【正文】 【事件點(diǎn)評】 龍湖作為重慶房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，在現(xiàn)今市場如此慘淡的環(huán)境下，依然保。 龍湖地產(chǎn) — “討薪”事件 【事件解讀】 2020年 12月 11日，中國建筑第五工程局第三建筑安裝公司組織民工圍堵龍湖地產(chǎn)重慶公司辦公樓，聲稱龍湖尚有部分款項(xiàng)未歸還。而政府在事件中扮演的角色就顯得有點(diǎn)“窩囊”了，從最早的“上品拾陸”到現(xiàn)在的“ 富力”，政府的態(tài)度總是顯得很“軟弱”，采取 的措施也總是顯得有些與購房者過于曖昧 ，這也無疑助長了購房者的氣焰，容易使事態(tài)擴(kuò)大化。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 39 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 【事件點(diǎn)評】 業(yè)主鬧事幾乎已成為房地產(chǎn)市場屢見不鮮的事件了，從開發(fā)企業(yè)來說，追求利益最大化的過程中，難免會出現(xiàn)偷工減料、移花接木等不盡入人意的地方，這需要開發(fā)企業(yè)去反思孰重孰輕的問題了。 【事件點(diǎn)評】 誠信是一個(gè)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本，而在誠信與利益之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做出選擇，魯能選擇了利益，卻失去了業(yè)主長久的信任與支持，可謂是“撿了芝麻，丟了西瓜”。 2 08 年度有影響力事件之負(fù)面事件（精選） — “巴蜀學(xué)校“贊助費(fèi)問題 【事件解讀】 2020年 2月，魯能星城部分準(zhǔn)業(yè)主因子女就讀“巴蜀學(xué)?！辟澲M(fèi)問題與開發(fā)商發(fā)生沖突。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場不在只屬于龍湖、金科、華宇等本土開發(fā)企業(yè)，越來越多的外地開發(fā)商進(jìn)入重慶，給重慶樓市注入了新的活力，同時(shí) 也加劇了樓市的競爭。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 38 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 深圳萬科高調(diào)進(jìn)入重慶 【事件解讀】 2020年 9月，中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭深圳萬科集團(tuán)，高調(diào)宣布正式進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場，首個(gè)項(xiàng)目為位于渝北區(qū)的別墅項(xiàng)目， 2020年將正式對外銷售。降價(jià)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，并無對錯之分，都是企業(yè)出于自身戰(zhàn)略發(fā)展而做出的相應(yīng)調(diào)整罷了。 金科“降價(jià)門”事 件 【事件解讀】 2020年 9月，金科高調(diào)宣布所屬樓盤全面降價(jià)，這是今年重慶首個(gè)公開宣布降價(jià)的開發(fā)企業(yè)，從市場反應(yīng)來看，金科 10年城和金科小城故事兩個(gè)項(xiàng)目因此次降價(jià)，均取得了不錯的銷售業(yè)績。 【事件點(diǎn)評】 。 六、年度有影響力事件 1 08 年度 有影響力事件之正面事件（精選） 中?！懊窆ぶ摇蓖度胧褂? 【事件解讀】 2020年 10月 15日，中海地產(chǎn)斥巨資修建的“民工之家”正式落成，而此次中海地產(chǎn)推出的并不是商品房，而是專為中海物業(yè)的民工所建的保障性住房，這在全國引起了廣泛關(guān)注，并且受到了社會各界的一致稱贊。龍湖悠山郡推出的獨(dú)院別墅與聯(lián)排別墅還有所差異，應(yīng)鑒于獨(dú)棟與聯(lián)排別墅二者之間。 3 08 年度創(chuàng)新產(chǎn)品個(gè)案（精選） 綜觀 2020年重慶房地產(chǎn)市場推出的各種物業(yè)，高層在產(chǎn)品本身上并無太大的突破，花園洋房雖然在產(chǎn)品、風(fēng)格方面有所差異，但大多都“大同小異”，實(shí)無亮點(diǎn)，而今年值得關(guān)注的產(chǎn)品則是別墅類物業(yè)，別墅類物業(yè)的激烈競爭迫使各項(xiàng)目在產(chǎn)品方面做出了相應(yīng)的創(chuàng)新，表現(xiàn)比較突出的為龍湖悠山郡。