【正文】 ? 繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi) (不含補(bǔ)繳的 2023年 11月 30日以前的技術(shù)維護(hù)費(fèi) )，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)。 ? 3）前期物業(yè)管理費(fèi) ? 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。 ? 2）資本化借款費(fèi)用 ? 包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤消和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額。 ? 4）道路工程 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10 開發(fā)間接費(fèi) ? 開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi) 1）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用； 2）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 ? 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 ? 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) ? 室外智能化系統(tǒng)費(fèi) ? 3） 園林環(huán)境工程費(fèi)，指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括： ? （ 1）綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小 ? 區(qū)周邊綠化支出； ? （ 2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； ? （ 3）道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等； ? （ 4）圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門； ? （ 5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈，草坪燈； ? （ 6）室外背靜音樂； ? （ 7）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃 ? 圾桶、座椅、陽傘等。 ? 4）工程監(jiān)理費(fèi) ? 指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)利單位的費(fèi)用。 ? （ 2）室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用、發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)、消防系統(tǒng)費(fèi)、人防設(shè)備及安裝費(fèi)等。 ?（ 2）戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。 ? （ 4）外墻工程：主要包括外墻涂料、外墻保溫、鋼結(jié)構(gòu)等。 ? （ 2）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用 空地租費(fèi)。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 5）臨時設(shè)施費(fèi) ? 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 ? 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 ? 4）?三通一平?費(fèi) ? 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 3）報(bào)批報(bào)建費(fèi) ? （ 1） 報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 包括質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防審查費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、測繪費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 ? （ 3）其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。 ? 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) ? （ 1）規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。主要包括以下內(nèi)容： ? 1）勘察費(fèi) ? 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。 ? 合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。財(cái)稅 1995【 52】 號 12）房地產(chǎn)增值稅 納稅義務(wù)發(fā)生時間 與企業(yè)所得稅的比較， 預(yù)收款 發(fā)票 — 收款 — 合同約定 — 勞務(wù)完成 預(yù)售階段 訂金問題、保證金問題、按揭貸款問題 ? 現(xiàn)房銷售 涉及銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的配比，此時很多工程沒有結(jié)算，不能取得扣稅憑證，究竟在各個稅務(wù)節(jié)點(diǎn)，有多少成本、費(fèi)用可以取得扣稅憑證，能夠抵扣 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 修改定價策略 1）建筑企業(yè)預(yù)算編制思路和方法改變，需要調(diào)整預(yù)算定額，制定與增值稅配套工程造價和定價體系：現(xiàn)在是：成本 +稅金 +利潤；營改增之后的思路是：？？ 2）修訂銷售合同范本，注意收款方式及開票時間，直接收款、委托銀行收款、賒銷和分期收款、預(yù)收貨款、委托代銷等 3）房地產(chǎn)企業(yè)營改增之后的定價調(diào)整、促銷優(yōu)惠、跨期項(xiàng)目定價 強(qiáng)化采購環(huán)節(jié)發(fā)票管理和傳遞、分清責(zé)任、實(shí)施獎懲 重新審視增值稅下 內(nèi)控制度及業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì) ? 1）企業(yè)在管理上，增加 《 增值稅發(fā)票管理辦法 》 ? 2）考核制度中增加增值稅考核因素 ? 3）人工勞務(wù)成本不可以扣除因素的關(guān)注 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 建筑企業(yè)成本進(jìn)項(xiàng)稅額分析管理 ? 周轉(zhuǎn)材料 鋼模板、木模板、擋板、腳手架、架料等周轉(zhuǎn)材料 ? 人工費(fèi) 直接建筑施工人員的工資等各項(xiàng)費(fèi)用 ? 材料費(fèi) 施工過程中構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi)用和周轉(zhuǎn)材料的攤銷 ? 機(jī)械使用費(fèi) 折舊、大修理、經(jīng)常修理費(fèi)用、安拆費(fèi)、場外運(yùn)輸費(fèi)、燃料動力費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi) ? 其他直接費(fèi) 設(shè)計(jì)和技術(shù)援助費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、施工現(xiàn)場材料的二次搬運(yùn)費(fèi)、儀器儀表使用費(fèi)、生產(chǎn)工具盒用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、特殊工程培訓(xùn)費(fèi)、工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、特殊地區(qū)工程施工增加費(fèi)、場地清理費(fèi)、臨時設(shè)施攤銷費(fèi)用、水電費(fèi) ? 間接費(fèi)用 企業(yè)下屬各施工單位為組織和管理施工現(xiàn)場發(fā)生的費(fèi)用，包括施工生產(chǎn)管理人員工資等、勞動保護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊和修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、排污費(fèi)等 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)項(xiàng)稅額分析管理 ? 10土地獲得價款 ? 政府地價及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途及補(bǔ)交的地價。 9）開發(fā)產(chǎn)品 對外投資 視同銷售，營業(yè)稅對外投資是不交的。 根據(jù)財(cái)稅 “ 2023” 9號 ，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣市，但在同一省的，經(jīng)省級稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以匯總繳納增值稅 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 9）特殊業(yè)務(wù)注意事項(xiàng)： ? A)磚、瓦、沙、土、石難于取得發(fā)票 B)發(fā)票抬頭與企業(yè)名稱不一致問題，集團(tuán)統(tǒng) 一采購，成員企業(yè)領(lǐng)用 ? C)節(jié)能建筑材料屬于資源綜合利用，免稅， ? 