【正文】 2023年 3月 24日星期五 12時 12分 46秒 12:12:4624 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 24日星期五 下午 12時 12分 46秒 12:12: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :12:4612:12Mar2324Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 24日星期五 12時 12分 46秒 12:12:4624 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :12:4612:12:46March 24, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :12:4612:12Mar2324Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 24日星期五 12時 12分 46秒 12:12:4624 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :12:4612:12:46March 24, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :12:4612:12Mar2324Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 利用高鐵和地鐵的雙軌道影響力，聚集城市最高端的商業(yè)、商務(wù)活動，并賦予時空內(nèi)涵，反映城市最高尚、最時尚便捷的商務(wù)生活，以客戶體驗為出發(fā)點，迎接鄭州軌道商務(wù)的到來。城市核心區(qū)也由傳統(tǒng)的行政、商業(yè)中心轉(zhuǎn)變?yōu)榧幕⑿蓍e、商務(wù)、商貿(mào)于一體的綜合功能區(qū)。 ?本地塊將是城市居住、商務(wù)、消費形態(tài)轉(zhuǎn)變的引領(lǐng)者，是城市發(fā)展和區(qū)域增長和動力源。 原盛國際大體量集中商業(yè)存在，因此本項目定位應(yīng)以特色與體驗消費為發(fā)展方向。但從辦公集聚效應(yīng)來看，本項目不屬于城市現(xiàn)階段商務(wù)主流發(fā)展方向，但緊臨金水東路城市主干道，因此可以規(guī)劃少量的特色商務(wù)，形成差異化的商務(wù)消費形態(tài)。但從地塊住宅價值最大化角度出發(fā)，建議以高端住宅為主，附帶部分社區(qū)商業(yè)，提升區(qū)域居住價值。 匯景灣，針對區(qū)域改善型客戶群體，在城市未來價值和區(qū)域發(fā)展核心價值引領(lǐng)下，通過自身產(chǎn)品創(chuàng)造項目核心競爭力，樹立區(qū)域形象新高度。 項目發(fā)展市場定位 前期定位策略思考 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 地塊價值分析 地塊價值研究 地塊價值體現(xiàn) 地塊形象體現(xiàn) 整體策略： 從項目規(guī)劃條件、利潤目標(biāo)出發(fā)，占位區(qū)域市場的主流中高端，超越綠地 曼哈頓的成功給本地塊的啟示 綜合分析結(jié)論 給予項目地塊一個正確的標(biāo)簽 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 前期定位策略思考 地塊價值的戰(zhàn)略理解 項目發(fā)展市場定位 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 地塊價值分析 地塊價值研究 地塊價值定位 地塊價值體現(xiàn) 地塊形象體現(xiàn) 地塊形象定位 地塊全新形象 地塊全新模式 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 城市角度 發(fā)展趨勢 區(qū)域市場 區(qū)域背景 時間正在改變著一切，鄭東新區(qū)的發(fā)展顛覆了傳統(tǒng)的城市新城發(fā)展軌跡，而區(qū)域內(nèi)各項目也一遍遍刷新著地產(chǎn)銷售記錄。 而提高項目整體定位，提高產(chǎn)品綜合競爭力，是本項目領(lǐng)先未來市場的基礎(chǔ)。 頌唐觀點： ◇城市綜合體受到市場的熱捧是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個趨勢，客戶對于綜合型社區(qū)的需求也越來越高，如何在未來幾年內(nèi)市場競爭中大幅度的提升城市綜合體的價值將是我們現(xiàn)在所要預(yù)先考慮的，我們必須用發(fā)展的眼光提前做好準(zhǔn)備； ◇城市中、高端客源購房需求是引領(lǐng)市場發(fā)展的動力，想要讓項目獲得更好的發(fā)展，就必須將目光放在中、高端客源上，他們具有很強的超前性、可塑性和購買潛力，我們需要對其深度挖掘； ◇ 城市綜合體的優(yōu)勢就是能夠同時規(guī)劃多種類型的物業(yè)形態(tài)，可以充分豐富項目的產(chǎn)品線，而同時擁有區(qū)域最高品質(zhì)的住宅，最具檔次的商務(wù)辦公，及最具特色的商業(yè)，將勢必能夠成為區(qū)域最具有影響力和競爭力的項目，然后利用其影響力大力吸引人流，影響區(qū)域人群的居住及消費習(xí)慣，力爭成為區(qū)域的核心商圈。 曼哈頓的成功讓頌唐看到了本案的市場機會：對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的合理提升獲得了市場很好的認(rèn)同；商業(yè)的精品化運作，大大提升利潤空間；主流戶型的設(shè)計，客戶認(rèn)可度高。該項目戶型中 60㎡ 以下的一房占據(jù)了相當(dāng)大的比例，這是因為鄭州市城中村改造項目強制性開發(fā) 60 ㎡ 以下的戶型 30%。曼哈頓 戶型設(shè)計 兩房 ㎡ 三房 130㎡ 四房 150㎡ 戶型設(shè)計多遵從市場主流熱銷戶型設(shè)計，戶型面積主要居于 30160㎡ ，一房到四房俱全，戶型較為中規(guī)中矩，且多有贈送面積，易被客戶接受。 