【正文】 2023年 3月 上午 3時(shí) 19分 :19March 29, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:19:3403:19:3403:19Wednesday, March 29, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 3時(shí) 19分 34秒 上午 3時(shí) 19分 03:19: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 29日星期三 上午 3時(shí) 19分 34秒 03:19: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:19:3403:19:3403:193/29/2023 3:19:34 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 3時(shí) 19分 :19March 29, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:19:3403:19:3403:19Wednesday, March 29, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 第三階段（ 11年 4月初 — 9月中） 形象強(qiáng)化 VS 二次蓄水 行銷建立 如何擴(kuò)展客戶渠道？如何開(kāi)發(fā)投資型客戶？ 外埠行銷，擴(kuò)展傳播渠道；價(jià)值分解，拓展投資客戶群 階段傳播策略 客戶口碑 +媒體宣傳 利用成交客戶，開(kāi)展老帶新優(yōu)惠，拓展蓄客渠道 大眾媒體樹(shù)立形象，小眾媒體釋放賣點(diǎn) 階段 活動(dòng) 策略 圈層活動(dòng) ， 殺客為主 老客戶答謝 +新客戶互動(dòng)活動(dòng) 社區(qū)展示點(diǎn) 02年以前建成入住社區(qū) 外展場(chǎng) 大超市或市區(qū)廣場(chǎng) 小團(tuán)購(gòu) 政府單位 /企事業(yè)單位 定向活動(dòng) 政府單位 /企事業(yè)單位 資料展示 娛樂(lè) /餐飲 /影院 /商場(chǎng)設(shè)置異形資料架 聯(lián)合營(yíng)銷 同商家攜手 ， 共同促銷 ， 開(kāi)拓客戶 直郵資料 通過(guò)郵局資源，直郵項(xiàng)目資料 坐銷 行銷 通路 合作營(yíng)銷 銀行信用卡 /保險(xiǎn) 外埠拓展 活動(dòng) +街頭 DM攔截派發(fā) + 新媒體資源利用 銀行刷卡回單 / THE END ! 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。老帶新一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 價(jià)格策略： 預(yù)留特價(jià)房，作為促銷噱頭，每平米表價(jià)提價(jià) 100元，維持原有折扣，針對(duì)團(tuán)購(gòu)、一次性付款、老帶新推出折扣促銷，但須保證實(shí)收底價(jià)不變。 策略二：認(rèn)購(gòu)客戶 99折上折 客戶在開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)期內(nèi)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，交認(rèn)購(gòu)金后確認(rèn)認(rèn)購(gòu)房源及資格，在客戶開(kāi)盤購(gòu)買成交的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 99折上折。 1000元抵 10000，考驗(yàn)意向 交 1000抵 10000，不限量發(fā)行，實(shí)名登記，可退，不可轉(zhuǎn)讓。 第十九套價(jià)格方案 11400 5000 97000 5700 第十套價(jià)格方案 11600 4500 101500 5220 第二十套價(jià)格方案 11800 3500 105000 4130 第二十一套價(jià)格方案 12023 3000 108000 3600 第二十二套價(jià)格方案 12200 4000 112023 4880 第二十三套價(jià)格方案 12400 4000 116000 4960 第二十四套價(jià)格方案 12600 4000 120230 5040 合計(jì) 120230 119860 均價(jià)（元 /平方米） 9988 備注 在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制 五 階段策略 入 市 …… 3月 15日 — 4月 18日 銷控策略 階段目的：客戶認(rèn)購(gòu)階段，積累 250以上意向客戶，認(rèn)購(gòu)交款客戶 200左右 首推產(chǎn)品： 12低層房源及東西向房源， 15高層房源。 