5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)及其法制研究(參考版)
2024-09-06 23:08本頁面
【正文】 該制度在法律上的取人能夠更好的保障更多 的宅基地使用權(quán)人效益的最大化，也會(huì)因?yàn)楹献鹘ǚ慷鴾p輕農(nóng)村勞動(dòng)者的建房支出，更好的保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，對(duì)宅基地本身有需求的宅基地使用權(quán)人也可以通過宅基地分享制度而實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益的最大化。因?yàn)樽≌呐?第 10 頁 共 10 頁 他性，所以建立宅基地分享制度來保障宅基地利用效率，該方式的功能不能為轉(zhuǎn)讓和出租所替代。 （四）宅基地轉(zhuǎn)讓行為模式的開拓 還是從一個(gè)效益的角度，宅基地的流轉(zhuǎn)可以是轉(zhuǎn)讓、出租、也可以是合作建房等方式。建立科學(xué)的宅基地使用年限制度，附加以使用期限續(xù)期申請(qǐng)制度，既保障農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，也保障農(nóng)村宅基地使用權(quán)的效益價(jià)值。為了防止這種同意權(quán)的濫用，宅基地轉(zhuǎn)讓表決程序上，可以設(shè)計(jì)這樣一個(gè)限制，以便在保障效益的時(shí)候體現(xiàn)公平，那就是內(nèi)部成員同等條件下的購買制度，在同等條件下，內(nèi)部成員有優(yōu)先購買權(quán)，在合理的期限內(nèi)不購買的視為同意。宅基地的站讓期限不要超過已經(jīng)經(jīng)過制度設(shè)計(jì)的宅基地使用權(quán)期限制度，超過期限的超過部分無效，以宅基地使用權(quán)的剩余期限為期限。在轉(zhuǎn)讓價(jià)格上，應(yīng)該建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度，雖然價(jià)格核準(zhǔn)不太符合市場(chǎng)規(guī)律，但是介于農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估和認(rèn)定上的特殊性，所以我國目前建立核準(zhǔn)制度有其必要性，既能保障交易的安全進(jìn)行，也能有效的防止農(nóng)村宅基地的投機(jī)行為。當(dāng)然，為了避免因?yàn)橹黧w擴(kuò)大引起的交易投機(jī)行為，根據(jù) “ 效率優(yōu)先，公平次之 ” 的原則，需要進(jìn)入價(jià)格管理機(jī)制，采用交易價(jià)格申報(bào)核準(zhǔn)制度，超過核準(zhǔn)價(jià)格部分，歸于宅基地所有權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。擴(kuò)大主體范圍，可以實(shí)現(xiàn)宅基地的有 效利用，因?yàn)槭寝D(zhuǎn)讓的使用權(quán)，并不改變農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宅基地的所有權(quán)，附之以宅基地的使用權(quán)期限，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宅基地的有效控制。在現(xiàn)有的宅基地管理制度上，申請(qǐng)者應(yīng)該是農(nóng)村集體組織的成員，對(duì)于受讓主體并沒有列明，但是根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)精神，應(yīng)該是只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員之間的轉(zhuǎn)讓。這樣一個(gè)符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)思維的制度設(shè)計(jì)應(yīng)該包括，有效的流轉(zhuǎn)方式、公平 有償取得制度、科學(xué)的定價(jià)系統(tǒng)等。 ]【 5】 宅基地管理制度的完善，應(yīng)該體現(xiàn)需求者的意志，一個(gè)科學(xué)和合理的宅基地管理制度，應(yīng)該包括這樣一個(gè)制度，一個(gè)合格的宅基地需求者可以通過市場(chǎng)獲得宅基地的使用權(quán)，以便不引起宅基地使用的不必要的浪費(fèi)。那么個(gè)人會(huì)通過更重或者其他措施來努力使土地價(jià)值最大化。 “ 只有通過在社會(huì)成員間相互劃分對(duì)特定社會(huì)資源使用的排他權(quán)，才會(huì)產(chǎn)生適當(dāng)?shù)募?lì)。 （三）宅基地保護(hù)方法的傾向性 法律權(quán)利的保護(hù)方法是多樣的，但是，無論如何選擇，權(quán)利制度
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