【正文】 2023年 3月 29日星期三 3時(shí) 19分 34秒 03:19:3429 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 29日星期三 上午 3時(shí) 19分 34秒 03:19: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :19:3403:19Mar2329Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 29, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 29日星期三 3時(shí) 19分 34秒 03:19:3429 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :19:3403:19:34March 29, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :19:3403:19Mar2329Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 29日星期三 3時(shí) 19分 34秒 03:19:3429 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :19:3403:19:34March 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :19:3403:19Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 策略四：團(tuán)購(gòu)客戶優(yōu)惠 團(tuán)購(gòu)客戶根據(jù)所購(gòu)房源、戶型及當(dāng)時(shí)單價(jià)進(jìn)行靈活處理。 策略三：購(gòu)買(mǎi)多套優(yōu)惠 購(gòu)買(mǎi) 2套或 2套以上房屋享受 。（在開(kāi)盤(pán)期沒(méi)有此類(lèi)優(yōu)惠）。 以提價(jià)給客戶造成項(xiàng)目增值、旺銷(xiāo)的印象； 同時(shí)在保證實(shí)收底價(jià)的前提下，推出促銷(xiāo)優(yōu)惠，刺激客戶成交。 銷(xiāo)售說(shuō)辭： 告知客戶已經(jīng)提價(jià)，但折扣維持不變，老帶新 有額外優(yōu)惠 銷(xiāo)售方式： 低價(jià)房源做銷(xiāo)控，作為特價(jià)房推出，吸引客戶；同時(shí)，推出老帶新促銷(xiāo)政策、小團(tuán)購(gòu)政策。 一、開(kāi)盤(pán)流程設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、有序，具有較強(qiáng)的操作性。 開(kāi)盤(pán)后 20天后： 項(xiàng)目整體表價(jià)上漲 100元 策略一：開(kāi)盤(pán) 在開(kāi)盤(pán)后 15天內(nèi)簽訂購(gòu)房合同或繳納首付款的客戶，享受表價(jià) 。 蓄客優(yōu)惠 限時(shí)使用，限條件使用 開(kāi) 盤(pán) …… 6月 18日 — 8月 10日 開(kāi)盤(pán)方式 固定地點(diǎn)，集中解籌，集中選房 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 選房流程： 優(yōu)惠卡登記 — 客戶選房分流 — 確定房號(hào) — 柜臺(tái)確認(rèn)銷(xiāo)控 — 甲方確認(rèn) — 簽協(xié)議或合同（收首付或大定） —— 留單備檔案，恭送客戶 通過(guò)收集與整理業(yè)主數(shù)據(jù)，提供有效的產(chǎn)品意見(jiàn)和建議，為后期產(chǎn)品的調(diào)整和研發(fā)做出支持； 對(duì)現(xiàn)有業(yè)主的消費(fèi)行為、期望和需求偏好有更精確的了解，從而深入挖掘客戶的深層需求； 業(yè)主的關(guān)系維系，為后期圈層營(yíng)銷(xiāo)的可能性打下基礎(chǔ)。 因此，建議在基礎(chǔ)價(jià)的基礎(chǔ)上分別對(duì)內(nèi)部及公開(kāi)客戶實(shí)行優(yōu)惠，以低價(jià)迅速引爆市場(chǎng)，獲得開(kāi)盤(pán)成交，同時(shí)在市場(chǎng)上形成熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，方便炒作。 銷(xiāo)售說(shuō)辭：明確價(jià)格區(qū)間（住宅起價(jià) 6800元，公寓 7800），告知客戶開(kāi)盤(pán)有 優(yōu)惠，現(xiàn)在排號(hào)，開(kāi)盤(pán)有額外優(yōu)惠。 第二十六套價(jià)格方案 11600 7000 144000 8120 合計(jì) 144000 133215 均價(jià)（元 /平方米） 9251 備注 在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制 中貿(mào)廣場(chǎng)公寓推盤(pán)計(jì)劃 銷(xiāo)售分期 階段放出房源 價(jià)格方案方案銷(xiāo)售底價(jià)均價(jià) （元 /㎡） 方案控制面積 （平方米） 方案累計(jì)控制面積 （平方米） 方案控制銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 備注 第一階段（ 10年 5月 10年 9月） 15樓 第一套價(jià)格方案 7800 14000 14000 10920 12樓與 15樓同期認(rèn)籌，前期15樓解籌 48%. 