【正文】 招 標 方 式 形 式項 目 全 部 招 標 部 分 招 標 自 行 招 標 委 托 招 標 公 開 招 標 邀 請 招 標不 采 用招 標 方 式招 標 估 算 金 額（萬 元 ）備 注勘 察 、測 量 √ √ √設(shè) 計 √ √ √建 筑 工 程 √ √ √安 裝 工 程 √ √ √監(jiān) 理 √ √ √設(shè) 備 √ √ √重 要 材 料 √ √ √其 他 √合 計情 況 說 明 ：根據(jù)招投標法，結(jié)合本工程的特點，招標范圍、招標 方式及組織形式擬定如下：勘察、測量、 設(shè)計及監(jiān)理工作擬采取自行組織邀請招標；設(shè)備和材料采購擬采取委托組織國內(nèi)公開招標；建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國內(nèi)公開招標。（2）設(shè)備運雜費、安裝費根據(jù)相關(guān)的估算指標進行測算。（二）建設(shè)期借款利息本項目無銀行借款，故建設(shè)期借款利息為 306 萬元。（2）根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項目的實際，固定資產(chǎn)折舊采用直線法，分類計算折舊，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按規(guī)定年限攤銷。（2）項目商業(yè)用房租賃收入根據(jù)進度安排，配套商業(yè)用房 20245㎡，配套商業(yè)用房租金按每 5年上漲 5%考慮，2022 年租金為 202453012/10000=729 萬元，則當年租金收入為 729 萬元。因而：公租房平均租金= 市場平均租金 差價率公租房平均租金==5 元/m 2/月（2）項目公租房租賃收入根據(jù)市場分析，2022 年 A 市公租房平均價格 5 元/m 2/月，本項目公租房全面建成投入使用后為 2022 年 6 月，平均每套公租房按 5 元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上漲 5%的趨勢進行調(diào)整。本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。(4)監(jiān)理費：按工程費用的 ‰計取。建筑工程（1）土建根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。初步方案如下：招標形式由承辦單位按國家招標法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀標形式確定勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位。五、地震防治本項目地震烈度按 7 度設(shè)防進行相關(guān)設(shè)計。消防系統(tǒng)接地與小區(qū)其它接地共用接地體，接地電阻 R4Ω。六、消防電氣（一）系統(tǒng)組成及保護等級確定根據(jù)小區(qū)建筑性質(zhì)，二類高層確定為二級消防保護等級。內(nèi)部道路與城市道路形成環(huán)形，主撲救面道路寬度為 7m，坡度作為主撲救面使用的均≤5%，場區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道。（二）變壓器選用變壓器應(yīng)盡可能伸入負荷中心，靠近用電負荷，10/ 變壓器低壓側(cè)設(shè)電容補償，使低壓母線功率因數(shù)大于 ，10/ 變壓器選用 SCB10 低損耗變壓器。入戶水管水壓大于 者設(shè)減壓閥。屋頂隔熱層采用擠塑泡沫隔熱保溫板。廢氣治理餐飲油煙采用專用排煙道高空排放。施工期噪聲可造成施工區(qū)域局部超標。第六章 環(huán)境保護與綠化一、設(shè)計原則依法執(zhí)行環(huán)境保護設(shè)施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用的“三同時”制度。七、電信設(shè)計（一）電信用戶直接進入公用網(wǎng)，不設(shè)用戶交換機。采用三相五線制樹干式供電（380V/220V)。在距離室外消火栓 15~40 米處設(shè)置室外水泵結(jié)合器。室外消火栓：SS10016。本工程水表井與城市給水管的連接管段和最末一座檢查井與城市污水管及雨水管的連接管等，由城市有關(guān)部門負責設(shè)計。（四）剖面設(shè)計剖面設(shè)計根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮。（六）總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號 指標名稱 指標 單位 備注一 建設(shè)目標與規(guī)模 　 　 　1 規(guī)劃用地面積 41334 m2 62 畝2 建設(shè)用地面積 15730 m2 畝3 總建筑面積 102250 m2公租房建筑面積 81800 m2其中　附屬用房建筑面積 20245 m24 建筑密度 38 % ≤40%5 容積率 　 ≤36 綠地率 %7 總戶數(shù) 1636 戶8 居住人數(shù) 4908 人 　三、建筑設(shè)計（一）設(shè)計原則 “以適用、經(jīng)濟、安全、衛(wèi)生、環(huán)?！睘樵O(shè)計宗旨，結(jié)合當?shù)氐娜宋淖匀粭l件及場地的自然環(huán)境，根據(jù)各建筑單體的使用要求和空間特點，合理確定建筑的結(jié)構(gòu)形式及使用材料，滿足消防安全及生產(chǎn)安全的各種不同要求，追求建筑適用空間的自然通風、自然采光及自然視野的各種非人工效果，構(gòu)建舒適的建筑內(nèi)部與外部環(huán)境，創(chuàng)造出與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的、有現(xiàn)代感及空間感、有豐富文化內(nèi)涵的建筑單體及建筑群體。建筑室內(nèi)設(shè)計標高均略高于場地標高，盡量減少了填方挖方，建筑正負零標高高于城市道路、地形標高 — 米。