【正文】 努力完成該項(xiàng)目可以給沈陽(yáng)市一個(gè)滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 8 度的好處。為加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城區(qū)的保護(hù)和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)沈陽(yáng)市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)沈陽(yáng)市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)研究確定，同意該區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 加快城市改造的需要 近年來(lái)，沈陽(yáng)市城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。公司設(shè)置董事會(huì)，設(shè)董事長(zhǎng)，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工 32 人，其中各類專業(yè)職稱人員 9 人（中級(jí)職稱 5 人，初級(jí)職稱 4 人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。已交付使用， 2021 年計(jì)劃在沈陽(yáng)市老城區(qū)開發(fā)宏發(fā)新城，并于 2021 年 5 月競(jìng)拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。遼寧省沈陽(yáng) 市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。 7 研究?jī)?nèi)容 對(duì)沈陽(yáng)市宏發(fā)新 城住宅工程進(jìn)行可行性研究， 從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢(shì)，并結(jié)合到項(xiàng)目中去，理論與實(shí)際相結(jié)合，首先對(duì)項(xiàng)目的背景條件進(jìn)行概述，其次對(duì)沈陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，制定合理的方案和價(jià)格， 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目介紹 所研究的項(xiàng)目為沈陽(yáng)市宏發(fā)新城。 （ 3） 詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。一般是根據(jù)已有的類似工程來(lái)估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來(lái)估算稅費(fèi)。 投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研 究分析。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。 投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。其他大中型項(xiàng)目是否作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可視具體情況和有關(guān)部門要求而定 （ 8） 根據(jù)國(guó)家計(jì)委有關(guān)文件的要求，可行性研究報(bào)告是 項(xiàng)目決策 的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準(zhǔn)確性， 投資估算 和初步設(shè)計(jì) 概算 的出入一般不大于 10％，否沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 6 則視超出情況再議 可行性研究的工作階段 國(guó)外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國(guó)的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的不同。負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準(zhǔn)確可靠，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)該科學(xué)合理；對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，留有余地；對(duì)于不落實(shí)的問(wèn)題要如實(shí)反映，并提出有效的解決措施 （ 6） 項(xiàng)目主辦單位要為編制可行性研究報(bào)告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進(jìn)行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準(zhǔn)確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實(shí)建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的意見書 （ 7） 化工 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ，一般可按 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。 （ 5） 編制的可行性研究報(bào)告，內(nèi)容要完整， 文字要簡(jiǎn)練，文件要齊全。應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程、環(huán)保 和經(jīng)濟(jì)，在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上進(jìn) _步論證 （ 4） 可行性研究報(bào)告必須實(shí)事求是，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算分析，做多方案的比較論證；具體論述項(xiàng)目設(shè)立在經(jīng)濟(jì)上的必要性、合理性、現(xiàn)實(shí)性；技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、可靠性；財(cái)務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。 （ 3） 可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目法人委托有資格的設(shè)計(jì)單位或 工程咨詢 單位編制。 （ 2） 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。可行性研究大體可分為三個(gè)大的方面： 工藝技術(shù) 、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況。 1980年，該組織與 阿拉伯國(guó)家 工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》?？尚行匝芯孔?20世紀(jì) 30年代 美國(guó) 開發(fā)田納西河流域時(shí)開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。可行性研究不僅應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行的不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過(guò)程。最后完成編制研究報(bào)告，按規(guī)定向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 , 房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分 ,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越受業(yè)內(nèi)人士重視 , 它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)的一個(gè)組件 , 與房地產(chǎn)投資其它環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。在這種情況下 , 可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作 : 通過(guò)去粗取精 ,去偽存真的過(guò)程 , 將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù) , 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù) 當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高 , 可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息 （ 在香港 ,測(cè)量師在 分析 析時(shí) , 可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局 , 查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料 ） 。提高從業(yè)人員素質(zhì)是控制可行性研究誤差的基本保障。 加快專業(yè)化及市場(chǎng) 培育工作 , 推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化 , 是提高可行性研究水平 , 確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。其次，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。還要 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對(duì)于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分 析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，避免環(huán)境威脅。 加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展，同時(shí)嚴(yán)格審核 其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范，對(duì)不具備資格的單位徹底清理。首先，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的陪養(yǎng)和考核體制。 要提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種囚素，建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)初步研究。專業(yè)化程度不高 , 基礎(chǔ)工作不扎實(shí) , 缺乏信息支撐，理論與實(shí)踐脫節(jié) , 可行性研究技術(shù)落后 , 實(shí)用性差都是誤差形成的主要原因。 也恰恰因?yàn)檫@個(gè)原因 , 決策者一直對(duì)其未夠重視。因?yàn)椤吧w了房子就賺錢” ,因?yàn)椤坝辛隧?xiàng)目 (地塊 ) 就賺錢” , 故可行性研究較長(zhǎng)期“缺失”投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究?jī)蓚€(gè)階段 , 一直充當(dāng)著“論證研究”或“預(yù)算研究”的作用。這種畸形發(fā)展使其在投資決策中長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用?？尚行匝芯康木薮笳`差嚴(yán)重阻礙了它的應(yīng)用、普及和作用的發(fā)揮。 20～ 30%。 5～ 30%之間 ； 售價(jià)誤差在177。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)可行性研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這樣的精度要求。 20～ 10% 以內(nèi) ； 詳細(xì)可行性研 究階段 (耗時(shí) 8～ 10個(gè)月 ,研究費(fèi)用占總投資（ ～ %),誤差在177。30%～ 20% 以內(nèi) 。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn) , 建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究隨其工作的開展 , 有一定的精度要求。 （ 1） 當(dāng)前可行性研究的誤差有多大 可行性研究是指在投資決策前 , 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 中國(guó)房地產(chǎn)在起伏跌宕中已經(jīng)行走了十多年 , 然而 ,本應(yīng)作為投資決策重要依據(jù)的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應(yīng)有的地位。 1987年 ， 1992年 ， 國(guó) 家計(jì)委先后發(fā)布了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 兩個(gè)版本 ， 系統(tǒng)地體現(xiàn)了我國(guó)項(xiàng)目可行性研究的理論與方法 。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYW 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