【正文】 聯(lián)系揭陽的重點大企業(yè)（如：吉榮空調(diào)、榕泰、康美藥業(yè)等）或黨政機關(guān)單位進行一對一的直接營銷，為其提供專業(yè)的購房 【城市家園 銷售終端以售樓中心為主，外場可以開發(fā)臨時展點。 銷售分銷體系包括現(xiàn)場銷售、外場促銷和 外場經(jīng)紀(jì)三部分。 我司建議兩個項目 的 售樓中心 統(tǒng)一安排在現(xiàn)在城市家園的售樓處，臨近站前大道，使項目形象得以展示。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 五、銷售渠道 （一）現(xiàn)場銷售 — 售樓中心 售樓中心是客戶直接了解本項目的展場，將是客戶情感與理智較量的場所。量在誰手中，誰就能控制價格，隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不 同的銷量。以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。繼續(xù)對小高層單位銷售的引導(dǎo)，形成一定的對比。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化 根據(jù)項目景觀和揭陽的氣候及置業(yè)趨勢，北面的住宅難以打開市場，消費者較難以接受，所以在價格控制方面需作足功夫。 強銷期的房源選擇面大，這時不能為了銷售和工程資金的壓力， 開發(fā)商想盡快回籠資金，將全部 或大部分 房源面市，以致于好房源在開盤前期就已售出，而銷售中后期又出現(xiàn)層次較差、朝向較差的房源無人問津，這種局面造成了開發(fā)商的利潤被套在這些房源中，無法兌現(xiàn)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。項目的銷售量不大，占全部可銷售住宅的 25%。 四、銷售控制策略 （一）房源控制 在整個營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 49 頁 共 61 頁 舉辦新老客 戶聯(lián)誼會，以老客戶帶動新客戶，完成項目銷售最后沖刺。 【城市家園 包裝策略 ? 節(jié)日現(xiàn)場包裝 清盤期（ 2020 年 1 月 — 2 月） 推售策略 部分購房業(yè)主已經(jīng)入住，媒體應(yīng)著重于物業(yè)服務(wù)賣點。 價格策略 ? 價格促銷優(yōu)惠主要放在銷售第三階段，起銷售調(diào)劑作用 ? 價格上升至一定價位，高于周圍樓盤價格，愈往后，價格愈會成為銷售障礙，業(yè)績拓展可能會碰到瓶頸。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。強銷期過后的持續(xù)期相對較長，廣告量比較平靜，其間隨著工程進度的推進、 SP（促銷）活動的開展以及節(jié)慶日的到來會有一些大的廣告配合。 ? 付款方式視市場反應(yīng)強弱，可作微調(diào)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 47 頁 共 61 頁 ? 小高層起價稍低日后緩慢上升，便于形成價升量漲的動銷態(tài)勢，而且時常調(diào)控價格，可不至于造成呆價。 【城市家園 當(dāng)強銷期來臨，大量的報紙廣告連續(xù)推出，各種類型都有展現(xiàn)，同其他各種廣告媒體互相配合，促銷攻勢全面拉開。 這一階段的廣告意圖是全面突顯項目優(yōu)勢，從地段、戶型設(shè)計、價格、安防、綠化、創(chuàng)新等角度詳述本樓盤的質(zhì)素，結(jié)合項目所在區(qū)位、配套設(shè)施，展現(xiàn)樓盤 現(xiàn)時價值和潛在價值，喚起目標(biāo)客戶的注意。本階段廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 ? 停車坪部分與接待中心入口處配置 2名保安，以喚起參觀者的虛榮感，進而顯示小區(qū)住宅的氣派。 ? 空地種滿綠色植物，使其有綠蔭滿園感。 價格策略 低價開盤后視銷售情況階段性緩慢上升，保證基本運轉(zhuǎn)資金的回籠。 宣傳推廣切入點由突出項目品質(zhì)化賣點宣傳，使客戶深入地認(rèn)識本項目 的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，確立項目在客戶心目中地位，增強購買熱望，掀起銷售高潮。