【正文】 以上的購買概率是 2020 年到 2020 年之間的購買概率，根據(jù)目前企業(yè)的購置計(jì)劃，其實(shí)現(xiàn)概率分布如下： 附表 0408 年購買概率分布 時(shí)間 購買概率分布 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年及以后 所以具體到 0408 年新增企業(yè)當(dāng)年的購買需求應(yīng)該調(diào)整為： 當(dāng)年新注冊(cè)企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫字樓面積需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 總體購買概率當(dāng)年實(shí)現(xiàn)購買概率分布平均需求面積甲級(jí)頂級(jí)寫字樓所占比例 2020 年新增企業(yè)購買甲級(jí)頂級(jí)寫字樓需求 =5046 家 27% 723 平米 /家 *21% 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級(jí)頂級(jí)寫字樓需求 =5930 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級(jí)頂級(jí)寫字樓需求 =6997 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級(jí)頂級(jí)寫字樓需求 =8。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 項(xiàng)目名稱 立項(xiàng)日期 規(guī)劃建筑面積 北京萬達(dá)廣場(chǎng)二期 2020年 6月 30日 占地 ，建筑約 18萬平方米 廣義大廈 2020年 6月 30日 不祥 新源大廈二期工程 2020年 4月 28日 不祥 北京耀輝國(guó)際城 2020年 4月 28日 23萬平方米 海育大廈 2020年 4月 22日 不祥 富豐科技大廈 2020年 3月 18日 62580平米 永利廣場(chǎng) 2020年 2月 27日 不祥 國(guó)潤(rùn)大廈 2020年 1月 16日 渴望科技大廈 2020年 12月 26日 不祥 財(cái)源國(guó)際中心 2020年 11月 19日 24萬平米 浩洋大廈 2020年 10月 20日 12萬平方米 江西大廈 2020年 9月 9日 不祥 華麟科技大廈 2020年 8月 26日 62673平方米 融祥大廈 2020年 8月 8日 不祥 北京科技大廈 2020年 7月 28日 不祥 天宸大廈二期 預(yù)計(jì) 2020年底開工 10萬平方米 友誼大廈 不祥 18萬平方米 第三置業(yè) 未建已經(jīng)規(guī)劃 10萬平米 華貿(mào)中心（寫字樓） 2020年 8月 開工 23萬平方米 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第三章 北京寫字樓市場(chǎng)需求分析 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) 對(duì)寫字樓的需求主要是第三產(chǎn)業(yè)，本次研究的是甲級(jí)及頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求，從需求的性質(zhì)來看， 主要是兩類： →第一類是新注冊(cè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求； →第二類是目前已經(jīng)在寫字樓里辦公的企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求，對(duì)這部分企業(yè)需要研究的是凈需求，所謂凈需求是綜合考慮該部分企業(yè)存在擴(kuò)租、縮租、搬遷等多種情況以后對(duì)甲級(jí)、頂級(jí)寫字樓的綜合凈需求； →在某個(gè)具體時(shí)間段對(duì)北京市甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求是以上兩種需求之和； 附表 寫字樓需求研究模型 新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nni 通過各國(guó)商會(huì)、工商部門、相關(guān)專家或機(jī)構(gòu)了解并預(yù)測(cè) 現(xiàn)有不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nli 通過對(duì)現(xiàn)有寫字樓調(diào)研及 相關(guān)機(jī)構(gòu)之?dāng)?shù)據(jù)獲得 所調(diào)研企業(yè)的數(shù)量 N 所調(diào)研之欲新購辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlbi 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研獲得數(shù)據(jù) 所調(diào)研之欲擴(kuò)租辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlri 所調(diào)研之欲縮減租賃辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlrri 縮減租賃面積的比例 Eri ＝ Nlrri／ N 購買概率 Bi ＝ Nlbi／ N 租賃概率 Ri ＝ Nlri／ N 需求面積 Si 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析獲得 縮減租賃面積 Sri 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 獲得 具體計(jì)算方法描述如下： ? A： 新增服務(wù)行業(yè)企業(yè)之新增購買需求面積＝新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nni Bi Si］ ? B： 現(xiàn)有企業(yè)之新增購買需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nli Bi Si］ ? C： 新增租賃面積＝（新增不同類型企業(yè)的數(shù)量＋現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量）租賃概率需求面積＝∑［（ Nni＋ Nli） Ri Si］ ? D： 縮減租賃面積＝新增不同類型企業(yè)縮減面積 +現(xiàn)有不同類型企業(yè)之縮減租賃面積＝∑（ Nni＋ Eri Sri＋ Nli Eri Sri） ? 