【正文】 2) 凡有意向進行認購的客戶一律交納￥ 5000元排號費。 3)引導消費者進入正式認購。因此在認購期我們只做三件事： 1)傳達項目理念 。 認購期目的 認購期是項目展開正式認購和銷售工作前不可或缺的重要一環(huán)，在這個階段，不論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應當集中在對項目理念的傳輸和消費者對項目意見或建議的反饋、分析、匯總的基礎之上，盡量多的讓市場了解本案，同時也要盡可能多地收集到反饋信息。 4) 項目主管應經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議 。 3) 不定期舉行業(yè)務、銷售與策劃部門之間的多向聯(lián)系和溝通。 認購期注意事項 1) 對認購階段的來訪和來電客戶必須嚴格做好詳細的客戶登記 。嚴格遵守：對項目不明確的地方，不予承諾 。 在項目的工程剛 剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實際操作效果來看，我認為在認購的早期，應當重點考查市場對項目初步設想價格的接受程度。銷售周期 6 個月左右。銷售周期 8— 9個月。2)最佳銷售目標 。另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認真對待。目前，本案到現(xiàn)在為止并不能提供銀行按揭的準確依據(jù) 。 3) 在銷售全過程中應當維護好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項目部銷售管理的相關紀律制度， 堅決服從上級領導安排，履行個人服從集體的宗旨，努力建設明星團隊和銷售明星，爭創(chuàng)明星團隊和銷售明星 “ 雙金 ” 榮譽。 2) 在各類問題的處理中應當保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于尋找問題、分析問題、解決問題 。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動方案，同時希望開發(fā)商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、 最大的配合與工作支持。南城舊城居民街區(qū)。城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū) 。 3)訴求范圍定位 回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū) 。因此我認為本案應定位成歐陸建筑風格與中式園林景觀相結合的中檔純居住性小區(qū)。 戶型面積搭配合理 。 二 項目定位 (一 )項目優(yōu)勢分析 龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均 GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力 龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證 。 ※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低 。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場 的典型特征： ※ 規(guī)模普遍較小 。小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開 發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域 。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也 必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。 三、綜述 從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設尤其值得我們注意。 沱二橋至三角花臺道路整治 20__年 8月正式動工，至年底全面結束。 20__年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建工程后，加快城北新區(qū) (含龍馬大道中心區(qū) )的開發(fā)建設，完成城西新區(qū)的開發(fā)準備工作，加快納溪河東新區(qū)、藍田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設。全區(qū)啟動中心村建設 25 個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城 18萬平方米。全年完成社會消費品零售額 元，增長 %。 【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。農(nóng)民人均純收入增加 150元，達到 2871元。第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，增長 %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。 交通、購物方便， 使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。樓距較大，有開敞的空間和視野 。 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間 。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情 況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型 。如引進組合家電、組合廚房 。 四是整合營銷。 差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應 在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。在價格制定上，有效利用消費者的心理 。 二是創(chuàng)新為贏。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工 招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源 ?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生 “ 物有所值 ” 的感覺 ?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風 ?如何適應 “ 個人置業(yè)時代 ” 的新趨勢 ?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求 。追求潔凈 (對光線、綠化、天然氣配備等 )。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界 (如歷史、人文、文化等 )?！?設計時代 ” 開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開 發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點 。消費者經(jīng)過長期的廣告浸 yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強 。同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。 房地產(chǎn)的營銷與策劃方案篇 15 一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。其廣告推廣大致劃 分為三個階段： 第一階段 (預期到首期交樓入住 )：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。 廣告階段劃分： 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。12)闡述樓盤的深遠意義 。10)闡述樓盤的付數(shù)計劃 。8)闡述樓盤的舒適溫馨 。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽 。4)闡述樓盤人口密度情況 。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源 。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決 定性作用。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。3)、樓盤做工用料 。 主要賣點： 對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成： 1)地理位置 。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù) 量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等 ,都進行精碉細鑿，力爭完美。 四、實戰(zhàn)流程： 形象定位： 對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。 3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活 。 三、構思框架： 1)以塑造形象為主，渲染品味和意念 。 感性認識和理性認識相處融洽 。 富于競爭，且樂此不倦 。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非 輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。 房地產(chǎn)的營銷與策劃方案篇 14 一、營銷概況： 房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。標志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務群體進一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進，也標志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務群體進一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進。 2024年 12月 15 日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦、房教承辦的 “ 首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會 ” 在北京大學隆重舉行。而且可以擴大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。此批發(fā)布的新職業(yè)是 05 年 2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。房地產(chǎn)項目的運營工作。整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案 。 房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格 房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。而居住區(qū)景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。 船長的職能 認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話， 就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配 —— 將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。 醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用 ?如果我們僅根據(jù)字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。 項目二次策劃營銷 。 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷 。 項目形象策劃營銷 。 項目規(guī)劃設計策劃營銷 。 全程策劃核心流程 現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出 房地產(chǎn)全程策劃營銷方案 ，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。 三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等 。 ?18:00各種設施進行撤場 房地產(chǎn)的營銷與策劃方案篇 13 一，項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。 室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場真人演奏 。 ?8:30活動開始，按方案執(zhí)行。 ?18:00前所有場景 布置完畢，安裝設施檢測完畢。 ?玻璃大門和玻璃窗用大小燈籠和窗花等造型圖案。 ?桁架外側靠南側設置兒童游樂蹦蹦床，供來賓客戶小孩游玩。每臺機器安排一名工作人員。 1月 14 日上午活動期間 9:00—— 11:00在洋山新區(qū)上空盤旋營造活動現(xiàn)場氣氛 外場布置 (銷售中心門前 ): ?18米大跨度拱門 2只 :橫跨路兩側 (橫幅標語 :新春嘉年華看房選房有禮 ) ?營銷中心前左右各 20米的路燈桿牽拉燈籠 (燈籠上標有 :中冶 _尚園 ) ?因考慮天氣原因，搭建 15m_10m_4m桁架，即可抵擋天氣變化，有可營造現(xiàn)場氣氛，頂部和四周 (留進出口 )用噴繪 (設計圖案 )進行圍擋，地上用紅地毯鋪設。二樓通過排好選房營造搶購氛圍，提供熱飲，主要為重要客戶提供商談清凈空間，并為重要客戶發(fā)放禮品。外場為客戶提供玩與樂的場地，表現(xiàn)熱鬧場景 。 四、活動地址 信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場 五、活動時間 20__年 1月 14日 8:30—— 17:30 六、活動對象 看房、購房準客戶 七、活動項目籌備安排 :(1 月 9日 13 日基準籌備 ) 策劃 :郭森