【正文】 為投資而購(gòu)買(mǎi)的。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 交通狀況 ：隔榕江與東山區(qū)對(duì)望，主要交通干道有臨江路、榕華大道、進(jìn)賢大道、天福路、東湖路、望江北路等。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 【城市家園駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 【城市家園 教育與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng) 名校 雙語(yǔ)幼兒園 小區(qū)住宅生源 重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué) 【城市家園 成立“萬(wàn)邦會(huì)”的主要目的是：旨在考慮當(dāng)前【城市家園駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 本項(xiàng)目處于揭陽(yáng)城市的中軸線(xiàn)，站前大道和一號(hào)路構(gòu)成東山區(qū)的縱橫主干道，交通發(fā)達(dá)；另外，加之東山區(qū)中心向周邊區(qū)域擴(kuò)張，本項(xiàng)目北面有黃岐山，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；再加上與東山區(qū)中心行政商務(wù)區(qū)相距不遠(yuǎn)，屬擴(kuò)大的城市中心區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)均是提高定位標(biāo)準(zhǔn)的有利因素。 【城市家園 以電視、報(bào)紙廣告為主，電臺(tái)廣播、雜志、直郵、等其他媒體廣告開(kāi)始出現(xiàn)。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 價(jià)格策略 ? 降價(jià)，制定新的營(yíng)銷(xiāo)方案（整體降價(jià)、提高折扣） ? 實(shí)施 “ 隱性降價(jià) ” 的促銷(xiāo)方式，降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、為客戶(hù)提供更周到便利的服務(wù)等等，從而避免直接降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響。 （四）總控策略 銷(xiāo)售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的低開(kāi)并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的高走，這就需要銷(xiāo)量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒葫蘆型。 （三）異地展銷(xiāo)和組織看樓團(tuán) 根據(jù)購(gòu)房客戶(hù)信息反饋可考慮在揭陽(yáng)周邊的鎮(zhèn)區(qū)和下屬各縣不定期進(jìn)行巡迴展銷(xiāo)活動(dòng)。 （三）時(shí)間控制 【城市家園減少硬性廣告，媒體廣告主要以報(bào)紙（平面 +軟文）為主，結(jié)合“住戶(hù)專(zhuān)車(chē)”的開(kāi)通進(jìn)行渲染。 以電視廣告為主，報(bào)紙廣告以促銷(xiāo)型為主，電臺(tái)廣播、雜志、直郵、等其他媒體廣告開(kāi)始出現(xiàn)。 在 2020 年 5 月 1日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，利用前期積累的客戶(hù)，利用“萬(wàn)邦會(huì)”充分挖掘樂(lè)萬(wàn)邦老業(yè)主帶新客戶(hù)資源，在開(kāi)盤(pán)后2020. 5 前 【城市家園圍合式的建筑小區(qū)，具有濃郁的家的氛圍，與片區(qū)的環(huán)境形成對(duì)比，突出向心力、歸屬感、親切感。 營(yíng)銷(xiāo)手段以傳統(tǒng)方式為主，結(jié)合現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)手段，進(jìn)行全面的有深度的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，從而最充分地挖 掘市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)潛力，降低營(yíng)銷(xiāo)成本將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 五、小區(qū)智能化設(shè)備設(shè)施建議 基于我們對(duì)本項(xiàng)目“城市中軸 深圳新策發(fā)展有限公司 第 30 頁(yè) 共 61 頁(yè) （四）成立揭陽(yáng)首個(gè)業(yè)主和精英人土組織――“萬(wàn)邦會(huì)” 將樂(lè)萬(wàn)邦在揭陽(yáng)開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的業(yè)主全部組織在一起成立“萬(wàn)邦會(huì)”，所有老業(yè)主和購(gòu)房的新業(yè)主自動(dòng)入會(huì)。 