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 大盤、開發(fā)商實(shí)力 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 36 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 項(xiàng)目劣勢： 地段不中心 負(fù)面事件： 樣板房“精裝”，交房“不精裝” 恒大城推出精裝房源，精裝標(biāo)準(zhǔn)為 1200 元 /平方米，購房者在樣板房參觀后多數(shù)選擇直接下叉購買，而在簽定合同時(shí)，交房標(biāo)準(zhǔn)卻與樣板房有差異，這也直接導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突，甚至有部分業(yè)主要求開發(fā)商退房。很多投資客戶購買“線外”并不是要求立即就能有所回報(bào)，而更多的是看見 5年后，甚至 10 年后的回報(bào)。 “線外”所創(chuàng)造的“銷售奇跡”不單純是由于它的價(jià)格因素引起的，而更多的應(yīng)體現(xiàn)在區(qū)域未來價(jià)值的發(fā)展上。（目前僅推出三棟公寓，寫字樓尚為推出） 項(xiàng)目優(yōu)勢： 保稅港區(qū)所蘊(yùn)涵的“潛在”投資價(jià)值 項(xiàng)目劣勢： 地段不中心、配套不齊全 成功之匙： 另類“案名” +“價(jià)值”策略 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 35 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 “線外”一個(gè)另類的案名，可就是因?yàn)樗牧眍惒疟妒荜P(guān)注，也有人稱它為“北京建外 SOHO”的山寨版。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 34 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 項(xiàng)目優(yōu)勢： 小戶型、低總價(jià)、面積有贈送 項(xiàng)目劣勢： 地段不中心、項(xiàng)目規(guī)模小、企業(yè)名氣小 成功之匙： “菜鳥阿布 ” —— 投其所好的“廣告訴求” 領(lǐng)域點(diǎn)評： 鼎科阿布阿布從地段、規(guī)模以及產(chǎn)品自身配套來講，并無亮點(diǎn)，可以視之為相對較差的項(xiàng)目之一，但開發(fā)商的營銷思路明確、市場定位清晰，緊抓住了年輕一族的好奇及愛美心理，及時(shí)的推出了“菜鳥阿布”可愛形象，并配合網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外等多種廣告模式進(jìn)行宣傳，取得了良好的宣傳效果，引起了市場的廣泛關(guān)注，而合理的價(jià)格使項(xiàng)目在開盤當(dāng)日也取得了令人欣喜的銷售成績。 五、 08年度典型案例 1 08 年度典型案例之正面案例（精選） 鼎科阿布阿布（“每只菜鳥都有鷹的夢想”） 項(xiàng)目簡介： 鼎科阿布阿布位處北部新區(qū)金開大道門戶（吉樂大道），由 2 棟 2 24層點(diǎn)式舒朗景觀高層組成，總建 筑面積 33649㎡，綠地率 %，是重慶北部新區(qū)首座無壓力型青春社區(qū)。在過去的 08年，重慶市商品房市場得出了只有適合市場的價(jià)格才能推動市場結(jié)論，價(jià)格幾乎被以各種方式做足文章， XX樓盤 3350元 /平方米起； XX樓盤實(shí)得面積 2880元 /平方米起； XX樓盤一口價(jià) 3750元 /平方米； XX樓盤 4380元 /平方米起，最高不超過 4680元 /平方米； XX樓盤以高層的價(jià)格賣別墅 3300元 /平方米起； XX樓盤降價(jià)補(bǔ)償；等等，可謂是千方百計(jì)、用心良苦，各大報(bào)媒、戶外廣告，房價(jià)的上座率堪稱首位。而巴南區(qū)是主城區(qū)價(jià)格的最低點(diǎn)，均價(jià)還在 3000元 /平方米以下。 2020 年 1~12月重慶主城九區(qū)商品房建面成交價(jià)格情況： 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 32 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 0500100015002020250030003500400045005000建面成交均價(jià)（元/㎡） 3258 渝中區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)北碚區(qū) 從上圖中可以看到，重慶市主城區(qū)商品房價(jià)格排名為（由高到低）：渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)。 08年的成交價(jià)格以下調(diào)為主 調(diào)， 房價(jià)被幾乎所有的開發(fā)商都用來做足了文章 ， 不僅是普通住宅 ， 市場行情最為堅(jiān)挺的別墅 產(chǎn)品 價(jià)格也是一 價(jià)驚人 ， 藍(lán)光十里藍(lán)山 開出 3300 元 /平方米 讓普通高層產(chǎn)品都驚訝 的超低價(jià)格。