第二套價(jià)格方案 8000 4000 18000 3200 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到形象支持 .在 15樓銷(xiāo)售到80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 16樓前期認(rèn)購(gòu) 第三套價(jià)格方案 8200 3500 21500 2870 第四套價(jià)格方案 8400 3500 25000 2940 第五套價(jià)格方案 8600 4000 29000 3440 第二階段（ 10年 10月 11年 3月） 16樓 第六套價(jià)格方案 8800 5000 34000 4400 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到形象支持 .在 16樓銷(xiāo)售到80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 18樓前期認(rèn)購(gòu) 第七套價(jià)格方案 9000 5000 39000 4500 第八套價(jià)格方案 9200 5000 44000 4600 第九套價(jià)格方案 9400 5000 49000 4700 第十套價(jià)格方案 9600 4000 53000 3840 第十一套價(jià)格方案 9800 5000 58000 4900 第三階段（ 11年 4月 11年 9月） 18樓 第十二套價(jià)格方案 10000 5000 63000 5000 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到形象支持 .在 18樓銷(xiāo)售到 80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 19樓前期認(rèn)購(gòu) . 第十三套價(jià)格方案 10200 5000 68000 5100 第十四套價(jià)格方案 10400 5000 73000 5200 第十五套價(jià)格方案 10600 5000 78000 5300 第十六套價(jià)格方案 10800 4000 82023 4320 第十七套價(jià)格方案 11000 5000 87000 5500 第四階段（ 11年 10月 12年5月） 19樓 第十八套價(jià)格方案 11200 5000 92023 5600 項(xiàng)目 11年底竣工，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到有力形象支持。 第七套價(jià)格方案 8200 5000 36000 4100 第八套價(jià)格方案 8150 5000 41000 4075 第九套價(jià)格方案 8300 5000 46000 4150 第十套價(jià)格方案 8450 4000 50000 3380 第十一套價(jià)格方案 8500 5000 55000 4250 第三階段（ 11年 4月 11年 9月） 10樓 第十二套價(jià)格方案 8700 4500 59500 3915 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到形象支持 .在 10樓銷(xiāo)售到 80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 6樓前期認(rèn)購(gòu) 第十三套價(jià)格方案 8900 4500 64000 4005 第十四套價(jià)格方案 9100 4500 68500 4095 第十五套價(jià)格方案 9300 4500 73000 4185 第十六套價(jià)格方案 9500 4000 77000 3800 第十七套價(jià)格方案 9700 4000 81000 3880 第四階段（ 11年 10月 12年4月） 9樓 第十八套價(jià)格方案 9900 20230 101000 19800 6樓解籌，解籌率達(dá)到 70%。 4050㎡左右公寓戶型： 時(shí)尚、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 裝修風(fēng)格建議： 典雅、大氣，體現(xiàn)高貴品質(zhì) 營(yíng)銷(xiāo)中心的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格上力爭(zhēng)大氣、尊貴，時(shí)尚，并且要有給人走進(jìn)去心頭一亮、給人有一股尊貴氣質(zhì)和如走進(jìn)皇宮般的感覺(jué)，豪華而且非?，F(xiàn)代，并且在用材上要高檔，還要實(shí)用，并能體現(xiàn)其尊貴格調(diào)。 前提條件 項(xiàng)目認(rèn)購(gòu) 新銷(xiāo)售部搭建完畢 銷(xiāo)售人員到位 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備完畢 宣傳（路牌、圍墻） 項(xiàng)目解籌開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售證件齊備 客戶認(rèn)購(gòu)數(shù)量 項(xiàng)目品牌廣泛認(rèn)知 價(jià)格體系 5月 10日前準(zhǔn)備完畢 銷(xiāo)售政策確定 周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài) 6月 10日前準(zhǔn)備完畢 入市時(shí)機(jī) 新銷(xiāo)售部的投入使用是認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵！ 