【正文】 ■ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示 茶陵縣政府也在規(guī)劃 2023年建設(shè)類(lèi)似市場(chǎng)，存在截留項(xiàng)目炎陵 /茶陵（尤其是茶陵）潛在客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn) 結(jié)論 通過(guò)前期市調(diào)分析，綜合項(xiàng)目自身各方面因素，在充分尊重市場(chǎng)，尊重攸縣市場(chǎng)實(shí)際、尊重事物客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，得出結(jié)論： 1）立足攸縣本地零售批發(fā)，兼顧周邊縣市批發(fā)！ 2）滿(mǎn)足 6縣市中低檔建材家具消費(fèi)需求！ 3）本項(xiàng)目定位于一站式大型建材家居城是可行的！ 結(jié)論 A）360多萬(wàn)消費(fèi)人群 B）10億市場(chǎng)容量 C）近5萬(wàn)用地規(guī)模 D）82家生產(chǎn)企業(yè) E）1000多家經(jīng)營(yíng)商戶(hù) F）政府重點(diǎn)項(xiàng)目 G）政府統(tǒng)一監(jiān)督管理 H）一站式購(gòu)物模式 。通過(guò)這種印象的建立將能夠不斷吸引和聚集城市中消費(fèi)最活躍的消費(fèi)者加入，有助于本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。所以本案在規(guī)劃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)遵循市場(chǎng)原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和購(gòu)物休閑配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的美譽(yù)度 結(jié)論 ■ 對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大型購(gòu)物商場(chǎng)是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間選擇印象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。 ■ 全程一站式建材購(gòu)物中心、都市購(gòu)物新平臺(tái) 根據(jù)初期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部份消費(fèi)者都能知道大型商場(chǎng)的主要特征就是能夠一站式購(gòu)物。 ■ 未來(lái)攸縣新城最繁華的商業(yè)中心主力 大型購(gòu)物商場(chǎng)式家居 MALL對(duì)于攸縣縣而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，建材與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來(lái)發(fā)展性，站在城市發(fā)展的高度推進(jìn)自身的品牌建設(shè)。 ■ 價(jià)格對(duì)比機(jī)會(huì) 在項(xiàng)目的招商、銷(xiāo)售上，與同區(qū)域及周邊區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目相比，項(xiàng)目的定價(jià)有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是項(xiàng)目能夠取得成功的必然因數(shù)； ■ 城市規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì) 項(xiàng)目順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，項(xiàng)目區(qū)域的建材商圈性質(zhì)規(guī)劃，有利于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，區(qū)域建材類(lèi)商鋪的規(guī)范整合，將更有利于項(xiàng)目的招商。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因子 ■ 政府項(xiàng)目、扶持機(jī)會(huì) 項(xiàng)目政府投資重點(diǎn)工程，政府有望出臺(tái)專(zhuān)案優(yōu)惠稅收等方面措施，提升項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力，借政府對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范整合機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商形成良好的市場(chǎng)吸引； ■ 商業(yè)圈更新機(jī)會(huì) 縣城商業(yè)的的升級(jí)也是城市發(fā)展所需。 ■ 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目緊鄰中心大道，極大的縮短了老城區(qū)到項(xiàng)目的距離。