【正文】 （注：南匯惠南鎮(zhèn)汽車站位于川南奉公路、東門大街路口）線路名稱起訖站途徑主要景點(diǎn)及站點(diǎn)張南線南匯惠南鎮(zhèn)~張江地鐵站野生動(dòng)物園南新線南匯惠南鎮(zhèn)~新客站人民廣場、南浦大橋、野生動(dòng)物園滬南線南匯惠南鎮(zhèn)~東昌路北蔡、周浦、新場、康南園藝場惠松線南匯惠南鎮(zhèn)~松江南杜專線南匯惠南鎮(zhèn)~杜行旅游2號線南匯惠南鎮(zhèn)~上海體育館十六浦、南浦大橋、周浦、野生動(dòng)物園南七線南匯惠南鎮(zhèn)~五七農(nóng)場南三支線南匯惠南鎮(zhèn)~東海農(nóng)場周南線南匯惠南鎮(zhèn)~周家渡三林、周浦、六灶、祝橋奉南線南匯惠南鎮(zhèn)~南橋汽車站洪廟、奉城南果線南匯惠南鎮(zhèn)~蘆潮港蘆潮港南大線南匯惠南鎮(zhèn)~大團(tuán)南濱線南匯惠南鎮(zhèn)~濱海濱海度假區(qū)南石線南匯惠南鎮(zhèn)~石化洪廟、奉城、南橋、金山石化川南線南匯惠南鎮(zhèn)~川沙汽車站祝橋、川沙惠嘉線南匯惠南鎮(zhèn)~嘉定龍濱線龍陽路~濱海度假村631蘆潮港~川沙另外，汽車站內(nèi)有每天始發(fā)至江蘇（如皋、啟東、濱海）、浙江（蕭山、杭州）、安徽（霍丘、壽縣、望江、貴池、許鎮(zhèn)）的客車。區(qū)域內(nèi)主要連接外圍道路為川南奉公路、南六公路、遠(yuǎn)東大道等。從惠南鎮(zhèn)商業(yè)街的人流來源來看，多數(shù)為區(qū)域的東南、東北及臨近惠南鎮(zhèn)的部分西塊人群，其他如周康地區(qū)由于其特殊的地理位置和便利的交通，其人口導(dǎo)向基本向浦東新區(qū)發(fā)展，且隨著周浦一帶開發(fā)的逐步完善，該區(qū)域也將成為南匯的副中心發(fā)展區(qū)域。建設(shè)用地總面積位28812平方米?？紤]到未來龐大的供應(yīng)量，商鋪投資不容樂觀。它雖是南匯的區(qū)域中心，但同一時(shí)期的供應(yīng)量“不是一般的大，而是超大”。雖然該區(qū)域的專業(yè)市場體量比較大，但并不構(gòu)成對社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)的沖擊，因?yàn)閷I(yè)市場的輻射范圍可以面向上?；蛘唛L三角地區(qū)，不容易對其他類型商鋪產(chǎn)生排擠作用。大型折扣店，都是迄今為止國內(nèi)最大規(guī)模的工廠直銷店，入駐名品村的ESCADA、CK、GUESS三大世界頂級品牌折扣店是這些品牌全國首家折扣店。按照商業(yè)規(guī)劃，南匯新的商業(yè)版圖為：1個(gè)新城商業(yè)商務(wù)中心（臨港新城）；2個(gè)城區(qū)綜合商貿(mào)中心（惠南、周康）；3個(gè)物流園區(qū)（臨港新城物流園區(qū)、惠南港及海沈物流基地、祝橋空港物流園區(qū)）；4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)特色商圈（航頭、祝橋、六灶、大團(tuán)）；10多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目；充足的社區(qū)商業(yè)以及大量的農(nóng)家店。且成熟商業(yè)區(qū)域及老城區(qū)的門面沿街商鋪穩(wěn)定在1200015000元/平米的售價(jià)，步行借租金一樓達(dá)到12－16元/。尤其在東城區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施與住宅居民引入的時(shí)機(jī)需要把握。以其“價(jià)優(yōu)質(zhì)高”的特點(diǎn)適應(yīng)了個(gè)人買房的市場，受到廣大南匯家庭的歡迎。在惠南新城納入11個(gè)衛(wèi)星城區(qū)規(guī)劃后，區(qū)域的開發(fā)力度和投資吸引力明顯增強(qiáng)。 目前區(qū)域內(nèi)價(jià)格分析目前惠南鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下的特點(diǎn)和態(tài)勢（l）、惠南鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場比較明顯地處于景氣狀態(tài)。（3）、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)則是惠南鎮(zhèn)各個(gè)社區(qū)、新村自成一體的服務(wù)于自身社區(qū)居民的集散型商業(yè)地點(diǎn)區(qū)域。