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 31 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時(shí)代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時(shí)致電 2020 年 1~12月重慶市主城 區(qū)商品房建面成交價(jià)格情況： 340035003600370038003900400041004200430044004500建面成交均價(jià)（元/㎡） 3977 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 與 2020年直線上升的趨勢相比，重慶市主城區(qū)商品房成交價(jià)格走勢可以用虎頭蛇尾來形容，呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢， 1月均價(jià)為全年最高價(jià)， 12月均價(jià)為全年最低價(jià)。 從數(shù)據(jù)可以看出渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)是主城的成交大區(qū)。奧運(yùn)的召開讓樓市重新陷入低谷， 8月的成交大幅下落，到 9月開始小幅回升，終于，重慶樓市迎來了期盼已 久的秋交會，價(jià)格戰(zhàn)明槍暗箭的打響了，成交也取得相對不錯的成績，達(dá)到了 08年的最高 —— ，全球金融風(fēng)暴讓價(jià)格戰(zhàn)一打響就無法收場，經(jīng)濟(jì)不斷下滑，銷售不盡人意，開發(fā)商資金日益吃緊，降價(jià)成為 1 12月的主旋律，價(jià)格永遠(yuǎn)是市場的“試金石”，價(jià)格下調(diào)帶來的是成交的上漲， 08 年的最末兩個(gè)月成交都保持了較好的態(tài)勢，大有回暖跡象。 一是延續(xù) 2020 年部分成加上返鄉(xiāng)購房熱潮的 1 月，成交體量為 08 年三大高峰之一，； 第二段是 2月到 5 月，從傳統(tǒng)意義上春節(jié)過后才是新一年的開始，也是重慶樓市進(jìn)入調(diào)整期的開始。總成交金額 億元，建面成交價(jià)格 元 /平方米（套內(nèi)成交價(jià)格 元 /平方米），較 2020 年上升%。 從數(shù)據(jù)可以看出，渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)是主城的供應(yīng)大區(qū)。 050100150200250批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積（萬㎡） 批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積（萬㎡） 0 月月月月月月月月月月月月 2020年住宅供應(yīng)量走勢高低明顯，受淡旺季及市場變化影響較大，尤其是房交會和市場需求旺盛因素影響，而非住宅全年供應(yīng)走勢比較平穩(wěn)，沒有淡旺季變化，受市場影響因素較小。由于 2020年的瘋狂勢頭到年底有轉(zhuǎn)向之勢，各開發(fā)商都加快步伐趕上“好市場”的末班車，所以 1 月的批準(zhǔn)預(yù)售量較大； 2 月由于春節(jié)的原因預(yù)售 體量大幅萎縮；到 3 月開始回升； 4 月各項(xiàng)目都計(jì)劃趕在春交會入市銷售，因而預(yù)售量有所增加，但由于“ 地震”的影響， 5 月預(yù)售明顯不足，部分體量延續(xù)到 6 月，所以在 6 月出現(xiàn)上半年批準(zhǔn)預(yù)售的最高峰 萬方；進(jìn)入 8 月傳統(tǒng)淡季，加上奧運(yùn)的召開迫使開發(fā)商調(diào)整推盤計(jì)劃，紛紛壓后推盤時(shí)間，預(yù)售情況相對平淡； 9月， 08年最后的救命稻草秋交會拉響號角，各項(xiàng)目紛紛準(zhǔn)備充足房源備戰(zhàn)，預(yù)售體量再攀高峰，出現(xiàn) 08年的最高值 萬方；秋交會后，市場行情回歸平淡，開發(fā)商根據(jù)市場情況調(diào)整策略， 1 12月預(yù)售迅速 回落到普通水平。其中住宅面積 ；非住宅面積 萬平方米。面對巨大的市場供應(yīng)，宏觀政策的繼續(xù)看看緊，銷售如蝸牛 速度 般推進(jìn)，開發(fā)商開始集體為“面包”而發(fā)愁，屋漏偏逢連夜雨，緊接著“ 大地震”、全球金融危機(jī)的接連爆發(fā)，讓本來搖搖欲墜的樓市徹底崩潰，雖然接下來政府也采取一系列措施開始刺激經(jīng)濟(jì)，但銷售的停滯、市場信心的瓦解、開發(fā)資金的吃緊，迫使開發(fā)商不得不放棄更為豐厚的那部分利潤，使出渾身解數(shù)找盡理由來降低售價(jià)回籠資金，以保證自己在經(jīng)濟(jì)的冬天存活下來，價(jià)格雖然下來了，但成交卻上去了，價(jià)格成為 2020年最真實(shí)的杠桿，能真正撬動市場。 四、 2020 年重慶 商品房供需 分析 1 概述 2020年的重慶樓市經(jīng)歷著痛苦和磨難。這也造成了人們一直保持著對樓市持觀望態(tài)度的后果，讓樓市一度陷于低迷期。面對這樣特殊的一年，各大開發(fā)商都加大了廣告的投放，以樹立企業(yè)形象來應(yīng)對激烈的市場競爭。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報(bào) 第 19 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)