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 44 頁 共 61 頁 具體安排如下： 預(yù)熱期 開盤期 強銷期 持續(xù)期 清盤期 形象準(zhǔn)備 綜合質(zhì)素 強力炒作 賣點整合推廣 賣點整合推廣 物業(yè)特色整合推廣 （二）主要營銷策略 開盤期 （ 2020 年 5 月 — 6 月） 推售策略 開盤前期報紙廣告以告知型為主，配合現(xiàn)場 POP 廣告和戶外廣告牌等固定性廣告的制作。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 技術(shù)優(yōu)勢 采用智能化管理和人車分流設(shè)計，并充分利用了現(xiàn)代先進建筑工藝，創(chuàng)新戶型，體現(xiàn)項目在建筑上的技術(shù)優(yōu)勢。為業(yè)主工作、生活提供便利，通過專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了樂萬邦給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。提高“樂萬邦”品牌和社區(qū)文化。經(jīng)典大氣的建筑、園林風(fēng)格，高檔次的環(huán)保用材，無一不體現(xiàn)本項目的優(yōu)越品質(zhì)感。住宅配上明麗大凸窗和雙陽臺，令人心曠神怡、心情開朗。駿景花園】的業(yè)主全方位享有這些便利 ，有著其他區(qū)域不可替代優(yōu)勢。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】，大氣從容，尊貴靜謐，在熙來攘往的城市中，自有一份氣沉丹田的沉靜之氣和成熟與自信。駿景花園】尊貴、內(nèi)斂、淡定、從容的內(nèi)涵精神。 我們應(yīng)充分利用地理位置 優(yōu)勢和交通，將社區(qū)打造成適宜居家生活的高尚的精品社區(qū)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 40 頁 共 61 頁 （二）八大營銷賣點 地段優(yōu)勢 兩個項目位于站前大道兩側(cè)，站前大道是揭陽的城市中軸線，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是揭陽的核心居住區(qū)之一，該區(qū)域也是揭陽規(guī)劃的核心區(qū)域，享有眾多市政配套設(shè)施之便利。 【城市家園 以“萬邦會”成立、“住戶專車”開通為市場攻擊點，并以“城市中軸、大戶人家、品質(zhì)社區(qū) ” 為營銷主題迅速占領(lǐng)大部分市場，形成品牌擴張的旋風(fēng)式效應(yīng)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 （三）交通營運的策劃 建議：設(shè)置 1 條“住戶專車”線路，起點站為駿景花園廣場。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 38 頁 共 61 頁 ? 定期檢查出租單位； ?? 運動主題泛會所 游泳池（室外）、攀巖、草地滾球、兒童游樂場、老年人活動中心、其它休閑、運動場所等。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 37 頁 共 61 頁 （ 3）家政服務(wù) ? 全日制托兒、養(yǎng)老服務(wù)； ? 客戶服務(wù)中心安排女傭及鐘點家務(wù)助理聘用服務(wù)； ? 家居電器 檢查維修保養(yǎng)； ? 中西餐飲代訂代送； ? 家庭宴會服務(wù)； ? 家私搬運及存儲； ?? （ 4）代租管服務(wù) 接受業(yè)主委托授權(quán)，處理一切物業(yè)租務(wù)事宜，具體包括如下服務(wù)內(nèi)容： ? 物色及選擇租客； ? 建議及代收租金及發(fā)放月結(jié)單； ? 代辦理物業(yè)雜費及申報物業(yè)稅； 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 36 頁 共 61 頁 ? 全屋電器安裝及改裝； ? 專業(yè) 干濕洗熨服務(wù)； ? 電召的士； ? 汽車清潔； ? 鮮花預(yù)訂 ?? （ 2）健康服務(wù)（聯(lián)合東山區(qū)某家知名醫(yī)院） ? 建立健康管理顧問服務(wù)體系； ? 定期全方位身體檢查； ? 定期提供運動處方； ? 