某地區(qū)項(xiàng)目管理及后期代理管理知識(shí)分析報(bào)告(參考版)
2025-01-06 15:56本頁(yè)面
【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:35:05 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:35:05 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 與萬(wàn)科攜手打造光谷高端居住中心區(qū)的城市豪宅物業(yè)！ 世聯(lián)愿與萬(wàn)科攜手 打造光谷新傳奇！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。前期舉辦萬(wàn)科賴特別墅微笑大使全武漢選拔?？蛻舻玫降? 只有微笑、問(wèn)候、關(guān)懷、尊貴和禮待，人與人的關(guān)愛(ài)在這里是最普遍的風(fēng)景。 萬(wàn)科物管升級(jí)版 —— 安全保證體系 (武漢萬(wàn)科特色 ). 潛 策略總攻：我們需要為客戶購(gòu)買(mǎi)尋找足夠理由 在賴特別墅會(huì)所， 體驗(yàn)城市花園新生活方式并積極倡導(dǎo)一個(gè)階層的生活方式 他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。 展賣(mài)空間 —— 客戶體驗(yàn)計(jì)劃。 項(xiàng)目資源稀缺，具有不可復(fù)制性 完善自身配套，彌補(bǔ)區(qū)域不足，迎合目標(biāo)客戶 確保高品質(zhì)、高展示，從而形成壟斷價(jià)格，獲取價(jià)值最大化 高端形象入市，領(lǐng)跑光谷高端物業(yè)，領(lǐng)跑武漢。 從客戶角度看，本項(xiàng)目是提升萬(wàn)科品牌的一個(gè)重要載體， 在實(shí)操細(xì)節(jié)出來(lái)前，我們需形成形象的策略思路。 從武漢實(shí)操項(xiàng)目來(lái)講，世聯(lián)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一個(gè)自我中心化后，將類(lèi)別墅物業(yè)售出高于武漢別墅物業(yè)價(jià)格的項(xiàng)目 —— 華潤(rùn)中央公園 月均 120150套銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 54% 09年全年實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)金額 9億，月均銷(xiāo)售 125套 案例一：華潤(rùn)臵地 〃 中央公園 6500元 /平米 11000元 /平米 1月 6月 12月 3月 7500元 /平米 華潤(rùn)中央公園聯(lián)庭別墅價(jià)格突破 3萬(wàn)，成為武漢別墅市場(chǎng)的絕對(duì)標(biāo)桿。三環(huán)線周邊樓盤(pán)價(jià)位僅在 50006000元 /㎡ 。值得關(guān)注的是，當(dāng)代國(guó)際花園聯(lián)排均價(jià)超過(guò) 10000元 /㎡ 。 第二層級(jí)以二環(huán)線作為分界線，其周邊樓盤(pán)為第二個(gè)層級(jí)，代表樓盤(pán)為金地中心城、巴黎豪庭等，均價(jià)在63007500元 /㎡ 。 光谷市場(chǎng) 保利華都 世界城 78008500 雖然從大范圍來(lái)講，本案仍屬于光谷核心區(qū)域，但是光谷核心區(qū)域價(jià)格分級(jí)明顯，基本形成三個(gè)層級(jí)。 后市判斷： 后期上市產(chǎn)品較多房源充足。 性價(jià)比高，自有配套完善，便利舒適 河道污染，環(huán)境差，產(chǎn)品無(wú)品質(zhì)感，客戶不認(rèn)可 少量類(lèi)別墅點(diǎn)綴項(xiàng)目 容積率分解； 低密度意向； 社區(qū)內(nèi)部造景； 設(shè)臵主題園林； 規(guī)劃產(chǎn)品上同質(zhì)化 [本項(xiàng)目：傳統(tǒng)價(jià)值體系 ] 項(xiàng)目別墅化（土豪方式） 從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看兩房主要集中于 80100平米、三房集中于 120140平米之間。 5000平米天然湖，三大豪華會(huì)所， 15個(gè)主題園林 總占地 18萬(wàn)，一期建面 35萬(wàn)，毗鄰寒溪河，入口處 6000平米廣場(chǎng) 總建面 ，其中一期 11萬(wàn)平米 供應(yīng)量 一期 300多戶，二期 482戶，聯(lián)排約 100套 約 55套，聯(lián)排別墅 約 140套 共計(jì) 46棟，約 107套 10套雙拼 戶型 200220平米 250320平米 220350平米 250280占 60%其余約400平米 雙拼 340平米 均價(jià) 元 /平米 6500 TH突破 2023年 5月 7000 臨湖 1萬(wàn)，其他 6500， 已售罄 獨(dú)棟 6800雙拼 5500聯(lián)排 4700 約 9000 銷(xiāo)售速度 20套 /月（計(jì)蓄客期） 約 10套 /月 約 2套 /月 產(chǎn)品 特點(diǎn) 立面具品質(zhì)感，依托園林 4層別墅，帶 5個(gè)院子，附加值高 ，早期獨(dú)立別墅設(shè)計(jì) 戶均面積大，總價(jià)不具優(yōu)勢(shì) 會(huì)客廳挑空， 戶戶贈(zèng)送私家園林及陽(yáng)光地下室。 但是對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)真正具備價(jià)值的是 客戶的隱性需求 （客戶沒(méi)有說(shuō)出來(lái)的需求，要么是不愿意說(shuō)出來(lái)，要么是自己都沒(méi)有意識(shí)到），它是拔高項(xiàng)目視野的依據(jù)，它可以讓 開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)客戶，走在客戶前面，營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生價(jià)值 。 對(duì)比武漢本地客戶的別墅價(jià)值體系，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在武漢客戶對(duì)于別墅認(rèn)知程度和價(jià)值觀念尚處于 初級(jí)求發(fā)展階段?！?—— 保利 12橡樹(shù)客戶 成熟市場(chǎng)高端物業(yè)客戶價(jià)值體系分析：自我表達(dá)、追求多元、低調(diào)奢華 促進(jìn)購(gòu)買(mǎi) + E R 刺激 樸實(shí) 解決方案 價(jià)格 刺激 /樂(lè)趣 追求 自由 新潮 活力 科技 個(gè)人效率 美譽(yù) 質(zhì)量 服務(wù) 全面成本 明智購(gòu)物 簡(jiǎn)約 安逸 高尚 自然 親和力 古典 激情 抑制購(gòu)買(mǎi) 理性 感性 原始數(shù)據(jù)來(lái)源： 深圳星河丹堤；深圳蘭喬圣菲；深圳香蜜湖一號(hào)；北京西山美廬；上海佘山銀湖 別墅 …… ?高端物業(yè)成熟市場(chǎng)的客戶置業(yè)理念偏向于感性的身份標(biāo)簽； ?消費(fèi)愿望增強(qiáng)，在產(chǎn)品滿意的基礎(chǔ)上，開(kāi)始追求更多的科技、個(gè)性化的價(jià)值元素 ?較為低調(diào)，不喜歡參加人多的活動(dòng)； 武漢市場(chǎng)與成熟市場(chǎng)的客戶差異點(diǎn)：價(jià)格敏感、個(gè)性單一、價(jià)值體系紊亂。 美譽(yù)、服務(wù)： 對(duì)于品牌歷史的美好聯(lián)想，相信成功的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)則和傳統(tǒng)。 武漢高端物業(yè)客戶的價(jià)值體系總結(jié)
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