【城市家園 四房客戶(hù)群體： 二次置業(yè)人士 //國(guó)家干部 //生意人 年齡在 30 歲以上，家庭月收入 6000 元以上，考慮生育、子女及與父母同住問(wèn)題； 對(duì)物業(yè)戶(hù)型、環(huán)境、配套有一定要求，戶(hù) 型要求方正實(shí)用，具有較好的朝向和景觀； 希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)； 【城市家園駿景花園 】 “中國(guó)傳統(tǒng)文化社區(qū)”的內(nèi)涵，加以正確引導(dǎo)炒作， 【 城市家園并且， 【 城市家園 （二）項(xiàng)目的劣勢(shì)（ Weakness） 戶(hù)型配比失衡 兩個(gè) 項(xiàng)目同時(shí)存在戶(hù)型面積過(guò)大、戶(hù)型單一的問(wèn)題，造成目標(biāo)客戶(hù)群體基數(shù)小。 （二）戶(hù)型配比分析 戶(hù)型比例表 城市家園 戶(hù)型 面積比例表 面積區(qū)間 (m2) 140160 160180 180200 200250 250 以上 套數(shù) 1 6 5 82 11 百分比 (100%) 1% 6% 5% 78% 10% 城市家園戶(hù)型面積比例圖2 0 0 2 5 078%1 8 0 2 0 05%1 6 0 1 8 06%1 4 0 1 6 01%250 以上10%1 4 0 1 6 01 6 0 1 8 01 8 0 2 0 02 0 0 2 5 0250 以上 【城市家園駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 位置、戶(hù)型、價(jià)格仍是揭陽(yáng)置業(yè)者選擇樓盤(pán)的主要考慮因素。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 一、揭陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 揭陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展、大面積開(kāi)發(fā)的局面，特別是 2002～ 2020 年，揭陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)“諸侯并起、群雄逐鹿” 的競(jìng)爭(zhēng)局面，眾多的知名開(kāi)發(fā)商紛紛將目光投向這里，如本阜的創(chuàng)鴻、樂(lè)萬(wàn)邦、華榕、俊龍、聯(lián)泰等。 【城市家園開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)少則幾萬(wàn)平米，多則十幾萬(wàn)平米。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 買(mǎi)樓對(duì)于一個(gè)客戶(hù)來(lái)說(shuō)有時(shí)候就是一輩子一次的事。同時(shí)，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施葉越來(lái)越為人們關(guān)注。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) ? 園林設(shè)計(jì)頗費(fèi)心思，檔次較高； ? 戶(hù)型面積以 120― 180 ㎡中大戶(hù)型為主，超大戶(hù)型與小戶(hù)型所占的比例均較小、銷(xiāo)售難度均較大； ? 帶電梯的戶(hù)型滯銷(xiāo)； ? 價(jià)格多維持在 1250～ 1550 元 /㎡左右，屬揭陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的中上等水平。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。同時(shí)面積過(guò)大也導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，增加客戶(hù)置業(yè)壓力，與消費(fèi)者需求相抵觸。駿景花園 】鎮(zhèn)守 揭陽(yáng)的社會(huì)軸、生態(tài)軸、信息軸的金角尊 位，擁有非常優(yōu)良的自然生態(tài)綠景與城市生活的便利，整個(gè)項(xiàng)目具有自然生態(tài)與城市中心概念，結(jié)合本項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶(hù)群追求欲身份地位體現(xiàn)、生活品質(zhì)的特點(diǎn)，同時(shí)考慮到可提升 【 城市家園駿景花園 】 將具備極強(qiáng)大的生命力。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 ?！叭f(wàn)邦會(huì)”的管理者為開(kāi)發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個(gè)交流活動(dòng)的平臺(tái)，定期出版會(huì)員刊物免費(fèi)派送業(yè)主，“萬(wàn)邦會(huì)”不定期舉辦一些免費(fèi)社區(qū)活動(dòng)和有益的戶(hù)外活動(dòng)，組織業(yè)主們進(jìn)行團(tuán)購(gòu)商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬(wàn)邦會(huì)”的合作伙伴，給會(huì)員提供額外折扣。大戶(hù)人家 深圳新策發(fā)展有限公司 第 35 頁(yè) 共 61 頁(yè) （一）會(huì)所 —— 立體復(fù)合會(huì)所 中心會(huì)所 功能： 棋牌室、桌球室、閱覽室、茶藝室、超市（含：凈菜市場(chǎng)、出售部分日用型健康保健藥品）、全方位“管家式”服務(wù)站等。 【城市家園經(jīng)典大氣的建筑、園林風(fēng)格，高檔次的環(huán)保用材，無(wú)一不體現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)越品質(zhì)感。駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 當(dāng)強(qiáng)銷(xiāo)期來(lái)臨，大量的報(bào)紙廣告連續(xù)推出，各種類(lèi)型都有展現(xiàn)，同其他各種廣告媒體互相配合，促銷(xiāo)攻勢(shì)全面拉開(kāi)。 【城市家園駿景花園】營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂(lè)萬(wàn)邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書(shū)面許可，不得用作其他用途 。 聯(lián)系揭陽(yáng)的重點(diǎn)大企業(yè)（如：吉榮空調(diào)、榕泰、康美藥業(yè)等）或黨政機(jī)關(guān)單位進(jìn)行一對(duì)一的直接營(yíng)銷(xiāo)，為其提供專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房 【城市家園以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，從而掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 49 頁(yè) 共 61 頁(yè) 舉辦新老客 戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，以老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)，完成項(xiàng)目銷(xiāo)售最后沖刺。 【城市家園 宣傳推廣切入點(diǎn)由突出項(xiàng)目品質(zhì)化賣(mài)點(diǎn)宣傳，使客戶(hù)深入地認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目 的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，確立項(xiàng)目在客戶(hù)心目中地位，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)熱望，掀起銷(xiāo)售高潮。提高“樂(lè)萬(wàn)邦”品牌和社區(qū)文化。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 40 頁(yè) 共 61 頁(yè) （二）八大營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn) 地段優(yōu)勢(shì) 兩個(gè)項(xiàng)目位于站前大道兩側(cè)，站前大道是揭陽(yáng)的城市中軸線(xiàn)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是揭陽(yáng)的核心居住區(qū)之一，該區(qū)域也是揭陽(yáng)規(guī)劃的核心區(qū)域，享有眾多市政配套設(shè)施之便利。駿景花園】的根本為居住，除一般服務(wù)功能外，建議針對(duì)性的為小區(qū)業(yè)主提供如下“零干擾 VIP”居住及商務(wù)服務(wù)： （ 1）酒 店式商務(wù)服務(wù) ? 市內(nèi)酒店、餐廳預(yù)訂服務(wù) ? 國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游及酒店預(yù)訂服務(wù) ? 票務(wù)速遞服務(wù) ? 代購(gòu)家居食品、用品服務(wù) ? 入伙前家居清潔及殺蟲(chóng)工作； ? 代客定期清潔整理單位； ? 家庭電器用品代訂； 【城市家園 （一）本項(xiàng)目智能化的功能目標(biāo) 【城市家園培養(yǎng)業(yè)主和準(zhǔn)客戶(hù)對(duì)樂(lè)萬(wàn)邦的品牌歸屬感。 為了推動(dòng)這種整合成功，特建議城市家園和駿景花園聯(lián)合與附近的名校（如：實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)）建立友好單位，解決小區(qū)內(nèi)生源的學(xué)位問(wèn)題。 復(fù)式客戶(hù)群體： 國(guó)家干部 //私營(yíng)企業(yè)主 //生意人 //政府公務(wù)員 已婚人士，年齡在 40歲左右，家庭成員四人以上，家庭月收入 10000 元以上，多為二次置業(yè)； 對(duì)物業(yè)品質(zhì)包括環(huán)境、戶(hù)型、配套、物業(yè)管理要求高； 要求視野開(kāi)闊、景觀優(yōu)美、環(huán)境清靜； 希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)； 對(duì)價(jià)格的敏感度低于二房、三房置業(yè)人士。 三、物業(yè)形象定位 城市中軸 〃 大戶(hù)人家 〃 品質(zhì)社區(qū) 【城市家園?駿景花園】 領(lǐng)袖揭陽(yáng)生活尊榮典范的“八大指標(biāo)”： 絕好地段，城市中軸線(xiàn)； 大戶(hù)人家，品質(zhì)化尊居； 風(fēng)水涵養(yǎng)，居九五尊位； 恢弘規(guī)劃，大規(guī)模社區(qū)； 生活配套，享城市便利； 主題園林，山水相益彰； 【城市家園 我們應(yīng)充分利用地理位置優(yōu)勢(shì)和交通，將社區(qū)打造成適宜居家生活的高尚的精品社區(qū)。 地塊面積較小、容積率較高 【城市家園 駿景花園戶(hù)型面積比例圖16018012%250以上7%18020037%20025044%160180180200200250250以上 【城市家園 用地性質(zhì) ：舊村用地、工業(yè)用地、居住用地、 商業(yè)用地、市政用地及道路用地等。 職業(yè)分布 ： 【城市家園而許多開(kāi)發(fā)商好像也習(xí)慣或默認(rèn)了揭陽(yáng)購(gòu)房者的這種心態(tài)，好多樓盤(pán)雖然有象模象樣的樓價(jià)，但在客戶(hù)或當(dāng)面