必將推動(dòng)攸縣新城區(qū)城市的發(fā)展進(jìn)步。 ■ 大環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 攸縣經(jīng)濟(jì)的逐漸升溫，形成了區(qū)域良好的發(fā)展前景和投資前景。 ■ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 由于是新市場(chǎng)，項(xiàng)目整體規(guī)劃將科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，采用內(nèi)街式設(shè)計(jì)，形成了“全臨街”商鋪的格局，弱化了普通賣(mài)場(chǎng)的“角落商鋪”難題。 ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于攸洲公園旁，屬開(kāi)發(fā)力量集中區(qū)，未來(lái)的新商圈，樓盤(pán)聚集，樓市帶來(lái)建材商機(jī)及豐富的人流，潛在消費(fèi)力量旺盛。本項(xiàng)目定位于專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)零售市場(chǎng)，最大的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是出售、出租。其具體包括原有商業(yè)街建材商戶(hù)、欲做大做強(qiáng)的廠家代理或辦事處，拓展分店、增設(shè)二、三級(jí)代理等等。 ■ 隱性目標(biāo)客戶(hù)群是指被項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)格誘惑、發(fā)展前景及創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略體系所吸引的經(jīng)營(yíng)與投資的客戶(hù) . ■ 顯性目標(biāo)客戶(hù)群 作為批發(fā)零售兼營(yíng)的綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目具有很大的輻射群體客戶(hù)。 攸縣目前建材家居市場(chǎng)研判 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體分析 （一）項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體描述 ■ 針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群可劃分為“隱性目標(biāo)客戶(hù)群”和“顯性目標(biāo)客戶(hù)群”（又可稱(chēng)為終端消費(fèi)群體）兩類(lèi)。4 . 您希望在集家居、建材一站式購(gòu)齊的商場(chǎng)里成為經(jīng)營(yíng)者？ 47%52%1%5 0 平方內(nèi) 5 0 1 0 0 平方100200平 方5 . 您能承受的商鋪面積是？ 29%35%19%13%4%1 0 萬(wàn)以?xún)?nèi) 1120萬(wàn)2150萬(wàn)51100萬(wàn)1 0 0 萬(wàn)以上6 . 您能投資經(jīng)營(yíng)此商鋪的金額是？ 26%60%14%家居建材 五金 7 . 您想經(jīng)營(yíng)的是以下那一類(lèi)？ 73%22%5%1 5 元/ 平方 1 6 2 0 元/ 平方2 0 2 5 元/ 平方8 . 您能承受的商鋪價(jià)格是多少？ 74%26%租賃方式 買(mǎi)斷方式9 . 您用選擇以下何種方式來(lái)經(jīng)營(yíng)？ 81%14%3%2%2 元/ 平方 3 元/ 平方4 元/ 平方5 元/ 平方1 0 . 您能承受的管理費(fèi)及物業(yè)費(fèi)是？ 93%7%希望 不希望1 1 . 您希望成立物流倉(cāng)儲(chǔ)中心嗎？ 52%48% 希望 不希望1 2 . 您希望此商場(chǎng)集娛樂(lè)、休閑、餐飲、家居、建材為一體嗎？ ■ 總結(jié) : 從以上 12個(gè)數(shù)據(jù)圖可表示 ,在本次的調(diào)查近 200家經(jīng)營(yíng)建材家居行業(yè)中 ,占據(jù)大部份的是對(duì)此建材家居一站式商場(chǎng)的迫切性 ,商戶(hù)希望當(dāng)?shù)啬軘[脫以往的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)展未其產(chǎn)品 ,將攸縣的建材家居行業(yè)做得更旺 ,更全面 ,無(wú)論是從品牌效應(yīng)、購(gòu)物環(huán)境等 ,可見(jiàn)是順天應(yīng)時(shí) 。一般，沒(méi)有做出影響力，市場(chǎng)規(guī)模小，沒(méi)有做大做強(qiáng)。說(shuō)明長(zhǎng)期以來(lái)攸縣建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)分散凌亂，整體檔次偏中下，購(gòu)物環(huán)境差， 市場(chǎng)需要檔次高、品牌全、規(guī)模大的賣(mài)場(chǎng)來(lái)集中一二線(xiàn)品牌的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，更加需要購(gòu)物環(huán)境舒適的家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn) 。