隨著今后城南和供極路的兩處世紀(jì)聯(lián)華的落成，這兩個(gè)區(qū)域?qū)⑿纬蔀樾碌幕菽湘?zhèn)中心購物區(qū)域。（1）、區(qū)域商業(yè)中心即指諸如東門大街、南門大街這類聚集型的大型商業(yè)街。自動(dòng)化管理：自動(dòng)電梯，停車場管理，高度保安。門衛(wèi)和巡邏 各出入口設(shè)保安員站崗，主動(dòng)檢查進(jìn)出入人員和車輛。 及時(shí)更換共用區(qū)域、公共部位或公共設(shè)施、設(shè)備中破損的部分。 保證電梯安全運(yùn)行，按上海市政府的有關(guān)規(guī)定定期檢修電梯設(shè)備，使所有電梯設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。公共綠化：對綠地、花木草坪進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理，做到植物配置與季節(jié)相適應(yīng)，花草樹木生長正常，定期修剪，保證其形狀及不生蟲害等。【物業(yè)管理內(nèi)容】：保潔：公共環(huán)境：全方位循環(huán)清潔。先進(jìn)的現(xiàn)代商務(wù)辦公設(shè)施匯展百樂宮酒店式商務(wù)辦公樓，按最新國際商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)，提供現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)所需設(shè)施：高程度智能化系統(tǒng)，通信、安全、管理自動(dòng)化系統(tǒng)，名牌電梯，衛(wèi)星電視，統(tǒng)一安置中央空調(diào)，統(tǒng)一供熱，集中地下車庫等。以建筑面積 平米為一個(gè)基本單元，每層面設(shè) 個(gè)公共洗手間。在景觀方面，公司請大師級設(shè)計(jì)師為廣場量身定做了景觀設(shè)計(jì)并投資800多萬，廣場主入口為6根大型不銹鋼拉絲燈柱，猶如6朵盛開的白玉蘭恭迎各位的到來，2樓為水景房，榆錢浮于水面，蒼竹節(jié)節(jié)高升挺出屋頂，屋頂花園的景致與愜意仿佛置身于蘇式園林之中。同時(shí)置身廣場中“孔方”的特色景墻及地鋪，均取“開門見財(cái)”的含義，廣場分兩期開發(fā)，開發(fā)概念一期是商業(yè)部分，二期為一幢16層的寫字樓。與南匯工業(yè)園區(qū)為鄰，是南匯區(qū)域唯一的大規(guī)模休閑、娛樂、創(chuàng)意商業(yè)中心。云澤夢會(huì)所宇恒西餐深發(fā)展銀行巴西烤肉Nike美客斯健身眾相惠酒店海洋大酒店蘇武牧羊中國聯(lián)通中信銀行Esprit老何記重慶火鍋沁洇茶苑向南閣酒樓震川美容美發(fā)東東骨頭火鍋【部分知名品牌】:停車場 216。國際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌的OUTLET將匯集于此。 　　四大標(biāo)志性建筑面積表 門牌號 位置 規(guī)劃用途 設(shè)計(jì)風(fēng)格 面積（㎡） 餐位（個(gè)） 2595~2609號 （A8A） 人民東路政海路西側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 19世紀(jì)拿破侖式 6002577~2591號 （B8） 人民東路政海路東側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 19世紀(jì)拿破侖式 4502189~2499號 （B9） 人民東路欽公塘路西側(cè)轉(zhuǎn)角 餐飲、娛樂、休閑 布魯塞爾1925裝飾風(fēng)格 5502471~2487號 （C6A） 人民東路欽公塘路東側(cè)轉(zhuǎn)角 上海移動(dòng)南匯分公司定購 布魯塞爾1925裝飾風(fēng)格 /會(huì)所——上海豪布斯卡企業(yè)發(fā)展俱樂部（CLUB） 企業(yè)家和社會(huì)名流社交、聯(lián)誼、合作、信息互動(dòng)和共享的活動(dòng)場所。每戶標(biāo)準(zhǔn)配電用量為20KW。店鋪框架結(jié)構(gòu)，超大面寬設(shè)計(jì)，幾個(gè)單元可組合使用，便于與國際化品牌店、連鎖店、專賣店的對接和經(jīng)營。每戶標(biāo)準(zhǔn)配電用量為10KW。 