售樓處建議： 選址建議：正式售樓處建議選在 6樓底商部分，這要根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度的要求。宣傳推廣開(kāi)始、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案討論確定。宣傳工作準(zhǔn)備、銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備。 4. 在持續(xù)熱銷(xiāo)階段，利用工程進(jìn)度，推廣重心的調(diào)整，有針對(duì)性地剩余戶型進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)對(duì)投資客戶進(jìn)行吸引。 2. 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到一定程度后，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)暨解籌活動(dòng)，前期通過(guò)宣傳推廣在市場(chǎng)上建立朱雀門(mén)品質(zhì)生活的產(chǎn)品形象，樹(shù)立產(chǎn)品主題，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面。 11年底交工，銷(xiāo)售 90% 約 20億左右的回款 平均每個(gè)月 7700平米銷(xiāo)售任務(wù) 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) 二 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)總原則：一個(gè)核心、兩條線索、多個(gè)節(jié)點(diǎn) 一個(gè)核心： 核心主題 —— 永寧門(mén) 兩條線索： 產(chǎn)品線與客戶線（明線） //與主題相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（暗線） 多個(gè)節(jié)點(diǎn)： 展銷(xiāo)會(huì)、解籌、開(kāi)盤(pán)、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、節(jié)假日 營(yíng)銷(xiāo)原則 — 以與眾不同的產(chǎn)品形象沖擊市場(chǎng)，建立一定的市場(chǎng)知名度，通過(guò)前期認(rèn)購(gòu)、 項(xiàng)目形象市場(chǎng)滲透，項(xiàng)目概念傳遞等營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣。 項(xiàng)目公寓部分定價(jià) 珠江時(shí)代廣場(chǎng) 宏府嘉會(huì)廣場(chǎng) 南門(mén)國(guó)際 長(zhǎng)安公館 均價(jià) 11500元 /平米 10500元 /平米 7800元 /平米 9000元 /平米 區(qū)域形象 103/100 102/100 102/100 101/100 品牌形象 102/100 101/100 100/100 100/100 地理位置 102/100 103/100 95/100 103/100 自然環(huán)境 98/100 97/100 101/100 98/100 生活配套 101/100 102/100 101/100 98/100 規(guī)模 102/100 103/100 96/100 96/100 交通 99/100 103/100 96/100 98/100 合計(jì) 項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù) 104/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 103/100＝ 對(duì)比價(jià) 11000 9800 7600 8800 權(quán)重 10% 25% 45% 20% 參考均價(jià) 8700元 /平米 公寓部分價(jià)格 8700元 /平米為含精裝修價(jià)格，若考慮銷(xiāo)售速度及回款需求可毛坯銷(xiāo)售，價(jià)格為 7700元 /平米。 ?地盤(pán)包裝： 樹(shù)立項(xiàng)目完整地盤(pán)形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng) ?售樓大廳： 營(yíng)造高級(jí)會(huì)所的尊貴、舒適感受，屏棄以往的展板等銷(xiāo)售道具 ?樣板間： 制作必要的說(shuō)明牌、戶型牌 硬環(huán)境 戰(zhàn)術(shù)體系：展賣(mài)空間 外圍 入口 會(huì)所 /入戶 ?項(xiàng)目外圍與遠(yuǎn)眺 ?城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間 ?道路 /圍墻 /入口 ?樣板區(qū)與工程區(qū)的連接 ?精裝樣板區(qū) ?工地材料管理 ?部品展示與功法樣板間 ?社區(qū)景園及社區(qū)氛圍營(yíng)造 ?無(wú)障礙通道 /遮陽(yáng)遮雨系統(tǒng) /高空防拋系統(tǒng) ?公共空間：大堂 /停車(chē)場(chǎng) 電梯 入戶門(mén)廳 ?看房通道設(shè)置 ?樣板間展示 樣板區(qū)及樣板間展示專(zhuān)題 【階段 Ⅲ ：名利場(chǎng)】 10年 7月 — 觀摩場(chǎng) 生活的信仰 階 段 Ⅰ 10年 3月 10年 4月 階 段 Ⅱ 10年 5月 10年 6月 階 段 Ⅲ 10年 7月 —— 傳播品牌理念