四 階段劃分 中貿(mào)廣場(chǎng)住宅推盤計(jì)劃 銷售分期 階段放出房源 價(jià)格方案方案銷售底價(jià)均價(jià) （元 /㎡） 方案控制面積 （平方米） 方案累計(jì)控制面積 （平方米） 方案控制銷售額 （萬(wàn)元） 備注 第一階段（ 10年 5月 10年 9月） 12樓 第一套價(jià)格方案 6800 12023 12023 8160 12樓與 15樓同期認(rèn)籌，前期12樓解籌 46%. 第二套價(jià)格方案 7000 3500 15500 2450 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 12樓銷售到80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 11樓前期認(rèn)購(gòu) 第三套價(jià)格方案 7200 3500 19000 2520 第四套價(jià)格方案 7600 3500 22500 2660 第五套價(jià)格方案 7800 3500 26000 2730 第二階段（ 10年 10月 11年 3月） 11樓 第六套價(jià)格方案 8000 5000 31000 4000 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 11樓銷售到80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 10樓前期認(rèn)購(gòu) 。 因此建議可在項(xiàng)目地附近設(shè)置臨時(shí)售樓處。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。 3. 在強(qiáng)銷階段，利用多種營(yíng)銷活動(dòng)和銷售手段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推介在熱銷階段，以營(yíng)銷活動(dòng)配合產(chǎn)品分項(xiàng)賣點(diǎn)的宣傳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情景銷售。 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第四部分 營(yíng)銷推廣 一 任務(wù)說(shuō)明 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 6 住宅類 3萬(wàn)㎡ 80200 3梯 6戶 174 8 住宅類 ㎡ 97140 2梯 4戶 200 9 住宅類 2萬(wàn)㎡ 95140 3梯 6戶 348 10 住宅類 ㎡ 90170 3梯 7戶 238 11 住宅類 ㎡ 85105 4梯 11戶 374 12 住宅類 ㎡ 85140 3梯 8戶 264 合計(jì) ㎡ 1598 住宅類產(chǎn)品 公寓類產(chǎn)品 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 15 公寓類 ㎡ 4085 4梯 23戶 667 16 公寓類 ㎡ 4086 4梯 23戶 667 18 公寓類 ㎡ 4087 4梯 23戶 667 19 商務(wù)公寓 ㎡ 110180 5梯 11戶 319 合計(jì) ㎡ 2320 銷售任務(wù) 銷售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計(jì)劃 10年 5月開(kāi)盤，開(kāi)盤銷售 20%。 如當(dāng)?shù)刂膫髅焦?、酒莊等 活動(dòng)對(duì)象：擁有可以和項(xiàng)目共享客戶資源的單位 。 業(yè)內(nèi)人士通常是所屬圈子的購(gòu)房專家或意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們的認(rèn)可，是項(xiàng)目最有說(shuō)服力的銷售說(shuō)辭； 行業(yè)選擇：裝修公司、工程公司、景觀公司、地產(chǎn)媒體等 活動(dòng)時(shí)間： 4月份蓄客階段 活動(dòng)地點(diǎn)：酒店。 酒店：金花豪生 線下 2 — 大客戶專案組 成立大客戶專案組，主攻西高新政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。大部分市民都對(duì)環(huán)保活動(dòng)抱有好感，但現(xiàn)實(shí)生活中難于改變就有習(xí)慣，所以，類似環(huán)保袋這種充滿設(shè)計(jì)感又方便實(shí)用的小布袋都樂(lè)于接受、使用。 活動(dòng)時(shí)間： 3月份蓄客階段 活動(dòng)地點(diǎn)：目標(biāo)客戶集中區(qū)域，商場(chǎng)、寫字樓區(qū)域。 A . 階段 Ⅰ 目標(biāo) 9月末進(jìn)場(chǎng) B . 