上門保健推拿服務(wù)； ? 專業(yè)上門美容服務(wù)； ?? 【城市家園駿景花園】的根本為居住，除一般服務(wù)功能外，建議針對性的為小區(qū)業(yè)主提供如下“零干擾 VIP”居住及商務(wù)服務(wù)： （ 1）酒 店式商務(wù)服務(wù) ? 市內(nèi)酒店、餐廳預(yù)訂服務(wù) ? 國內(nèi)、國際旅游及酒店預(yù)訂服務(wù) ? 票務(wù)速遞服務(wù) ? 代購家居食品、用品服務(wù) ? 入伙前家居清潔及殺蟲工作； ? 代客定期清潔整理單位； ? 家庭電器用品代訂； 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 35 頁 共 61 頁 （一）會所 —— 立體復(fù)合會所 中心會所 功能： 棋牌室、桌球室、閱覽室、茶藝室、超市（含：凈菜市場、出售部分日用型健康保健藥品）、全方位“管家式”服務(wù)站等。 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 34 頁 共 61 頁 統(tǒng)一設(shè)置公用電視接受系統(tǒng)，衛(wèi)星閉路電視系統(tǒng)； 每戶設(shè)獨立的水電、煤氣表； 在指定房內(nèi)預(yù)留小區(qū)寬帶信息網(wǎng)接口； 小區(qū)公共部位防盜監(jiān)視報警系統(tǒng)，車庫設(shè)出入口 IC 卡識別系統(tǒng)； 三表抄送系統(tǒng) 周界防范紅外探射監(jiān)控系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 背景音 樂系統(tǒng) 六、會所建議 我們認(rèn)為城市家園和駿景花園應(yīng)設(shè)立中心會所和泛會所，兩個項目不應(yīng)重復(fù)建設(shè)，而是互補，展現(xiàn)發(fā)展商“以人為本“開發(fā)原則。 （三）主要智能化設(shè)施 可視對講系統(tǒng) 【城市家園采用智能建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)作為集成平臺，對各子系統(tǒng)能進行監(jiān)控。 ”因此，我們設(shè)定本項目智能化的功能目標(biāo)為： 實現(xiàn)便捷的現(xiàn)代通訊條件； 提供安全舒適的居住環(huán)境； 便于高效科學(xué)的物業(yè)管理。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 33 頁 共 61 頁 住宅的基本功能是供人居住，無論智能化住宅如何智能化，其基本屬性仍舊是住宅。 （一）本項目智能化的功能目標(biāo) 【城市家園大戶人家 深圳新策發(fā)展有限公司 第 32 頁 共 61 頁 引進智能化管理，以降低管理成本，提高管理效率； 在保安的選擇上，建議選聘素質(zhì)高、形象佳的保安（最好為剛退伍的軍人），在管理上采用準(zhǔn)軍事化管理，建 立自己品牌保安隊伍；另外在選用保安上也可考慮聘用部分女性保安，從事小區(qū)出入口接待登記，收發(fā)車卡等工作，利用女性的親和力形象，給業(yè)主一種親近感； 在處理業(yè)主投訴問題時，注重態(tài)度和效率，讓業(yè)主感到管理處急業(yè)主之所急，拉近與業(yè)主之間的距離； 注重社區(qū)文化的建立，開展豐富的社區(qū)活動及客家文化活動；經(jīng)常到業(yè)主家里走訪，及時了解業(yè)主的意見和建議，建立與業(yè)主的良好關(guān)系。 在管理方式上采用小區(qū)封閉式管理，保證小區(qū)業(yè)主的絕對私家領(lǐng)地和私密性，提高物業(yè)檔次； 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 31 頁 共 61 頁 三、 園林及泛會所局部改進建議 城市家園和駿景花園的園林設(shè)計比較合理，并具有泛會所的功能和概念。 【城市家園經(jīng)營的范圍主要有：凈菜、蔬菜、生果、熟食、零食、生活用品、日化用品、煙酒茶等。駿 景花園】的有效上門客戶較少銷售現(xiàn)狀，積極拓展客戶源的渠道，利用已有業(yè)主資源，將銷售目標(biāo)有針對性的鎖定在有消費本項目能力的目標(biāo)客戶， 同時通過業(yè)主擴散到社會各精英人士加入，提高項目的關(guān)注度和美譽度，增強業(yè)主和目標(biāo)客戶認(rèn)同感， 爭取以最小的推廣費用