【正文】 87 總占地面積 總建面 住宅 商店 建筑高度 20% 綠地率 50% 綜合容積率 產(chǎn)品建議 — 房型配比 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 房型 面積 (平方米 ) 面積比 總面積 (平方米 ) 戶數(shù) 1 1\1\1 60 15% 15770 262 2 2\2\1 95 45% 47160 471 3 2\2\2 105 4 3\2\1 115 37% 38776 323 5 3\2\2 130 6 3\2\2 138 3% 3144 23 面積配比建議 88 小戶型 標(biāo)準(zhǔn)房型 個(gè)性復(fù)式 1/1/1 約 60m2 2/2/1 約 95m2 2/2/2 約 105m2 3/2/1 約 115m2 3/2/2 約 130m2 3/2/2 約 138m2 產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的需求，在同一階層中全齡覆蓋。 平層豪宅 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房；三代居 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +小戶型；上下組合 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房 √ ② ① 全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓 ，是以標(biāo)準(zhǔn)型公寓的面積做復(fù)式房，能夠滿足客層定位，如 138平米的三房復(fù)式。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)提升。上海76年嬰兒潮一代面臨培養(yǎng)下一代的任務(wù)， 2室換 3室的需求在最近兩年會(huì)集中爆發(fā)。 他們處于職業(yè)生涯的上升期和波峰期，收入高，預(yù)期看好。 對(duì)于后 70年代（ 7780年）群體， 往往是房?jī)r(jià)上漲的直接“受害者”，他們被壓抑已久的購(gòu)房自住需求目前急需得到釋放，只要產(chǎn)品價(jià)格和他們的購(gòu)買力預(yù)期一致，就會(huì)從“承租客”變成“業(yè)主”。以品牌主導(dǎo)消費(fèi)的特征明顯。 ? 當(dāng)今中國(guó)中產(chǎn)者的標(biāo)準(zhǔn)是 —— ? 家庭人均年收入在 8萬(wàn)－ 20萬(wàn) RMB ? 從事腦力勞動(dòng)（體育運(yùn)動(dòng)員除外） ? 大專及以上文化程度 中產(chǎn)階層 上海中產(chǎn)階層特性 １ .數(shù)量增長(zhǎng)明顯 ２ .階層剛性遞進(jìn) ３ .消費(fèi)能力強(qiáng)勁 ４ .平均年齡年輕 x收入 y文化程度 z職業(yè) o 標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn) 中產(chǎn)階層 72 特征：年齡集中在 25— 35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開(kāi)發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪 6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受 3000元左右的房租。 2023年 萬(wàn)科新里程 二期 精英 向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng) 步入精英階層 優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng) 71 二期主力客層階層定性 中產(chǎn)是一個(gè)社會(huì)分層概念，是衡量生活的標(biāo)準(zhǔn)。 60 項(xiàng)目 總規(guī)模 開(kāi)發(fā)商對(duì)比 區(qū)位對(duì)比 核心配套 配套對(duì)比 萬(wàn)科新里程 33萬(wàn)方 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ 家樂(lè)福、名牌小學(xué)、藝術(shù) 中心、品牌會(huì)所 品牌性 尚東國(guó)際 32萬(wàn)方 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 家樂(lè)福 (分享 )、大型休閑商業(yè)、幼兒園、交通樞紐 休閑性 錦繡華城 400萬(wàn)方 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 樂(lè)購(gòu)、運(yùn)動(dòng)主題公園、社 區(qū)中小學(xué)（ 06年開(kāi)學(xué)） 綜合性 綜合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 — 產(chǎn)品定位各不相同 ， 配套設(shè)施各具特點(diǎn) 61 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣研判 核心優(yōu)勢(shì) 最大劣勢(shì) 配套集中且綜合品牌好，一期在區(qū)域普通公寓市場(chǎng)已經(jīng)確立領(lǐng)先地位與良好口碑，開(kāi)發(fā)品牌有附加值 地塊條件受限制和影響較多，產(chǎn)品類型和檔次拔高有限，產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新是唯一競(jìng)爭(zhēng)策略 保持優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，并在條件可許的范圍內(nèi)創(chuàng)造差異優(yōu)勢(shì)，是二期的制勝關(guān)鍵 以成交活躍的標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，適度增加創(chuàng)新型市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 62 未來(lái)預(yù)測(cè)之產(chǎn)品預(yù)測(cè) —— 普通公寓仍將占絕對(duì)主體，研判特殊公寓將是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的方向 區(qū)域未來(lái)產(chǎn)品構(gòu)成 公寓 低密度 普通公寓 特殊 公寓 純別墅 混合社區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)房型 舒適房型 小戶型 彈性組合居 (平層豪宅 /三代居 /上下組合 ) 全復(fù)式公寓 花園洋房 獨(dú)立、聯(lián)排 別墅、公寓 低層洋房 聯(lián)排、小高層 尚東國(guó)際 尚東國(guó)際 未來(lái)主力 稀缺產(chǎn)品 未來(lái)大盤壟斷，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，壓力極大 個(gè)性化產(chǎn)品 容易陷入普通公寓的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中 稀缺產(chǎn)品 受容積率限制，很難出現(xiàn)該類產(chǎn)品 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì) ？ √ 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一趨勢(shì)預(yù)判 注：平層豪宅 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +標(biāo)準(zhǔn)房；三代居 — 標(biāo)準(zhǔn)房 +小戶型 ① ① 63 結(jié)論 預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將仍然保持 “普通公寓產(chǎn)品為主、混合社區(qū)為輔”的現(xiàn)有模式 整體檔次不會(huì)有大的突破 特殊公寓將是未來(lái)區(qū)域稀缺產(chǎn)品，有望成為新的亮點(diǎn) 64 潛在 客戶分析 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景 分析 項(xiàng)目條件 分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 分析 城市發(fā)展分析 + + 項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向 過(guò)濾 與 配對(duì) 項(xiàng)目精確定位 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案 藍(lán)海 紅海 符合萬(wàn)科 企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議 65 潛在客戶分析 基于 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目條件分析 66 前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（家庭年收入） 前期成交客戶家庭年收入 中等收入群體，占 76% 核心客戶群 5萬(wàn)以下 4 2% 57萬(wàn) 12 7% 710萬(wàn) 45 27% 1015萬(wàn) 61 36% 1520萬(wàn) 22 13% 2030萬(wàn) 10 6% 100萬(wàn)以上 3 2% 其它 11 7% 可拓展群體 可拓展群體 720萬(wàn)家庭收入群體為主力客層 57萬(wàn)和 2030萬(wàn)群體可拓展 67 簽約客戶的年齡段分析 25 歲以下 8% 2529歲 28% 3039歲 35% 4049歲 20% 5060歲 9% 25 歲以下 4% 2529歲 56% 3039歲 23% 4049歲 9% 5060歲 8% 前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（年齡） 2539歲是成交客戶主力年齡段 2529歲年輕化趨勢(shì)明顯 25 歲以下 11% 2529歲 39% 3039歲 25% 4049歲 13% 5060歲 11% 68 前期客戶總結(jié) 萬(wàn)科新里程 一期 精英 步入精英階層 向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng) 2023年 優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng) 69 藍(lán)領(lǐng) 白領(lǐng) 粉領(lǐng) 小資 富豪 新富人 國(guó)際自由人 金領(lǐng) 現(xiàn)有主力客群 2期目標(biāo)主力客群 ? 世博家園氛圍 ? 高壓走廊 ? 技術(shù)指標(biāo) ① ② √ 產(chǎn)品概念上占據(jù)本階層的上端，但不突破階層屬性，可對(duì)本階層內(nèi)人群形成領(lǐng)導(dǎo)力。小學(xué)的品質(zhì)會(huì)成為關(guān)鍵點(diǎn)，休閑商業(yè)可通過(guò)盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時(shí)附加萬(wàn)科品牌附加優(yōu)勢(shì)和總價(jià)的控制來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先 主要爭(zhēng)取客層 三口家庭（幼?。┖湍贻p群體 55 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案預(yù) 判 大華錦繡華城 （ 相鄰板塊 ） 超大規(guī)模產(chǎn)品 ， 位于成熟板塊 ， 造鎮(zhèn)式配套 ? 該案位于浦東六里生活板塊 ,屬于已經(jīng)發(fā)展成熟區(qū)域 ? 項(xiàng)目總規(guī)模近 400萬(wàn)平方米 ,屬于本市超級(jí)大盤 尚東國(guó)際 地杰國(guó)際 錦繡華城 中央花園 一期 二期 （在售） 56 二期在售 11街坊 二期 0708年上市 18街坊 ? 在售二期由 11街坊與 18街坊兩部分組成 ,總體量達(dá)到 ? 目前在售為二期 11街坊 ,總規(guī)模為 ,目前已推規(guī)模 1萬(wàn)方 ? 二期 18街坊預(yù)計(jì) 0708年上市 ,總規(guī)模為 在售二期分為兩部分 ,總體量高達(dá) 57 ? 項(xiàng)目整體配套齊全 ,主題公園是其最大亮點(diǎn) ? 主題公園位于北艾路以南，經(jīng)三路以西，南望川楊河，西鄰春塘河，成山路橫貫其中 ,是大華錦繡華城中央綠色生態(tài)園 ? 總用地面積： 公頃 ,水系總面積： （含春塘河） 規(guī)劃突出生態(tài)效應(yīng) ,大型主題公園是其最大亮點(diǎn) 58 產(chǎn)品 房型 面積（預(yù)測(cè)） 產(chǎn)品類型 公寓 二房 經(jīng)濟(jì) 三房 舒適 四房 舒適 別墅 196197平方米 經(jīng)濟(jì)型別墅 二期未來(lái)上市為混合社區(qū) ,產(chǎn)品類型豐富 ? 0708年上市的 18街坊為別墅與公寓的混合社區(qū) ,產(chǎn)品比較豐富 ? 其東部沿街為點(diǎn)式小高層 ,西部規(guī)劃為板式小高層 ,中部及南部為低層別墅區(qū)域 ? 公寓產(chǎn)品面積跨度較大 ,二房為經(jīng)濟(jì)房型 ,三房與四房為舒適型房型 ? 別墅則以經(jīng)濟(jì)別墅為主 59 與本案對(duì)比 —— 本案缺少中學(xué)配套 ， 但配套品牌等級(jí)高 ， 人均享有配套面積大 項(xiàng)目 規(guī)模對(duì)比 產(chǎn)品對(duì)比 配套對(duì)比 萬(wàn)科新里程 33萬(wàn)方 ？ 整體：齊全 亮點(diǎn)：