【正文】 驗收時 ，堅持各相關部門 85 的參與，各項指標達到國家規(guī)范的質量標準。 配套設施的施工和維護，要注意各個專業(yè)的協(xié)調和各自的特點。要以開發(fā)管理體系，促進施工質量保證體系工作的質量 ； 84 ? 環(huán)境建設質量：環(huán)境建設要突出品質特色和健康特色，注重各方面的細節(jié)的配套。招標工作質量控制主要制定完善的招標制度、嚴格按招標程序實施，編制的標底準確、合理； ? 工程建筑質量：施工質量靠“預控入手，過程控制把關”來保證。其中包括與拆遷居民的談判、經(jīng)濟賠償、合同簽訂、拆遷方式等問題，都要做到周密安排，謹慎實施。 ? 開發(fā)的組織質量：編好“開發(fā)組織工作計劃”，安排好各組團封閉配套交用，才能按部就班，組織好征地、拆遷、出圖、建設、集資及周轉、入住及管理，才能保證既不擾民又不被民擾； 83 ? 拆遷安置的質量：作好 拆遷安置，最大限度減少拆遷后遺癥，是能否順利開發(fā)的前提。在規(guī)劃上要注意避免同質化現(xiàn)象，多運用創(chuàng)新理念，實現(xiàn)功能性和文化性的結合； ? 單體設計的質量：合理的單體設計可以把人的生活、辦公安排得井然有序，既方便生活、辦公又給人以美的享受，有利于營造舒適溫馨的氛圍?？尚行匝芯堪朔康禺a(chǎn)開發(fā)的檔次、面向的客戶、價格的定位，涉及人文、地理、交通、經(jīng)濟、環(huán)境和今后的發(fā)展，周密的調研分析，重在把控研究的深度和內容的準確性； ? 規(guī)劃質量：好的項目規(guī)劃引人入 82 勝，會給客戶創(chuàng)造出良好的居住或辦 公環(huán)境。 中鐵泰博的戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 20xx20xx 年，做實做精第五廣場項目； ? 依靠專業(yè)化土地投資開發(fā)能力，充分利用現(xiàn)有的土地資源，詳細規(guī)劃，逐步開發(fā)，獲取投資回報； ? 逐步地引進和培養(yǎng)房地產(chǎn)的投資策劃、營銷人才； ? 完善內部管理機制，形成分工明確的職能 /業(yè)務經(jīng)理負責制、形成與績效掛鉤的績效考核體系、形成體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的人才競爭機制； ? 建立和完善公司全面預算管理制度和財務控制體系； ? 建立起多方融資渠道； ? 未來幾年的土地開發(fā)模式上，可 81 采取合作開發(fā)的方式 ，利用他方的資金、關系和人才的優(yōu)勢，快速實現(xiàn)投資回報，形成持續(xù)可控的現(xiàn)金流； ? 基于全國當前的土地政策，結合各地公司的業(yè)務特點，在原有土地的使用用途上，作適當?shù)难由扉_發(fā)，可能是未來的思路。業(yè)務的發(fā)展目標應納入總公司的發(fā)展框架之內，并與總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調； 中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)時，各地土地資源的外部環(huán) 境，以及中鐵泰博的內部條件。 79 中鐵泰博的戰(zhàn)略目標 （ 1）戰(zhàn)略目標制定的依據(jù)： 同行的標桿企業(yè)的發(fā)展速度。中鐵泰博把項目的客戶定位于北京的最高端市場，定位的潛在客戶的需求 78 量？購買？租售？他們對寫字樓的品質需求等因素是要仔細考慮的。到目前為止，項目設計、工程建設、全程營銷等環(huán)節(jié)的運作方式還沒有明確，細致的安排，只有大致的思路；（ 5）寫字樓市場競爭激烈。中鐵泰博在房地產(chǎn)界尚是一個綜合實力不強的公司，難以取得市場的影響力；（ 3）項目前期論證不夠充分。