商務(wù)樓安裝配套設(shè)施清單 供電：總配電量700KW供水：變頻供水 供熱：屋頂預(yù)留位置，設(shè)置中央供熱系統(tǒng) 供氣：室外預(yù)留天然氣管道接口，需要時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請后開通使用 空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分體式空調(diào)位置，或根據(jù)需要安裝中央空調(diào) 通訊：有線電視、電話、寬帶終端到位 消防：地下室設(shè)消防泵房，各樓層設(shè)疏散照明和消火栓系統(tǒng)，消防系統(tǒng)到位 排污：污水經(jīng)處理后接入市政排污總管 電梯：設(shè)置1000kg標(biāo)準(zhǔn)客梯2臺(tái) 兩港印象公園（PARK） 　　兩港印象公園占地45000平方米，由城市客廳、假日庭院和青春聚場三大主題板塊組成，綠地、廣場、樹林、草坪、座椅、噴泉、主題景觀及停車坪，構(gòu)成了1公里長約55米寬的開放式城市共享空間，是人們休息、散步、交流的好去處。標(biāo)房內(nèi)配置根據(jù)接線附圖預(yù)留到位?！Ｑ髸r(shí)代揭開了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新篇章，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)矚目兩港，聚焦南匯，上海豪布斯卡生活港正全力以赴，以先進(jìn)的理念、多元的文化和開放的胸懷，傾力打造一個(gè)國際化的超級生活中心，打造休閑時(shí)代的全新生活觀。【租金】：【物業(yè)管理費(fèi)】：【圖片展示】： u 南匯FOXTOWN【地址】：人民東路2635弄【開發(fā)商】：上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司【單套建筑面積】：280平米/套、360平米/套（一至三層）【租金】：，美食街2元/平米/天【物業(yè)管理費(fèi)】：【售價(jià)】：【簡介】：上海豪布斯卡生活港（HOPSCA），位于上海市南匯區(qū)惠南城區(qū)，兩港黃金商圈之中心，是一個(gè)集假日酒店、首席寫字樓、公園、大型停車場、休閑娛樂購物餐飲街區(qū)、會(huì)所、公寓于一體的大型歐式城市建筑群和一站式超級生活中心?！窘?jīng)營優(yōu)勢】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是南匯弘基商業(yè)休閑廣場的商業(yè)經(jīng)營管理公司。 二層商鋪退臺(tái)形成連廊，連廊寬度將近 6 米，使得二層商鋪形成與一層同樣的沿街效果。 （5）大城鎮(zhèn)：匯聚2座城惠南新城和臨港新城，輻射3個(gè)區(qū)奉南川。 “弘基廣場”是其中的一個(gè)驛站，集“吃喝玩樂住”為一體的休閑點(diǎn)。廣場由健身、購物、娛樂、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店 6 大主題區(qū)組成，各個(gè)區(qū)域由多個(gè)公共商業(yè)空間聯(lián)系組織，形成一個(gè)完整的業(yè)態(tài)分布 , 構(gòu)成南匯首席“主題商業(yè)文化概念商業(yè)圈”。單元面積：一層的商鋪單套面積從50—100平方米；二層的商鋪單套面積從100—400平方米。十一~十三層：商務(wù)客房，部分房間為套房，設(shè)雙人床或大小床，每層設(shè)一套公寓式高級商務(wù)房，增設(shè)簡單廚房。六層：一個(gè)多功能大型會(huì)議、影視、宴會(huì)廳（內(nèi)部可分隔，外面設(shè)衣帽間和會(huì)務(wù)專用辦公室）。如有可能打開部分電氣室（1F）空間，將邊上商業(yè)（西餅屋）局部貫通，可擴(kuò)大酒店水平視角。 【樓層布局及說明】：地下一層：車道，停車庫，部分商業(yè)用房，設(shè)備房（水庫、泵房、變配電房、風(fēng)機(jī)房、集水井等）；東部區(qū)域設(shè)職工后勤生活區(qū)（后勤辦公室、食堂、更衣室、淋浴間、衛(wèi)生間、茶水間等）。 廣場設(shè)三個(gè)出入口：廣場西側(cè)沿川南奉公路、拱北路為主出入口； 廣場東側(cè)沿街坊路、拱北路為次出入口，并以過街樓的形式將1 、2號樓相連； 拱北路一側(cè)，上有過街樓，貨運(yùn)車可以從此出入口臨時(shí)進(jìn)出廣場。廣場的主入口位于川南奉公路與拱北路的交叉口，進(jìn)入廣場內(nèi)部吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，能夠有效的吸引并駐留客戶，二層有圍合廣場的回廊及天橋，能使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。 