容積率較高、綠化率較低是該樓盤面臨的共同問題，樓盤建筑設(shè)計中引入 “ 住宅雙地面 ” 的概念，住宅雙地面指的是住宅及酒店式公寓住戶可以通過地面大堂及位于商業(yè)裙樓上的空中花園層進(jìn)入每棟樓的門廳，即建設(shè)屋頂花園，增大綠化面積，提升宜居性。 升龍 建成后為該區(qū)域集高檔居住、智能辦公、主題商業(yè)街區(qū)為一體的復(fù)合性建筑群。曼哈頓 規(guī)劃設(shè)計 該項目為燕莊村改造項目，位置較好，位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)或挨近內(nèi)環(huán)線，交通便利，周邊配套齊全，有著較多潛在客戶；項目體量較大，總建面積均在 86萬㎡，開發(fā)之初，即引起社會廣泛關(guān)注。曼哈頓 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 物業(yè)形態(tài)的多樣化和高端化大大提升了項目的品質(zhì)度和價值，也豐富了項目的客層，同時通過良好的市場口碑促進(jìn)各個物業(yè)形態(tài)的銷售。 曼哈頓 的成功，讓頌唐進(jìn)一步把握到了市場未來的發(fā)展趨勢，并看到了啟示與方向。 本地塊有著明顯的后開發(fā)優(yōu)勢，可以很好的獲取市場機會點，吸取成功經(jīng)驗，總結(jié)失敗教訓(xùn)，抓住市場空白點，迎合客群的需求，通過差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，對區(qū)域功能進(jìn)行完善和補充，最大程度的提升項目價值，從而爭取利潤最大化。 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 頌唐觀點： 高鐵商務(wù)區(qū)市場發(fā)展前景和潛力是相對看好，但同時也面臨著規(guī)劃高品質(zhì)物業(yè)超越現(xiàn)有物業(yè)的必然性。 ? 從客源來源來看區(qū)域的客源層范圍很廣， 區(qū)域周邊大量的建材市場帶來的豐富的剛性需求客源層，可以稱之為 “ 新鄭州人 ” ，而眾多政府機關(guān)及其配套部門則形成改善型需求，而日漸成熟的配套和發(fā)展?jié)摿t吸引了大量的市區(qū)客戶，而周邊所屬原縣鎮(zhèn)則有很多遷居到該區(qū)域的需求。匯景灣等項目則擁有大量改善型需求客源支撐。原盛國際的高端客源；每個層次的房源都有充足的客源支撐。 ? 從客源層次來看區(qū)域的客源層非常飽滿， 有購買 SOHO新干線公寓的低端客源；有購買中央特區(qū)、高速 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 推廣手段 未來配套、投資價值成為了該區(qū)域廣告的主要訴求點 區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段體現(xiàn)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人員和周邊外來私營業(yè)主在購買過程中充分體現(xiàn)出了較強的購買力和對于高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度，他們成為了該區(qū)域購房的主體，而這些也是本項目未來的目標(biāo)客源。 中豪 項目規(guī)劃特色 項目綜合分析 ?該項目與本案地塊相鄰，為大型住宅為主的項目，其主要針對區(qū)域內(nèi)公務(wù)員等高收入人群進(jìn)行定向投放，居稱該項目一期已被預(yù)訂完畢。 經(jīng)典 ArtDeco建筑特征，將藝術(shù)美與實用美合二為一。匯景灣 項目戶型分析 特點： ?多贈送： 90— 170㎡ 多樣戶型，創(chuàng)新 90㎡ 兩房變?nèi)? 房， 120㎡ 兩房變四房，贈送面積達(dá) 40㎡ 。 原盛國際商業(yè)配套，獲得了區(qū)域行政機關(guān)等高收入人群的熱捧。原盛國際 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 個案分析 中豪 ?項目作為 38萬方的大型城市綜合體，以辦公、星級酒店、美食和商業(yè)完美結(jié)合，在短短 2年內(nèi)基本去化完畢，且區(qū)位與金水東路地塊相鄰，在前期的定位和操作上有著相當(dāng)大的參考價值。辦公 +酒店 +商業(yè)，多種業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)和酒店帶來強大消費力，商業(yè)（名流餐飲區(qū)）為商務(wù)款待提供饕餮之地，星級酒店既提供商務(wù)洽談場地，又便于接待商務(wù)伙伴，體現(xiàn)商務(wù)誠意，三大業(yè)態(tài)形成強大產(chǎn)業(yè)合力，締造鄭州新城市核心區(qū)純商神話。該項目距離新客站僅 500米，在推廣上無論是品質(zhì)度還是推廣形象上都要高于區(qū)域內(nèi)其他項目，其價格也穩(wěn)定上漲。 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 個案分析 項目于 2023年開始推盤，以“新客站 綠地 奧蘭花園； 東方鼎盛時代； 1旭日龍園； 1 SOHO新干線； 1聚龍城德國印象 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解 典型項目啟示 區(qū)域市場分析 重點個案分析 個案分析 區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢 綠地 新客碼站前廣場； 中央特區(qū)；中豪 ?高鐵商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級加速的特點 ?住宅市場的巨大潛力凸顯升級的持久性 ?量價持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成 “ 富人區(qū) ” 的形成 ?鄭東新區(qū)引領(lǐng)高端消費方向 ?品牌開發(fā)商的進(jìn)入將提升對居住環(huán)境的需求 ?鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成 區(qū)域市場特征 區(qū)域房地產(chǎn)