（ 1）目前很難確認中鐵泰博的戰(zhàn)略導向，公司只是以完成開 發(fā)項目為目的，沒有一套戰(zhàn)略制定體系；（ 2）中鐵泰博缺乏強有力的參謀團隊的支持，目前也缺乏建立戰(zhàn)略規(guī)劃團隊的機制； 中鐵泰博的組織機構上看，公司的高管層較多，中層較少，且有些高管沒 77 有可以領導的下屬部門； 中鐵泰博在開發(fā)第五廣場項目中當前的劣勢因素：（ 1）經(jīng)驗、人才缺乏。 20xx 年 3 取得第五廣場項目的規(guī)劃意見書，北京第五廣場項目總建筑面積為 120xx2 平米，建筑高度 80 米，地上17層，地下 4 層，定位為 5A 級高檔寫字樓。 20xx 年 3 月中鐵泰博與香港 76 易達國際投資有限公司合作成立“北京第五廣場置業(yè)有限公司”。 中鐵泰博的業(yè)務發(fā)展 20xx 年 7 月 26 日，中鐵物資總公司與北京釋勝投資公司共同出資成立北京中鐵泰博房地產(chǎn)公司，注冊資金3000 萬元。 從行業(yè)的利潤率和資產(chǎn)收益率來說，房地產(chǎn)行業(yè)在眾多行業(yè)中處于優(yōu)勢地位。 在可以預見的一段時期，中資機構、大型企業(yè)集團和 部分跨國公司將成為北京寫字樓的主要需求者，原有的客戶群 75 體將出現(xiàn)一定的分化。 （ 3）寫字樓的的客戶分析 北京市寫字樓需求的大客戶主要是由來自于六個市場的機構、企業(yè)和公司組成，其中第三產(chǎn)業(yè)客戶所占比重至少達到 50%以上。此外， 20xx 平方米以上的大面積和 300 平方米以下的小面積交易案例也都很大，分別占 ％和％。ＣＢＤ的租賃客戶中，國際知名企業(yè)占到了 46％，涉及的行業(yè)則以通訊電子、金融保險業(yè)為主；王府井和燕莎商圈的客戶構成較為接近，主要是專業(yè)服務性公司； 74 ? 面積的需求差異大。無論從交易數(shù)量還是從交易面積來看，ＣＢＤ、中關村、燕莎和王府井都是北京寫字樓租賃市場最為集中的區(qū)域，這四個區(qū)域的交易量占到了市場總份額的60％以上； ? 國內外客戶的選擇不同。 從寫字樓本身來說，最重要的兩個特征是區(qū)域位置和檔次，不同地區(qū)對兩者的需求有不一樣的特征。 寫字樓市場 （ 1）寫字樓的市場供給 總體上來說，北京未來幾年內中長期寫字樓的供給量將超過去 1000 萬平米， 20xx 年前后， CBD 地區(qū)、中關村、金融街、亞運村累計 至少有超過 500 萬平方米的寫字樓供應量。定制個性化的產(chǎn)品 對功能性和文化性的把握和創(chuàng)新；管理體系創(chuàng)新 第一步達到科學管理，與市場經(jīng)濟接軌；第二步實施知識管理，與知識經(jīng)濟銜接；戰(zhàn)略聯(lián)盟 “為競爭而合作，靠合作來 競爭”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納； （ 4） 一體化 /多元化經(jīng)營。核心競爭力概括為六個要素： ? 土地資源； 71 ? 市場把握； ? 產(chǎn)品設計； ? 營銷管理； ? 品質控制； ? 資本規(guī)模。 據(jù)新華信的總結，房地產(chǎn)的成功關鍵因素如下： （ 1） 整合才能發(fā)展。 房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟的影響較大，它國民經(jīng)濟的波動具有很強的相似性。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點及競爭態(tài)勢 據(jù)近幾年對房地產(chǎn)銷售收入的統(tǒng)計分析和預測，房地產(chǎn)的市場銷量將呈現(xiàn)繼續(xù)增長的勢頭： 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 6857 億 7714 億 8857 億 10000 億 11428 億 房地產(chǎn)行業(yè)是平均利潤率較高的行業(yè)，達 %，但利潤率的波動較大，表明行業(yè)的經(jīng)營風險較大。