酒店：9800平方米252。重點(diǎn)個(gè)案分析u 南匯弘基廣場【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路6101弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）；【占地面積】：13850平方米；【總建筑面積】：43800平方米；252。該步行街集中了南匯的幾大百貨及小商品市場，如南匯商貿(mào)城、南匯精品商廈、海燕大廈、觀海商場等，其主要業(yè)種業(yè)態(tài)功能定位分布如下：位置名稱樓層業(yè)種、業(yè)態(tài)南門大街//建材、銀行、酒家、金店及各大服裝、眼鏡專賣西門大街//服飾為主、銀行、人才服務(wù)中心東門大街靖海百貨底樓主樓為鞋專賣1F服飾2F床上用品3F主樓現(xiàn)未租，周邊為辦公房南匯精品商廈1F手機(jī)、化妝品、首飾、家電城2F百貨城、床上用品、鞋、包、玩具3F服裝城4F家具城海燕大廈1F、2F床上用品、鐘表、服裝、工藝品、鞋類觀海商場1F、2F日用品、家電、服裝、小商品、家具、辦公用品其他眼鏡專賣店、音像用品、文具店、婚紗店及各大服飾專賣滬南公路樂購1F、2F服飾、休閑、婚紗等購物商場2F、3F樂購大型生鮮賣場國美電器1F、2F，3F家電、數(shù)碼等綜合商場 川南奉公路創(chuàng)新商場1F、2F鞋、皮具、家電、自行車專賣、服飾百鑫商場1F、2F電信世界、柯達(dá)、聯(lián)華人民路Foxtown1F、2F國內(nèi)外一線二線品牌服飾、鞋帽、休閑、餐飲拱極路世紀(jì)聯(lián)華大型賣場三八路//服飾精品店綜上所述，項(xiàng)目所在地若定位為常規(guī)的購物休閑類產(chǎn)品，則無法和臨近汽車總站的東門大街相抗衡，由于其在消費(fèi)者心中已成固有的商業(yè)街，因此很難打破。在售辦公樓產(chǎn)品分析1）彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈單層面積：1100平方米銷售均價(jià)：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價(jià)約1個(gè)億。5）投資回報(bào)率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè)擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺(tái)刺激了寫字樓的需求前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺(tái)，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強(qiáng)之勢，從而帶動(dòng)寫字樓的全面旺盛。中融集團(tuán)營銷總監(jiān)劉偉說，目前在上海，同一地段寫字樓和住宅相比，一般寫字樓的建造成本會(huì)比住宅高30％，而目前售價(jià)卻接近，甚至部分住宅價(jià)格高于寫字樓，這在一個(gè)側(cè)面反映了寫字樓市場的理性和住宅價(jià)格的相對虛高。三、南匯辦公樓市場分析辦公樓市場匯總較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力還不足。從06年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及foxtown為代表的商業(yè)均進(jìn)入成熟招商期，其中foxtown已經(jīng)于07年4月份開業(yè)，而弘基廣場將于08年6月份開業(yè)。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值%房地產(chǎn)投資%%商品房竣工面積%%商品房銷售面積%%商品房銷售額%%商品房空置面積%%商品房平均價(jià)格4554元/平方米4902元/平方米%第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動(dòng)物園等著名游覽點(diǎn)，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。四、周邊房地產(chǎn)市場情況“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了南匯區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。