【正文】 (3)車(chē)庫(kù)收益說(shuō) 明 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)表 單位 :萬(wàn)元 時(shí)間 銷(xiāo)售面積 (m2) 單價(jià) 應(yīng)收款 實(shí)收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計(jì) 付款方式：車(chē)庫(kù)付款方式全部為一次性交款，資金在銷(xiāo)售完畢即回籠。 面積說(shuō)明：商業(yè)可售面積為 平方米，預(yù)計(jì)在 8 個(gè)月的銷(xiāo)售期內(nèi)商務(wù)公寓、辦公銷(xiāo)售率為 90%，結(jié)余 平方米作為企業(yè)留存部分，在銷(xiāo)售計(jì)算期以后銷(xiāo)售或租賃。 商業(yè)收益計(jì)算說(shuō)明： (2)商業(yè)銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)表 單位 :萬(wàn)元 時(shí)間 銷(xiāo)售面積 (m2) 單價(jià) 商鋪 應(yīng)收款 一次性及按揭首期款 銀行 按揭款 實(shí)收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計(jì) 付 款方式：商業(yè)付款方式參照住宅，即一次性交款比例為 10%左右， 7 成按揭比例為 90%.客戶在交納定金 15 日內(nèi)，付清首期款，銀行貸款流程需 2個(gè)月時(shí)間，按揭資金才能到位，且貸款額的 10%作為保證金須在項(xiàng)目入伙后的 3個(gè)月返回。 面積說(shuō)明：住宅可售面積為 平方米，預(yù)計(jì)在 8 個(gè)月的銷(xiāo)售期內(nèi)銷(xiāo)售率為 90%，結(jié)余 平方米作為企業(yè)留存部分，在銷(xiāo)售計(jì)算期以后銷(xiāo)售或租賃。 根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃、定價(jià)策略、房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及各種付款方式的比例可得出銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 : (1)住宅銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)表 單位 :萬(wàn)元 時(shí)間 銷(xiāo)售面積（ m2） 單價(jià) 應(yīng)收款 一次性及按揭首期款 銀行按揭款 實(shí)收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計(jì) 住宅收入計(jì)算說(shuō)明： 付款方式：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查表明：住宅一次性交款比例為 10%左右， 7 成按揭比例為 90%.客戶在交納定金 15 日內(nèi)，付清首期款，銀行貸款流程需 2 個(gè)月時(shí)間，按揭資金才能到位，且貸款額的 10%作為保證金須在項(xiàng)目入伙后的 3個(gè)月返回。具體安排見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 2020 年 合計(jì) 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 住宅 20% 10% 5% 5% 5% 5% 10% 5% 95% 商業(yè) 15% 10% 5% 10% 5% 5% 10% 5% 95% 車(chē)庫(kù) 40% 20% 20% 20% 100% 合計(jì) 開(kāi)盤(pán)、封頂 注：預(yù)計(jì)在 8 個(gè)月的銷(xiāo)售期內(nèi)，銷(xiāo)售率為 90%。 七 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 經(jīng)測(cè)算，當(dāng)住宅、商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)為 90%時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目在 2020 年 5 月底就可利用銷(xiāo)售收入開(kāi)始償還銀行貸款本息， 2020 年 8 月償還全部銀行貸款。從表中數(shù)據(jù)表明，各期工程款的給付是比較均勻的，幾乎沒(méi)有 出現(xiàn)付款的高峰期，詳見(jiàn)附表 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》。翡翠星光園”項(xiàng)目，結(jié)合開(kāi)發(fā)商自身的具體情況，我們建議采用以下兩種方案中的方案 2： 方案 1，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源由自有資金和銷(xiāo)售回款組成； 方案 2，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源由自有資金、銀行貸款和銷(xiāo)售回款組成。這幾種渠道可以單獨(dú)使用，也可以結(jié)合使用。估計(jì)項(xiàng)目需向銀行貸款 萬(wàn)元，期限為八個(gè)月，貸款利率按 %計(jì)息，到期一次還本付息，財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)元。 （ 2）銷(xiāo)售費(fèi)用指項(xiàng)目銷(xiāo)售及出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括營(yíng)銷(xiāo)、廣告、代理費(fèi)等，根據(jù)深圳市一般項(xiàng)目的情況按銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算；共計(jì) 萬(wàn)元，此項(xiàng)費(fèi)用隨銷(xiāo)售收入發(fā)生而投入。 流動(dòng)資金估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)資金包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 5）監(jiān)理費(fèi)用按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，共 萬(wàn)元，隨開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃分期投入。此項(xiàng)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)前期分步投入。 （ 2）施工前期費(fèi)包括勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)、五通一平等費(fèi)用，共計(jì) 萬(wàn)元。