無法取得專用發(fā)票 ? D)設(shè)備租賃是 17%還是 6%的抵扣 ? E)工地現(xiàn)場水電氣等是否能取得發(fā)票 ? F)三角債等抵債是否取得合規(guī)發(fā)票 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注特殊事項(xiàng) ? 1）增加供應(yīng)商稅務(wù)信息的管理：納稅人類型、地區(qū)、稅率、業(yè)務(wù) ? 類型、發(fā)票種類及其他納稅證明等資料 ? 2）需要對工程中的設(shè)計(jì)、物資采購、總分包、銷售等合同條款中 ? 的價格標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、發(fā)票開具等涉稅重要事項(xiàng)進(jìn)行修訂 ? 3）采購定價業(yè)務(wù)中，要區(qū)分銷售設(shè)備 /材料、安裝勞務(wù)、裝修以及 ? 設(shè)計(jì)勞務(wù)等對應(yīng)的銷售金額，并 要求供應(yīng)商分別開具發(fā)票 ? 4） 注意價格明顯偏低或 偏高， 且沒有正常理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) ? 和稽查環(huán)節(jié)可以核定銷售額進(jìn)行調(diào)整 ? 5） 自持物業(yè)和出售物業(yè)比例 對增值稅稅負(fù)的影響 ? 6）跨期物業(yè)未來銷售的征稅問題 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 7） 促銷中 ，贈送閣樓、地下室、家電、家具、裝修、消費(fèi)卡等， 贈品是否繳納增值稅？增值稅視同銷售，營業(yè)稅也是視同銷售，但是買一贈一在增值稅的理念中應(yīng)該是不屬于視同銷售，稅法是無償，參總局給移動、聯(lián)通、電信的文件。出口服務(wù) : 對出口服務(wù)實(shí)行零稅率或免稅政策借款利息進(jìn)項(xiàng)稅 : 暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅 : 將新增不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅 100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按 5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣 海上自營油田 : 將現(xiàn)行對中海油總公司海上自營油田開采的原油、天然氣按 5%征收率實(shí)物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用 17%稅率的一般計(jì)稅方式 擬將現(xiàn)行增值稅 4檔稅率簡并為 3檔，保留 17%、 11%和 6%稅率，取消13%稅率。 。 （八）向境外單位提供的下列應(yīng)稅服務(wù)： 1．技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)、商標(biāo)著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物流輔助服務(wù)（倉儲服務(wù)除外）、認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、廣播影視節(jié)目 (作品 )制作服務(wù)、期租服務(wù)、程租服務(wù)、濕租服務(wù)。 （六）符合本規(guī)定第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定但不符合第一條第（二）項(xiàng)規(guī)定條件的國際運(yùn)輸服務(wù)。 （四）標(biāo)的物在境外使用的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。 （二）會議展覽地點(diǎn)在境外的會議展覽服務(wù)。 （三）向境外單位提供的設(shè)計(jì)服務(wù)，不包括對境內(nèi)不動產(chǎn)提供的設(shè)計(jì)服務(wù)。 （一）國際運(yùn)輸服務(wù)，是指： 1．在境內(nèi)載運(yùn)旅客或者貨物出境； 2．在境外載運(yùn)旅客或者貨物入境； 3．在境外載運(yùn)旅客或者貨物。 ? 第二十七條 本條例自 2023年 1月 1日起施行。 ? 出口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關(guān)的，納稅人應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)繳已退的稅款。 ? 財(cái)稅 【 2023】 74 總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法 增值稅出口退免稅 1 ? 條例 第二十五條 納稅人出口貨物適用退（免）稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向海關(guān)辦理出口手續(xù)，憑出口報(bào)關(guān)單等有關(guān)憑證，在規(guī)定的出口退（免）稅申報(bào)期內(nèi)按月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理該項(xiàng)出口貨物的退（免）稅。 增值稅 納稅地點(diǎn) 2 ?國稅函 〔 2023〕 802號 ?納稅人以總機(jī)構(gòu)的名義在各地開立賬戶，通過資金結(jié)算網(wǎng)絡(luò)在各地向購貨方收取銷貨款，由總機(jī)構(gòu)直接向購貨方開具發(fā)票的行為 ，不具備 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的通知 》 （國稅發(fā)“ 1998” 137號）規(guī)定的受貨機(jī)構(gòu)向購貨方開具發(fā)票、向購貨方收取貨款兩種情形之一，其取得的應(yīng)稅收入應(yīng)當(dāng)在 總機(jī)構(gòu)所在地 繳納增值稅 增值稅 納稅地點(diǎn) 2 ? 財(cái)稅 “ 2023” 9號 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國增值稅暫行條例 》 第二十二條有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將固定業(yè)戶總分支機(jī)構(gòu)增值稅匯總納稅政策通知如下： ? 固定業(yè)戶的 總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市），但在同一省（區(qū)、市）范圍內(nèi)的 ， 經(jīng)?。▍^(qū)、市）財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局審批同意，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。 ? （三）非固定業(yè)戶銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向銷售地或者勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未向銷售地或者勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 經(jīng)國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門或者其授權(quán)的財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ? 虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。 ? 有前款行為騙取國家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，給國家利益造成特別重大損失的，處無期徒刑或者死刑，并處沒收財(cái)產(chǎn)。 ? 屬于下列情形之一的， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ： ? （一）向消費(fèi)者個人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的； ? （二）銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的； ? （三）小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的。 （四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 （二）納稅人提供 有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式 的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng) ，是指納稅人提供應(yīng)稅 服務(wù)過程中或者完成后 收到款項(xiàng)。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿 180天的當(dāng)天； （六）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天； （七）納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第（三）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天。 ?（二）進(jìn)口貨物，為報(bào)關(guān)進(jìn)口的當(dāng)天。 （十三）城鎮(zhèn)退役士兵就業(yè) （十四）失業(yè)人員就業(yè)。 （十一）隨軍家屬就業(yè)。 （七）臺灣航運(yùn)公司從事海峽兩岸海