總體布局符合規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。符合當?shù)亟?jīng)濟、社會發(fā)展水平和工程有關(guān)規(guī)范、標準的要求?？傊篮?、防潮、排澇設(shè)施條件是能夠滿足建設(shè)需要的。城區(qū)地勢自西向東傾斜，東部平坦，西部多丘陵山地，地面高程一般在 52—80m 之間（黃海高程） ，城區(qū)地貌屬新生代第四紀近代河流沖積平原，牛坡山一帶屬白堊紀（第三紀）紅砂巖丘陵，圭質(zhì)分別屬潮土類，紅砂泥土。第四系土層的孔隙潛水，主要分布于人工填土層中。不僅有利于解決農(nóng)村進城務(wù)工人員的住房困難問題，同時也能引導(dǎo)人民群眾長期以來“重買輕租”的土地房屋的傳統(tǒng)觀念、消費觀念的改變，有助于推進房地產(chǎn)市場走上理性的發(fā)展道路，進入良性發(fā)展的軌道。這種“妻離子散”有違人性的家庭居住模式顯然與“以人為本”的發(fā)展理念背道而馳。近年來，A 市委、市政府認真貫徹執(zhí)行黨的十七大精神和科學發(fā)展觀，全力加快推進新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，大力推行招商引資和項目建設(shè)，在對外招商上給予了“三個放開”的優(yōu)惠政策，吸引較多的外來投資者。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍，由用工單位承租后向農(nóng)民工提供或由農(nóng)民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。只能選擇住在環(huán)境比較差的企業(yè)集體宿舍或租住民房。三、研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容涉及項目建設(shè)的必要性，建設(shè)條件，工程方案，環(huán)境保護，建設(shè)進度，建設(shè)投資及效益分析等方面。公司注冊住所 A 市 BBB 號，注冊資本 B 億元，公司股東是 A 市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，出資 B 億元，占總本的100%。（七）項目資金籌措 項目總投資 11920 萬元，其中自籌 2920 萬元，占總投資的%，融資貸款 9000 萬元，占 %。公司員工均具有豐富的實踐經(jīng)驗，在實際工作中，業(yè)務(wù)嫻熟，思路敏捷，應(yīng)變能力強，具有強烈的創(chuàng)新開拓意識和敬業(yè)精神。且項目資金來源有保障，可充分保證本項目建設(shè)。在城市擁有或租用比較固定并可以滿足一定生活標準的住房，農(nóng)民工才有可能擺脫“過客”心態(tài)、產(chǎn)生在城市長期生活的預(yù)期，進而更努力工作，從長計議生活其他方面如帶眷屬遷移、子女教育等，并不斷學習城市文明和行為方式，最終真正融入城市。投資高位運行，完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。以人為本，就是要把滿足人的全面需求和促進人的全面發(fā)展作為經(jīng)濟社會發(fā)展的根本出發(fā)點和落腳點，圍繞人們的生存、享受和發(fā)展的需求，提供充足的物質(zhì)文化產(chǎn)品和服務(wù)，推動經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展。保障和改善民生，是我黨根本宗旨的集中體現(xiàn)，是鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀的核心內(nèi)容，是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)，是擴大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的持久動力。第三章 項目選址與建設(shè)條件一、項目選址該項目建設(shè)選址位于 A 市金龍大道、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)等四個地點，符合 A 市建設(shè)用地規(guī)劃，項目總占地面積 62 畝，緊鄰城市道路，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利。28′，北緯 30176。（四）防洪、防潮、排澇設(shè)施條件防洪條件本工程地形起伏不大，設(shè)計高程符合防洪條件。一是施工場地環(huán)境較好，道路交通、用電、用水等基礎(chǔ)設(shè)施和能源供應(yīng)由統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌解決；二是交通方便，施工材料、設(shè)備等可以運至現(xiàn)場，能節(jié)約運輸費用；三是人力資源豐富，勞動力便宜，有利于降低施工工資成本；四是建筑材料來源廣泛，供應(yīng)充足，一些材料可就地取材。在總平面設(shè)計中主要把握以下三點：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風尚；與周圍建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調(diào)；突出信息時代便捷、高效、互動的結(jié)構(gòu)理念。（4）建筑之間間距大，結(jié)合建筑平面，減少視線干擾。（五）綠化設(shè)計區(qū)內(nèi)的綠化在有限的空間內(nèi)精心布置，點、線、面結(jié)合，同時注重高低搭配。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。（三）設(shè)計荷載(1)風荷載：基本風壓取 (2)樓面使用荷載標準值住 宅：陽 臺：樓 梯：衛(wèi) 生 間：屋 面：（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(1)基礎(chǔ)設(shè)計：工程地質(zhì)勘察正在進行中待《巖土工程勘察報告》正式出來后,再決定其基礎(chǔ)型式. (2)上部結(jié)構(gòu)：采用底框結(jié)構(gòu) (3)結(jié)構(gòu)材料：強度等級：梁,柱,板 C20鋼材、鋼筋：圖中“φ、Φ”分別表示熱軋 HPB23HRB335 級鋼筋。