總面積需求＝ A＋ B＋ C－ D 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 i. 新增企業(yè)購買平均需求面積 根據(jù)深度訪問和定量電話訪問購買型企業(yè)未來的平均需求面積，分別為： 深度訪問平均需求面積： 1217 平米； 電話訪問平均需求面積： 723 平米； 由于深度訪問基本上屬于比較大型的企業(yè)，面積需求存在偏大的可能性，所以在此使用電話訪問的平均需求面積數(shù)據(jù)。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng) 目基本信息 ID 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 項(xiàng)目地址 所屬商圈 1 萬達(dá)廣場(chǎng)二期 北京萬達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)建國(guó)路郎家園 11號(hào) CBD 2 廣義大廈 北京宸京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣武區(qū)廣義街 5號(hào) 3 新源大廈二期 北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)新源街 三元橋 4 耀輝國(guó)際城 北京耀輝置業(yè)有限公司 朝陽區(qū)西大望路 CBD 5 海育大廈 北京市海育房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)復(fù)興路 25號(hào) 中關(guān)村 6 富豐科技大廈 北京龍?zhí)礻懛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 豐臺(tái)科技園區(qū) 13A地塊 7 永利廣場(chǎng) 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)工體北路 東直門 8 國(guó)潤(rùn)大廈 北京華樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)阜外大街 8號(hào) 金融街 9 渴望科技大廈 北京青龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)四季青東冉村 中關(guān)村 10 財(cái)源國(guó)際中心 北京建機(jī)天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 朝陽建國(guó)門外大街 4號(hào) CBD 11 浩洋大廈 北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)宣內(nèi)大街東側(cè) 金融街 12 江西大廈 江西省人民政府駐北京辦事處 豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)橫一條八號(hào) 13 華麟科技大廈 北京欣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)霞光里 15號(hào) 三元橋 14 融祥大廈 北京圣喬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)平安大道 金融街 15 北京科技大廈 北京科源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)西外大街 140號(hào) 西直門 16 天宸大廈二期 北京天惠置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)金融街中心 E7E8 金融街 17 友誼大廈 北京友誼置業(yè)有限公司 建國(guó)門外大街 17號(hào) CBD 18 第三置業(yè) 北京恒陽華隆房地產(chǎn)有限公司 朝陽三元橋曙光西里甲 1號(hào) 三元橋 19 華貿(mào)中心寫字樓 北京國(guó)華置業(yè)有限公司 北京市朝陽區(qū)西大望路 CBD 項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 在項(xiàng)目立項(xiàng)日期方面， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 11 個(gè)， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 8 個(gè)，還有一個(gè)項(xiàng)目，即建國(guó)門外大街的 友誼大廈 ，立項(xiàng)時(shí)間不祥。 CBD 商圈規(guī)劃未建項(xiàng)目有 5個(gè)，三元橋附近未建已規(guī)劃項(xiàng)目有 3 個(gè)，金融街 4 個(gè)， 3 個(gè)商圈相加共有 12 個(gè)未建已規(guī)劃項(xiàng)目，這些項(xiàng)目分布在東直門商圈的周邊，對(duì)于本項(xiàng)目在未來的推廣將是一個(gè)很大的威脅。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 國(guó)貿(mào) 朝陽門 建國(guó)門外 中關(guān)村 東直門 金融街 總體平均值 最小值 最大值附圖 在建在售項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi) 四、 未建已規(guī)劃項(xiàng)目的研究 項(xiàng)目組通過規(guī)劃部門、開發(fā)商查詢，共發(fā)現(xiàn) 20 個(gè)未建已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 78%22%專業(yè)車管 物業(yè)自管 附圖 在建在售項(xiàng)目停車場(chǎng)管理模式 w) 在建在售寫字樓物業(yè)管理模式 從在建在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理公司來看，基本上以國(guó)外公司為主，目前也基本上在管理北京比較知名的物業(yè)，如“第一太平”、“世邦”、“仲量行”等。