土地價格比協(xié)議轉讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，但總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對房地產(chǎn)公司未來的利潤產(chǎn)生較大的影響； （ 4） 行業(yè)競爭激化。由于國家土地供應總量將受到嚴格的限制，未來房地產(chǎn)公司獲取大面積優(yōu)質土地的難度將增加； （ 2） 促使開發(fā)商增加核心能力。對經(jīng)營性用地，國家規(guī)定必須招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 67 五、進出口業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略目標及措施 68 六、房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略目標及措施 （一）房地產(chǎn)行業(yè) 土地 從總體上說，我國的土地資源有限，人均耕地面積 公頃 ( 畝 )，不足世界人均數(shù)的 43%。 E．提高服務個性化程度 努力提高個性化、差異化服務的水平和質量。 C．擴充服務種類 在目前的以運輸、倉儲、配送一站式服務為主的基礎上，發(fā)展增值服務，如包裝、分揀、產(chǎn)品檢驗等全流程服務。推進華中、華南 、華東、華北等區(qū)域性的物流樞紐建設。 分三個階段完成市場的定位 第一階段，全程物流下的物流樞紐：發(fā)展柔性物流； 第二階段，協(xié)同物流下的物流樞紐：發(fā)展機能型物流； 第三階段，智能物流下的物流樞紐：發(fā)展整合型物流。 64 開拓新客戶的途徑是投入強大的營銷力量和大批高素質的營銷人員。與這些行業(yè)的客戶建立長期的伙伴關系，不僅可以給公司帶來巨大的利潤，而且也有助于提升公司的企業(yè)形象。 （ 2）在保持現(xiàn)有客戶的基礎上，發(fā)展高端客戶 未來十年，汽車產(chǎn)業(yè)、 IT 產(chǎn)業(yè)、通信產(chǎn)業(yè)、生化產(chǎn)品、醫(yī)藥仍將保持持續(xù)增長的勢頭。 ? 加入國際供應鏈。 ? 路內及路外資源整合。按總分公司制，實行統(tǒng)一調度、集中結算、條塊結合、立體運作的業(yè)務組織模式。 資源的整合分三個階段： ? 內部資源整合。 62 戰(zhàn)略措施 （ 1）整合資源，構建完善的物流網(wǎng)絡。目前公司采用的信息系統(tǒng)是由 61 專業(yè)從事物流信息系統(tǒng)開發(fā)的物流股份公司的控股子公司萬博網(wǎng) 迅公司在基礎數(shù)據(jù)操作系統(tǒng)上自行研制的。 （ 4）信息系統(tǒng) 物流股份公司建立了先進的物流信息系統(tǒng)，包括物流執(zhí)行系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)。 公司物流網(wǎng)絡覆蓋很廣，供應物流覆蓋的主要地區(qū)包括北京、天津、西安、武漢、成都等，銷售物流及物流技術服務則覆蓋全國主要城市。 （ 2）提供服務的能力 公司目前已有配送點二百多個，遍布全國主要城市，每個配送點均有配套的物流設 59 施。 （ 1）主要物流業(yè)務 公司目前的物流業(yè)務為定制的第三方物流服務，即根據(jù)不同客戶的特定要求，通過對特定物流活動的計劃、組織、協(xié)調與控制，為其專門設計并提供從倉儲、裝卸、搬運、理貨到運輸、配送及信息管理于一體的個性 58 化定制物流服務，從而實現(xiàn)公司的服務與客戶運行的無縫銜接，使客戶在提高效率和降低成本上達到雙贏。 