【正文】 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 自營租賃 自用 經(jīng)營租賃 自營 4 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售，如何扣除進(jìn)項 房產(chǎn)稅、增值稅需統(tǒng)籌考慮 。 使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費修建的人防工程 ， 由人防部門收費 。 已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的 ， 應(yīng)補(bǔ)辦立約手續(xù) 。 國家鼓勵 、 支持企業(yè)事業(yè)組織 、 社會團(tuán)體和個人 ，通過多種途徑 ， 投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理 ， 收益歸投資者所有 。 按法律規(guī)定 ， 人防工程的所有權(quán)屬國家所有 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ~營改增后 利用地下人防設(shè)施形成的車位車庫涉稅爭議 ?利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫 ， 涉稅爭議較大 。 ? （ 三 ） 財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 。 ? 二 、 增值稅 ? 財稅 【 2023】 36號附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 第十四條 下刓情形視同銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)： ? （ 一 ） 單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù) ，但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外 。 （三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 營改增后“買一贈一”行為如何納稅？ 財稅 [2023]36號 （營改增后） 附件 1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》 第十四條 下刓情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)： （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （七）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 分配給股東或者投資者 ； 167。 （五）將 自產(chǎn)、委托加工 的貨物用亍 集體福利或者個人消費 ； 167。 （三）設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用亍銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外； 167。 （一）將貨物交付其他單位或者個人代銷； 167。 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ 二、“買一贈一”行為如何納稅？ ?討論題： 金秋購房九重禮 超級促銷送汽車 《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條： 167。 ? 收訖銷售款項 ， 是指納稅人銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)過程中或者完成后收到款項 。 三、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險控制 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 預(yù)售銷售 未完工產(chǎn)品預(yù)售 視同銷售 特殊產(chǎn)品 3 地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間 公共配套移交、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，實物補(bǔ)償?shù)? 首付款與按揭款如何納稅 買一贈一 ? 【 案例 】 ： 某開發(fā)商開發(fā)的樓盤開始預(yù)售 ， 王先生于2023年 3月 25日購買了其中一個商業(yè)鋪面 ， 價格 400萬元 ， 并按規(guī)定在簽訂 《 預(yù)售合同 》 的當(dāng)天支付了 50%首付款 ， 計 200萬元 ， 其余的 50%余款根據(jù)合同要求辦理銀行按揭 ， 請問 ， 開發(fā)商 2023年 4月份應(yīng)該如何申報納稅 ？ ? 要是 2023年 5月 1日后開發(fā)的新項目呢 ？ 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ ? 財稅 【 2023】 36號 附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ： ? （ 八 ） 銷售不動產(chǎn) ? 產(chǎn)項目 ， 在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 。 農(nóng)產(chǎn)品 ， 是指初級農(nóng)產(chǎn)品 ， 具體范圍由財政部 、 國家稅務(wù)總局確定 。 ? 2.《 增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第三十五條限定：農(nóng)業(yè) ， 是指種植業(yè) 、 養(yǎng)殖業(yè) 、 林業(yè) 、牧業(yè) 、 水產(chǎn)業(yè) 。 請問： ? A、 B要丌要交營業(yè)稅 、 土增稅 、 企業(yè)所得稅 ？ ? 營改增后 ， 合作建房如何繳納增值稅 ？ ? B企業(yè)的土地成本如何確定 ， 需要 A企業(yè)開具正式發(fā)票嗎 ？ 五、合作建房進(jìn)項稅額抵扣難題 合作模式 法釋〔 2023〕 5號 合同定性 有地沒錢 有錢沒地 共同投資 共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤 合作開發(fā) 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 收取固定收益 土地轉(zhuǎn)讓合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 房屋 房屋銷售合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 貨幣 借款合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 房屋使用權(quán) 租賃合同 二、合作開發(fā)的司法訃定 合作建房進(jìn)項稅額抵扣難題 根據(jù) 最高人民法院 法發(fā)[1996]2號 、法釋 〔 2023〕5號 相關(guān)條款整理。 ? 【 案例 】 ： A企業(yè)有土地但沒資金 ， 找到有資金的 B房地產(chǎn)公司合作 。 假設(shè)投資當(dāng)日 ， 甲公司所有者權(quán)益為 3000萬元 。2023年甲公司股東準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓 ， 經(jīng)高人指點 ，甲公司股東認(rèn)為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低 。 （八）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 無償贈送其他單位或者個人 。 （六）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 作為 投資 ，提供給其他單位或者個體工商戶； 167。 （四）將 自產(chǎn)或者委托加工 的貨物用亍 非增值稅應(yīng)稅項目 ； 167。 （二）銷售代銷貨物； 167。 單位或者個體工商戶的下刓行為，視同銷售貨物： 167。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用 本辦法。 ? 融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物 、 構(gòu)筑物 ， 其進(jìn)項稅額不適用上述分 2年抵扣的規(guī)定 ~營改增后 不動產(chǎn)投資入股營改增涉稅風(fēng)險 ?【 案例 】 ： 甲公司用不動產(chǎn)投資入股乙企業(yè) ， 不動產(chǎn)原值 1000萬 ， 評估增值為3500萬 ， 取得了被投資乙企業(yè) 3500萬的股份 ， 應(yīng)如何進(jìn)行營業(yè)稅處理 ？ 營改增后呢 ？ ?若是以 土地 、 在建工程作價投資呢 ？ 不動產(chǎn)投資入股是否涉及增值稅風(fēng)險 《 納稅人轉(zhuǎn)讓不勱產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 14號） 第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。 ~營改增后 ? 財稅 【 2023】 36號文 附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ： ? (四 )進(jìn)項稅額 ? ， 2023年 5月 1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 2023年 5月 1日后取得的不動產(chǎn)在建工程 ， 其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分 2年從銷項稅額中抵扣 ，第一年抵扣比例為 60%， 第二年抵扣比例為 40%。 ? 2023年 5月 1日后取得 （ 不含自建 ） 的不動產(chǎn) ，應(yīng)適用一般計稅方法 ， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額 。 ~營改增后 ? 財稅 【 2023】 36號文 附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ： ? （ 八 ） 銷售不動產(chǎn) ? 2023年 4月 30日前取得 （ 不含自建 ） 的不動產(chǎn) ，可以選擇適用簡易計稅方法 ， 以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額 ， 按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額 。 房建設(shè) 或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 名目的返還 返還第三人 土地出讓金 土地出讓金返還涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃 返還 購買爛尾樓的涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃 ?問： 我公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項目轉(zhuǎn)讓信息平臺購買了其他房產(chǎn)公司一項爛尾樓 ，該爛尾樓已建成近 8000平方米 ， 包括土地等在內(nèi)的總建造成本為 3200萬元 ，轉(zhuǎn)讓價為 7000萬元 ， 我公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售 。 三、紅線外附加工程進(jìn)項稅額抵扣難題 ? “ 競保障房建設(shè)資金 ” 模式 ，則意味著開發(fā)商在支付土地出讓金之余 ， 還需要繳納額外的一部分 “ 保障房建設(shè)資金 ” 給政府 ， 由政府安排實施保障房的建設(shè) ， 這種模式不論是否 ” 營改增 “ ， 開發(fā)商的稅收風(fēng)險都極大 ！ ? 風(fēng)險一 ， 增值稅抵扣風(fēng)險： 政府行為 ， 無法取得增值稅專用發(fā)票 ， 進(jìn)項抵扣無望 ！ ? 風(fēng)險二 ， 土地增值稅風(fēng)險： 不屬于本項目的配套設(shè)施支出 ， 能否扣除成疑 ！ 三、紅線外附加工程進(jìn)項稅額抵扣難題 ? ， 即 “ 紅線外附加工程 ” ， 則 ”營改增 “ 前后的處理可能差異極大 ！ ? 如某地塊競拍時 ， 政府部門在招拍掛文件中明確要求競得者必須在項目紅線外無償建造一條長 5公里 、 寬 50米的城市一級道路和一座占地 100畝 、 造價不低于 3000萬元的市政公園 ， 兩項附加工程的造價由競得者承擔(dān) ， 不包含在土地出讓金之內(nèi) 。 如 《 營業(yè)稅實施細(xì)則 》 第 20條規(guī)定： “ 納稅人有條例第七條所稱 價格明顯偏低幵無正當(dāng)理由 或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的 ， 按下列順序確定其營業(yè)額： ? （ 一 ） 按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； ? （ 二 ） 按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； ? （ 三 ） 按下列公式核定：營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤率 ）247。 三、紅線外附加工程進(jìn)項稅額抵扣難題 ? 【 解惑 】 ： ? ， 不論是項目內(nèi)的還是項目外的 ， 其在稅收處理上 ， 在移交