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 168350001000 10007562500721 721 69411486811922549880460620442741228 2568695000010002020300040005000國(guó)貿(mào) 西直門 東直門 北三環(huán) 朝陽門 金融街 西長(zhǎng)安街 建國(guó)門外 中關(guān)村 亞奧 總體平均個(gè)數(shù) 最小值 最大值附圖 不同區(qū)域在建在售項(xiàng)目車位數(shù)量 從車位的配置標(biāo)準(zhǔn)來看，每萬平米車位數(shù)量各個(gè)區(qū)域之間存在一定的差異，但差距已經(jīng)明顯縮小，朝陽門區(qū)域項(xiàng)目車位配置標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到 128 個(gè) /萬平米，最低的為建外，為 45 個(gè) /萬平米，基本上集中在 50100個(gè) /萬平米之間。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 69%31%不分高低區(qū) 高低區(qū) 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯分區(qū)情況 u) 在建在售寫字樓網(wǎng)絡(luò) 在建在售寫字樓項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)主要是以“有線網(wǎng)絡(luò)”為主，其次是光纖，配置“無線網(wǎng)絡(luò)”項(xiàng)目比較少。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 亞奧 朝陽門 國(guó)貿(mào) 中關(guān)村 東直門 西長(zhǎng)安街 金融街 建國(guó)門外 西直門 總體平均值 最小值 最大值 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯配置標(biāo)準(zhǔn)（部 /萬平米） 電梯的速度也是電梯配置的重要考核指標(biāo)，本次調(diào)查項(xiàng)目電梯速度平均值為 米 /秒，最快速度為 5 米 /秒，國(guó)貿(mào)區(qū)域和朝陽門區(qū)域所在項(xiàng)目的電梯速度比較快，這和項(xiàng)目高度比較高有一定關(guān)系。 308820246412313081046640 10 20 30 40 50 60 70朝陽門東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街西長(zhǎng)安街西直門亞奧中關(guān)村總體平均部數(shù) 最少部數(shù) 最多部數(shù) 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯數(shù)量 從每萬平米配置的電梯數(shù)量來看，平均水平為 部，還沒有達(dá)到甲級(jí)寫字樓 2 部 /萬平米的標(biāo)準(zhǔn)和頂級(jí)寫字樓 4 部 /萬平米更是存在差距，從各個(gè)區(qū)域電梯的平均配置標(biāo)準(zhǔn)來看，基本上接近 2 部 /萬平米的標(biāo)準(zhǔn)， 建外、西直門區(qū)域電梯的配置標(biāo)準(zhǔn)比較低。 38%15%13%13%13%8%日本三菱 日立電梯 O T I S 電梯 德國(guó)蒂森 瑞士迅達(dá) 日本東芝 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯品牌 從電梯的載重來看，最高載重為 1600KG，最低載重為 1300KG，平均電梯載重為 1360KG。 94%6%7 天2 4 小時(shí) 5 天工作日 附圖 在建在售項(xiàng)目空調(diào)開放時(shí)間 從空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式來看，主要采用“分戶計(jì)量的方式”，但也有 15%的項(xiàng)目將空調(diào)費(fèi)用直接計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中，不單獨(dú)收取費(fèi)用。 15%15%47%4%15%4%美國(guó)麥克威爾 美國(guó)開利 美國(guó)特靈 美國(guó)伊萊特 美國(guó)約克 意大利奇威 附圖 在建在售項(xiàng)目空調(diào)品牌 另外從制冷方式來看，主要是風(fēng)冷，接近 90%的項(xiàng)目采用風(fēng)冷方式。 國(guó)貿(mào)朝陽門東直門金融街中關(guān)村西長(zhǎng)安街總體平均層數(shù) 最底層數(shù) 最高層數(shù) 附圖 大堂層數(shù) r) 在建在售寫字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn) 從調(diào)查的情況來看，在建在售寫字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)以“簡(jiǎn)單裝修”居多，但毛坯房仍然占 4 成比例。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 281528 國(guó)貿(mào)東直門朝陽門亞奧金融街中關(guān)村西長(zhǎng)安街總體平均高度 最小高度 最大高度附圖 大堂高度（米） 大堂的高度和大堂的層數(shù)密切 相關(guān)，最高為 7 層，最低為 1 層。 亞奧 國(guó)貿(mào) 中關(guān)村 東直門