我們認為，第三方物流行業(yè)關鍵的成功因素有四點，一是擁有健全的物流網(wǎng)絡和合理布局的網(wǎng)絡節(jié)點，可以在全國范圍內完成 57 從運輸、倉儲到配送的全過程服務，甚至將網(wǎng)絡擴展到海外；二是擁有一支專業(yè)化的人才隊伍，包括高素質的營銷人員以及專業(yè)的物流技術人員，可以幫助客戶進行物流系統(tǒng)再設計和物流信息系統(tǒng)開發(fā)的高層次的服務；三是有高水平的物流信息系統(tǒng)，能夠對物流過程進行信息實時管理，并可以與客戶的信息管理系統(tǒng)無縫對接；四是與客戶 建立伙伴式的合作關系，幫助客戶全面提高物流效率，降低物流成本。 在參與國內第三方物流市場競爭時，各類公司都在根據(jù)自身的優(yōu)勢采用不同的競爭手段：新興物流公司主要完善自己的網(wǎng)絡和提高技術水平；大型物流企業(yè)在提高服務標準化的同時，努力開拓海外網(wǎng)絡；外資公司則致力于豐富客戶資源、建設基礎設施，向內地進一步滲透 。 第四類是大型外資跨區(qū)域物流企業(yè)，如 56 馬 士基和寶隆洋行，這類企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，主要是資金雄厚實力；經(jīng)營理念經(jīng)營模式先進，服務質量高；海外網(wǎng)絡豐富的行業(yè)知識和實際運營經(jīng)驗很強；與國際物流客戶有天然良好關系；有先進的 IT 系統(tǒng)。 第三類是新興內資跨區(qū)域的物流企業(yè)，如寶供物流、大田物流，它們普遍服務能力和水平較高；服務地域廣；市場適應和靈活性強；規(guī)模較大，成本較低。它們的優(yōu)勢在于規(guī)模大，資金實力較雄厚，設施較好；擁有傳統(tǒng)的行業(yè)資源；擁有全國性的網(wǎng)絡 和許多運輸和倉儲資產(chǎn)；與中央與地方政府關系良好。它們的劣勢在于普遍設施比較舊；歷史遺留體制問題，企業(yè)負擔重；業(yè)務單一。商業(yè)企業(yè)對自理物流的不滿主要集中在運作成本高和無服務網(wǎng)絡，說明商業(yè)企業(yè)主要希望借助第三方物流來降低成本和拓展網(wǎng)絡。工業(yè)企業(yè)最希望服務商提供物流系統(tǒng)再設計的服務，其次是倉儲保管和干線運輸?shù)葌鹘y(tǒng)物流項目，同時對物流總代理和開發(fā)物流信息系統(tǒng)的需求也較大；商業(yè)企業(yè)對物流系統(tǒng)再設計和市內配送的需求最大，其次是倉儲保管和開發(fā)物流信息系統(tǒng)，同時對物流總代理和代結貨款等服務也有了一定需求。目前工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)外包的物流服務內容還是主要集中在傳統(tǒng)服務項目：工業(yè)企業(yè)對干線運輸（ 56%）和市內配送（ 36%）的需求較多，而商業(yè)企業(yè)對市內配送（ 53%）和純倉儲（ 34%）的需求較多。從近幾年的發(fā)展來看，高端和中端市場的發(fā)展很快，如集成電路板的產(chǎn)量從 20xx 年到20xx 年平均每年增長率高達 %，汽車產(chǎn)量年均增長率達到了 %，這些行業(yè)的快速增長，給物流市場帶來更多的機會。近幾年，我國鐵路運輸、公路運輸、內河水運、海運和民航運輸不論是運輸能力還是實際貨物周轉量都有很大的提高，說明了物流供應能力的提高。與歐美日等發(fā)達國家相比很低，我國第三方物流市場規(guī)模占整個物流市場的比例還很低，日本達到 80%，美國 57%，德國 24%，說明我國第三方物流市場還有很大的發(fā)展空間。同時，它們的進入使得進出口貿易量 有了較大的提高，中國進出口貿易總額由 1998 年的3240 億美元激增到 20xx 年的 8512 億美元，這些都為物流企業(yè)提供了更多的機會。它們或與國內物流企業(yè)結成聯(lián)盟，或并購股權，組成專業(yè)化的物流企業(yè)，為客戶提供涉及全國配送、國際物流服務、多式聯(lián)運和郵件快遞等方面的專業(yè)化服務，它們憑借雄厚的資金、豐富的經(jīng)驗、優(yōu)質的服務、一流的管理和優(yōu)秀的人才，占據(jù)了“三資”企業(yè)物