（四）管件、管材及器材１、室內(nèi)給水管采用 PVCU 塑料給水管。排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水總管，生活污水經(jīng)生化池處理后排入市政污水總管。 總負荷:700KW，基本設(shè)計參數(shù)：門市 Kx=,cosφ=；住宅 Kx=，cosφ=。利用柱內(nèi)的主鋼筋作防雷引下線,要求所有防雷引下線的柱內(nèi)主筋,的主筋,每組至少有二根(Φ16 園鋼)作通長焊接,確保電氣通路。（二）建筑四周設(shè)有消防車道。工程施工期對地表環(huán)境可能產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)為：附近水溝中夾帶的泥砂量增多，懸浮物濃度增大。（4）施工時應(yīng)嚴格做好揚塵防護管理工作，遇到干燥氣候時，適當散水避免機械車輛運營時產(chǎn)生揚塵；施工原料堆場增加防揚塵、防雨淋、防滲漏設(shè)施，最大限度減少粉塵向空氣擴散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物質(zhì)被雨淋后進入環(huán)境；避免有毒有害物質(zhì)滲透污染地下水。第七章 節(jié)能設(shè)計一、設(shè)計概述及要求A 市屬夏熱冬冷地區(qū)，為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源，環(huán)境保護的法規(guī)和政策，改善建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高空調(diào)的能源利用效率，依據(jù) DB50/5024 DBJ500522022《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 ，并結(jié)合當前市場建筑節(jié)能新技術(shù)、新材料，對本工程住宅進行節(jié)能設(shè)計。（二）節(jié)水措施選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具并符合《節(jié)水型生活用水器具》GJG1642022 的要求。疏散、出口指示光源為 LED；所有燈具功率因數(shù)不小于。第八章 建筑消防設(shè)計一、工程概述本工程總建筑面積 102250m2，住宅樓為二級，建筑物主要承重構(gòu)件，如：梁，板，柱，墻體，樓梯均能符合規(guī)定的燃燒性能和耐火極限。五、消防給水（一）用水量：室內(nèi)按小于 50 米的二類高層住宅樓設(shè)計，室外消防以 II 類車庫計。（三）消防聯(lián)動及控制要求當場區(qū)任意一處發(fā)生火災(zāi)時，消防控制室接受火警信號，并經(jīng)確認后，聯(lián)動相關(guān)設(shè)備：啟動消火栓泵，送、排煙風機；關(guān)閉失火區(qū)防火卷簾門；打開送風口、排煙口；切斷火災(zāi)區(qū)非消防電源；接通事故廣播、聲光報警器、疏散標志燈。二、建筑建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設(shè)計專篇。二、招投標方案本項目應(yīng)嚴格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序和招投標制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。 年 月 日第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收，按設(shè)計規(guī)定的全部土建工程、設(shè)備及工器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等工程所需的全部費用。其他費用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和當?shù)貙嶋H情況估算：(1)建設(shè)單位管理費：按工程費用的 1%計取。（三）流動資金該項目不涉及流動資金， 故項目鋪底流動資金為 0 萬元。本項目各類固定資產(chǎn)折舊年限、凈殘值率以及無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號 資產(chǎn)類別 折舊、攤銷年限（年） 凈殘值率（ %）一 固定資產(chǎn)1 房屋及建筑物 50二 無形資產(chǎn) 5 —三 其它資產(chǎn) 5 —2. 總成本費用估算結(jié)果根據(jù)上述原則和依據(jù)并結(jié)合市場具體情況進行估算，本項目運營期內(nèi)平均總成本為 565 萬元。其余年份租金收入計算方法同第 2 年，考慮每 5 年租金上漲 5%。四、銷售收入估算1. 公租房租賃收入（1）公租房市場分析根據(jù)國家統(tǒng)計局 A 市調(diào)查隊 2022 年作 A 市房屋租金情況調(diào)查情況，2022 年 A 市城區(qū)住房市場租金如下表所示：地區(qū)類別 市場平均租金 范圍一類 新建街、陵園路周邊二類 將軍路、建設(shè)路、杜鵑大道三類 金橋大道、北環(huán)路、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)四類 5 火車站、河東開發(fā)區(qū)麻市城區(qū)住房平均市場租金為（+++5）/4= 元/m 2/月根據(jù) A 市房屋租金情況調(diào)查報告，公共租賃住房租金與市場租金的差價率為 。項目建設(shè)總投資估算表項目名稱:A 市公租房建設(shè)項目序號 工程名稱 建設(shè)工 程量 單位單位價格(元)建筑工程費（萬元）安裝工程費（萬元）其它費用（萬元）估算合計（萬元）比例%1 工程費用 　 　 　 8129 2403 0 10532