階段 Ⅰ 戰(zhàn)術(shù)組合 階段 Ⅰ 戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng) 戰(zhàn)術(shù)目的 實(shí)施時(shí)間 廣告運(yùn)動(dòng) 戶外廣告發(fā)布 大象營(yíng)造市場(chǎng)壓迫感，預(yù)告項(xiàng)目樣板開(kāi)放 3月初 平面廣告發(fā)布 平面廣告高調(diào)亮相，建立品牌 項(xiàng)目形象 3月初 廣播廣告發(fā)布 短時(shí)間內(nèi)高頻次、迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 3月中 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 與戶外媒體同步形成整合之勢(shì) 3月中 公共關(guān)系 公益活動(dòng)啟動(dòng) 行為事件傳達(dá)品牌精神 3月底 新聞宣傳計(jì)劃實(shí)施 暗線造勢(shì)，放大公益活動(dòng)、品牌理念 3月底 ?短時(shí)間爆破 —— 提升勢(shì)能：開(kāi)放 /開(kāi)盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)支持力強(qiáng)，所以盡可能提升前期勢(shì)能 。 1 2 3 4 城市潛力股 西安城內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的區(qū)域聚變 西安城市擴(kuò)張帶來(lái)的中心擴(kuò)大效應(yīng) 交通便利帶來(lái)的物業(yè)快速升值 絕版地段帶來(lái)的稀缺價(jià)值 1 2 3 4 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 /競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) ?商業(yè)核心區(qū)價(jià)值 連接西安兩大商圈，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚； ?一線園景價(jià)值（稀缺自然資源） 同時(shí)擁有小雁塔與城墻雙重景觀 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 / 核心競(jìng)爭(zhēng)力 1 3 2 ?地鐵附近蓋物業(yè)價(jià)值 地鐵提升價(jià)值 本項(xiàng)目整體物業(yè)定位 商業(yè)核心，一線園景，地鐵沿線 —— 三核價(jià)值驅(qū)動(dòng)的綜合型物業(yè) 核 1 核 2 核 3 ＋ ＋ 二 產(chǎn)品定位 概念定位 集合了城內(nèi)板塊和城南板塊的綜合體 南關(guān)大街、長(zhǎng)安路的唯一性 板塊層面 地段層面 功能層面 投資 +自住 =雙重性產(chǎn)品 衍生價(jià)值 未來(lái)區(qū)域發(fā)展的大潛力 +本社區(qū)未來(lái)的生活的配套 = 未來(lái)美好愿景 賣什么 概念定位 稀缺地段 文化內(nèi)涵 雙重產(chǎn)品 大南門外，同步世界的 城市綜合體！ 形象定位： 建筑有價(jià)，位置無(wú)價(jià) 屬性定位： 文化景觀公寓 目標(biāo)客群： 一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資客、少量辦公 賣點(diǎn)解析 城市核心綜合體 國(guó)際公寓 舒適住宅 奢華公館 精英商務(wù) 商務(wù)綜合體 生活配套豐富 交通條件便利 稀缺景觀資源 社區(qū)規(guī)模較大 稀缺城市地段 產(chǎn)品種類豐富 三 形象定位 帝標(biāo) 中國(guó)建筑 世界氣象 形象定位語(yǔ) 主推廣告語(yǔ) 帝標(biāo) 邀您檢閱這一片壯麗的山河 行銷 擴(kuò)展渠道，有的放矢 外展 物料 客 戶 媒體 活動(dòng) 推廣策略 活動(dòng)為主，客戶為王 項(xiàng)目利益點(diǎn)解構(gòu) 瞰城視野 奢華硬件 公館服務(wù) 地段稀缺 打造項(xiàng)目唯一性，兼?zhèn)渚幼?、辦公、投資多重價(jià)值 推廣目的 自住客戶、投資客戶、辦公客戶 針對(duì)客戶 四大賣點(diǎn) 形象定位 帝標(biāo) 價(jià)格高于同類產(chǎn)品，但并非遙不可及 更好的品質(zhì)、更獨(dú)特的品味 滿足購(gòu)買者對(duì)技術(shù)、功能、情感的需求 地段吸引關(guān)注 情感彌補(bǔ)產(chǎn)品 景觀打動(dòng)客戶 雅致 :對(duì)美感和文化的追求 精致 :對(duì)精工的追求 品牌 品質(zhì) 品位 極致 :對(duì)完美的追求 房地產(chǎn)三品三致 理念 產(chǎn)品 階層 推廣三大路線 信仰 核心關(guān)鍵詞 理