說(shuō)明部分家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)整合的必然性和必要性。 ■ 綜上所述，目標(biāo)客群對(duì)新型建材家居城有較深的認(rèn)識(shí)，普遍認(rèn)為大型一站式建材家居市場(chǎng)勢(shì)在必行！ ■ 對(duì)建材家居城的特色評(píng)價(jià)： 目標(biāo)客群多數(shù)認(rèn)為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。因此家居的物流提供者大都需要扮演回收貨款的角色，這對(duì)配送人員的素質(zhì)及處理問(wèn)題的能力有較高的要求。 貨款回收：貨款回收是物流配送活動(dòng)中相當(dāng)重要的一環(huán)。 優(yōu)勢(shì)：引進(jìn)第三方物流有利于促進(jìn)家居產(chǎn)品運(yùn)輸活動(dòng)合理化、效率化，進(jìn)而成為提高整個(gè)供應(yīng)系統(tǒng)運(yùn)作效率合理化的重要途徑；可加快產(chǎn)品流通速度，加速經(jīng)銷(xiāo)商資金周轉(zhuǎn)，減少經(jīng)銷(xiāo)商流動(dòng)資金占?jí)海瑢?shí)現(xiàn)經(jīng)銷(xiāo)商“零庫(kù)存”，提高經(jīng)銷(xiāo)商效益；可使產(chǎn)品運(yùn)輸損耗降到最低，從根本上防止因運(yùn)輸而造成的質(zhì)量問(wèn)題； ■ 其他配套服務(wù) 除了統(tǒng)一的配送中心，可供選擇的第三方物流商外，大型商城一般還配套提供更多的物流服務(wù)，如： 信息服務(wù)：配送中心不僅為經(jīng)銷(xiāo)商提供送貨服務(wù)，更使各經(jīng)銷(xiāo)商通過(guò)配送中心建立信息交換平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)配送，通過(guò)提高車(chē)輛的裝載率降低各經(jīng)銷(xiāo)商的物流成本。 在國(guó)外，第三方物流得到了長(zhǎng)足發(fā)展。 ■ 第三方物流 目前，一些大型的家居聚集地在產(chǎn)業(yè)鏈上增入了第三方物流服務(wù)內(nèi)容。商城家居產(chǎn)品多樣，而統(tǒng)一的安裝工隊(duì)伍很難適應(yīng)各業(yè)主的個(gè)性化需求。對(duì)商城而言，可以樹(shù)立品牌形象，提高商場(chǎng)的信譽(yù)度，亦可通過(guò)感受到商場(chǎng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的實(shí)際客戶(hù)群來(lái)影響那些潛在客戶(hù)群和普通客戶(hù)群，使之發(fā)展成實(shí)際客戶(hù)群。 ■ 為了降低家居商城業(yè)主的物流成本，提升服務(wù)質(zhì)量，大型家居商城提供的相關(guān)物流服務(wù)有： ■ .配送中心 配送中心一般由經(jīng)營(yíng)家居的商城與物流服務(wù)商共同組建，其中經(jīng)營(yíng)家居商場(chǎng)的工作人員負(fù)責(zé)對(duì)物流服務(wù)商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、管理，與經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行協(xié)調(diào)；物流服務(wù)商進(jìn)行具體操作，并對(duì)其運(yùn)作行為承擔(dān)后果。除了交通、物流的基礎(chǔ)條件（如水陸空交通條件、物流樞紐等）以外，家居物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還集中在物流核心技術(shù)、供應(yīng)鏈和供應(yīng)鏈之間。 ■ 對(duì)于家居行業(yè)來(lái)講，物流絕不僅僅是單純的同城配送，而是涵蓋配送、倉(cāng)儲(chǔ)、搬運(yùn)、安裝、代收貨款、采購(gòu)物流等多方面的集合體。超市也將并入該體系，一些批發(fā)市場(chǎng)、街鋪經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)店也將被其分流。 ■ 傳統(tǒng)街鋪的蛋糕被擠小 傳統(tǒng)街鋪生命力雖然較強(qiáng)，但其街區(qū)土地的整體附加值，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上購(gòu)物中心家居城的高，其市場(chǎng)份額也將被其他商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)分流而使其效益難以提高。只是市場(chǎng)份額將被同業(yè)中的其他商業(yè)形態(tài)分流。因大型購(gòu)物中心式家居城帶來(lái)的土地附加值較高，在近年將被廣泛應(yīng)用。 ■ 外地建材經(jīng)