然會進(jìn)一步完善城市功能，在加快縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 ,是黨中央進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到 8%提高到 20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。保障形式繼續(xù)以包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實(shí)物住房保障為主， 通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到 20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實(shí)現(xiàn)“安居夢”。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 告 14 項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會環(huán)境和施工力量。項(xiàng)目的建設(shè)，為 XX 低收入下崗職工和居民居住條件改善奠定了良好的基礎(chǔ)，使貧困家庭、下崗職工的居住生活條件進(jìn)一 步提高，為早日實(shí)現(xiàn)小康社會，推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)提供有力保證。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、地區(qū)監(jiān)理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)健全；擬建項(xiàng)目周圍生活服務(wù)設(shè)施齊全，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了較為完善的條件。早在 2021 年 XX 縣就成立了保障性住房項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織和指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作，依法進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)建設(shè)招標(biāo)、財務(wù)審核，為項(xiàng)目提供最有力的保障。 縣 房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施以及人民生活水平的提高，促使 XX縣 房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。 1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。 2021 年至 2021 年，全 縣 房地產(chǎn)綜合開發(fā)完 成投資 約 17 億元，年均增長 %。目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力 告 15 量。 2021 年，全 縣僅 有 2 家 建筑企業(yè)從事房地產(chǎn)建設(shè)，僅有 1 家 房地產(chǎn)開發(fā)公司，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的局面，截止 2021 年底 ，來尋從事 房地產(chǎn) 開發(fā)的 企業(yè)已增至 8 家。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷 售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價更是一路攀升。隨著銷量的增長， XX 房價也持續(xù)增長 ,2021 年全 縣 商品房平均銷售價格只有 560 元 /㎡， 2021年 機(jī)關(guān)事業(yè)單位不再執(zhí)行宿辦合一后 漲到 700元 /㎡， 2021年達(dá)到 900 元 /㎡， 2021 年漲到 2800 元 /㎡ 左右， 目前 全縣 最高房價已超過 3200 元 /㎡。 抽樣調(diào)查資料顯示： 2021 年， XX 城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 2021 年翻了 兩 翻達(dá) 平方米。 （ 5） 個人購房進(jìn)入零售時代，居住消費(fèi)比例逐年提高。19982021 年五年 全縣 銷售商品房總面積為 8200 平方米，其中售給個人 6800 平方米 。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前 全縣所有 的房改房已被居民擁有， XX 縣 住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個人消費(fèi)、投資。 （ 6） 二手房市場成交活躍，價格逐年上漲 。據(jù)調(diào)查， 2021 年， 全縣 二手房成交額 約 為 220 萬元 ，平均銷售價格為 500 元/㎡， 2021 年成交額增到 500 萬元，增長了兩 倍 多 ，平均價格漲到 700 元 /㎡， 2021 年成交額增到 2021 萬元，增長了 4 倍，平均價格漲到 2700 元 /㎡。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費(fèi)。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查， 當(dāng)前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。隨著“藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園” 生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。 XX 縣 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 目前 XX 房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價 穩(wěn)中 升勢確立。 (1)XX 縣 房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住 宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。 （ 2） 房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。國家提出全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。按照 縣委、縣 政府提出的 “ 加速推進(jìn) XX 縣工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的規(guī)劃， 必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2021 年XX 城市化水平達(dá)到 35%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 4 萬人，按屆時人均建筑面積 30 平方米計算， 需要新增住房面積 120 萬平方米，相當(dāng)于 2021 年竣工住宅面積的 4 倍， XX 縣 房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。我們對 2021 年到 2021 年間的銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計， 10 年來居民儲蓄利率不斷降低，而 XX 縣 商品房價格則由2021 年的 460 元 /㎡增長到 2800 元 /㎡，上漲 5 倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。 （ 3） 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，房價將平穩(wěn)上升。當(dāng)前 XX 縣 房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購房比重很小 ,未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。預(yù)計隨著國家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn)，在市場需求增加和成本上漲因素的影響下， XX 縣 房價將呈穩(wěn)步上升的趨勢。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 中的一個痼疾，目前， XX 縣 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購買力之間出現(xiàn)錯位現(xiàn)象。 房價有虛高成分 、上漲過快，超過消費(fèi)者的承受能力。 三 年之前 XX 最高房價超過 2021 元時，好多人感覺已是天價，而短短 三 年之后，最高房價已超過 3200 元，房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。當(dāng)前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。 存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚(yáng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營理念低。 XX 縣 房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色， 使 告 20 得一方面大量擁有購買能力的消費(fèi)者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。 有 資料表明， XX 2021 年至 2021 年空置商品住宅面積為 萬平方米 ， “ 有房無人住，有人無房住”的現(xiàn)象并非少數(shù)。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。二是消費(fèi)者購房時的信息不對稱問題。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個項(xiàng)目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務(wù)不如人意。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。住房作為大宗消費(fèi)品，其價格動則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講，購買一套住房需要傾其一生積蓄，關(guān)系到一個家庭的生計問題，國家雖幾次降息，刺激消 告 21 費(fèi)需求，但貸款時限短、額度低，條款限制多，加之國家 連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房保障等改革措施，使個人支出預(yù)期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費(fèi)的信心。 縣 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 （ 1） XX 縣 房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿? 目前 XX 縣城 城區(qū)人均住宅建筑面積為 平方米，人均擁有居室 間，成套住宅平均建筑面積為 平方米 /套。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心課題組《全面小康社會的居 住目標(biāo)》中的研究分析： “ 從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達(dá)到 30 至 35 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求” 。 （ 2） 中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境 從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 25— 30 平方米時，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施 條件等，住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進(jìn)行社交活動 的場所，并構(gòu)成家庭財富的重要 組成部分。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，廉租房適用目標(biāo)群體為： 有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人）； 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米） 的家庭； 家庭人均年實(shí)際收入低于 5000