具體見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 一 地價(jià) 二 施工前期費(fèi) 三 建安工程 四 區(qū)內(nèi)配套工程 五 監(jiān)理費(fèi)用 六 管理費(fèi)用 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 九 合計(jì) 注：表中單價(jià)為按計(jì)入總建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算的。詳見(jiàn)附表 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。經(jīng)測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為 ，成本單價(jià)為 元 /㎡。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。具體時(shí)間安排大致如下表所示： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 起止時(shí)間 工期（月） 準(zhǔn)備階段 3 基礎(chǔ)工程 2 地下室工程 2 主體工程 6 安裝工程 6 裝飾工程 7 室外配套工程 3 竣工驗(yàn)收 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合計(jì) 21 施工橫道圖 詳見(jiàn)附表 《項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖》。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目商業(yè)部分由于目前周邊的消費(fèi)力狀況難以形成很好的支撐，因而在宣傳推廣中，最重要的是將成熟商圈價(jià)值與項(xiàng)目三面臨市政路的未來(lái)升值潛力進(jìn)行更深入的挖掘。高成長(zhǎng)步行街區(qū)” 客戶定位 由于項(xiàng)目為片區(qū)內(nèi)中檔次的街鋪，其價(jià)格將較高，客戶購(gòu)買(mǎi)用于投資所占的比例將較大，占七成。 區(qū)域小戶型市場(chǎng)所面向的主力客戶群將更多地面對(duì)區(qū)域內(nèi)的客戶群，同時(shí)對(duì)羅湖也仍然保持較強(qiáng)的吸引力。 價(jià)格定位 周邊樓盤(pán)價(jià)格表 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)（ 元／平方米） 百合星城 3800 我愛(ài)我家 3500 信義假日名城 4000 本項(xiàng)目與我愛(ài)我家最為相似，價(jià)格參照我愛(ài)我家，確定為 3500 元 /平方米。 3） 游離客戶群 來(lái)源區(qū)域：香港、羅湖人民南、黃貝嶺片區(qū) 年齡： 25 歲以上 家庭人口數(shù)： 13 人 家庭年收入： 6萬(wàn)元以上 購(gòu)買(mǎi)用途：投資、度假為主，過(guò)渡投資為輔 置業(yè)次數(shù)：二次以上置業(yè)為主 職業(yè)：小生意人、自由職業(yè)者、企業(yè)管理層人員 客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有一定的認(rèn)同，購(gòu)房可選擇性多， 購(gòu)房選擇具有偶然性。學(xué)歷不高，工資收入不高或具有較大的不穩(wěn)定性。 置業(yè)特征：注重性價(jià)比、交通方便和實(shí)用性，對(duì)享受性要求不高，對(duì)年輕化形象易產(chǎn)生較高認(rèn)同感。 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 住宅定位分析 住宅市場(chǎng)定位 “中檔高層小戶型社區(qū)” 戶型定位 綜合對(duì)本項(xiàng)目的分析、對(duì)布吉市場(chǎng)的分析及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的戶型比例如下： 戶型 面積（㎡） 面積（㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 1 房 3540 7220 18% 190 26% 2 房 5055 13000 33% 250 34% 6065 14384 36% 232 31% 3 房 7582 5200 13% 65 9% 合計(jì) 39804 100% 737 100% 客戶定位 1） 主力客戶群 來(lái)源區(qū)域：布吉關(guān)口片區(qū)和老城區(qū)；羅湖布心、翠竹、東門(mén) 年齡： 2535 歲 家庭人口數(shù)： 13 人 家庭年收入： 57 萬(wàn)元 購(gòu)買(mǎi)用途：過(guò)渡投資為主，自住為輔 置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主 職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人 客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高的認(rèn)同。本項(xiàng)目的客戶層面將為內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具，過(guò)渡居家為主，投資為輔。 核心優(yōu)勢(shì)挖掘 “毗鄰關(guān)口、交通方便、配套成熟”是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)在定位與推廣中應(yīng)加以挖掘和利用。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 產(chǎn)品定位方向 由于本項(xiàng)目本身具有高容積率、小規(guī)模的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目在居家氛圍、產(chǎn)品舒適度上將難以在市場(chǎng)上獲得很好的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 城市化發(fā)展：龍崗城市化發(fā)展的進(jìn)程也將長(zhǎng)期利好本片區(qū)住宅銷(xiāo)售。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：關(guān)口目前具有亮點(diǎn)的小戶型項(xiàng)目仍較為稀缺。 周邊環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)的包圍之中，周邊環(huán)境較為雜亂，環(huán)境不佳。 項(xiàng)目劣勢(shì) 容積：項(xiàng)目的容積率達(dá) ，是布吉市場(chǎng)上少有的高容積率項(xiàng)目。 交通：項(xiàng)目毗鄰深惠路，到達(dá)市區(qū)或布吉其他區(qū)域交通都十分方便。 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰深惠路，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 配套設(shè)施 中、小學(xué)：布吉中學(xué)、布吉小學(xué)、春蕾小學(xué)、深圳外國(guó)語(yǔ)龍崗學(xué)校、布吉中英文學(xué)校 幼兒園：春蕾幼兒園 商場(chǎng)：南城百貨、上海第一百貨、華潤(rùn)超市、新一佳、大中華百貨 銀行：招行、農(nóng)行、中行、建行 醫(yī)院：布吉人民醫(yī)院、南嶺