【正文】 為開發(fā)該片土地企業(yè)共發(fā)生不能劃分成本對象的“ 共同費用”、“開發(fā)間接費用” 7800萬元 。 開發(fā)間接費用怎樣分攤都可以 案例 某房地產開發(fā)公司， 2023年在取得的 8000平方米的土地上進行房屋開發(fā)，規(guī)劃建筑總面積48600平方米。 （五）房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。 3．對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分攤的，按清算單位與其他分期項目之間 總建筑面積比例計算分攤。 （三）房地產開發(fā)企業(yè) 分期開發(fā)項目，以分期項目作為清算單位的， 按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額： 1．對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。 對于房地產開發(fā)企業(yè)清算單位內部分可售房地產用于出租或自用的，則上述可售房地產建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產建筑面積。 2．對于出租或自用的房地產，清算時按出租或自用房地產建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。 廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引 (2023年修訂版 )的通知 穗地稅函 [2023]198號 2023年 11月 30日 十五、關于扣除項目金額計算分攤的問題 （一）房地產開發(fā)企業(yè)清算單位內按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額： 1． 對于能夠 按不同房地產類型直接歸集的 ，清算時按不同房地產類型直接歸集扣除項目金額。 同一項目中建造不同類型房地產開發(fā)產品的 ，按不同類型房地產開發(fā)產品的建筑面積占該項目 總建筑面積的比例 計算分攤土地成本。 云中飛點評： 土地使用權所支付的金額計算分攤的原則是 :不同類型房地產按占地面積法 ， 同一開發(fā)項目按建筑面積法 。 （二）同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。 云中飛點評 :蘇地稅規(guī)（ 2023） 1號 ： 土地增值稅的風聲越來越緊 四、同一開發(fā)項目不同類型房地產成本費用分攤 （一）同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產的，按該類型房地產建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。在土地開發(fā)中， 因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的， 按 《 細則 》 第七條法規(guī)，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。 ” 國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復 國稅函 〔 1999〕 112號 19990305 廣西壯族自治區(qū)地方稅務局： 你局 《 關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示 》（桂地稅報 [1999]17號）文收悉。 第三十條遺漏了實踐中會出現(xiàn)“不同性質用地捆綁出讓”的情況 土地增值稅清算中共同成本費用的分配 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第四條第（五）項規(guī)定：“ 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例 或 其他合理的方法 ，計算確定清算項目的扣除金額。 7300＝ % 則計入第一期的成本應是 8000 （ 2500＋2700 %） /10000＝ 2740 計入第二期的成本應是 8000 （ 3000＋2700 %） /10000＝ 3288 計入第三期的成本應是 8000 （ 1800＋2700 %） /10000＝ 1972 企業(yè)如何 突破占地面積法 ？ 鐘老師現(xiàn)在工作中遇到個問題 國稅發(fā) 2023 31號文第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。 7300＝ % 共同成本按面積配比分入第二期的比例是3000247。 2500＋ 3000＋ 1800＝ 7300，各期開發(fā)面積對應的成本屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象； 10000－ 7300＝ 2700， 這部分面積對應的成本屬于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按三期面積比例配比分入各期成本中去。 間接成本必須根據(jù)與成本計算對象之間的因果關系、成本計算對象的產量等， 以合理的方法分配計入 有關成本計算對象中。 直接成本可根據(jù) 有關會計憑證、記錄 直接計入 有關成本計算對象或勞務的經營成本中。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分攤，可以用預算造價法，也可以用直接成本法） 房地產企業(yè)所得稅計算時開發(fā)成本和開發(fā)費用的分配 企業(yè)所得稅 土地的分攤，必須用占地面積法 如一項目，土地面積為 10000M2，分三期開發(fā)，一期基座占地為 2500M2，二期基座占地為 3000M2，三期占地為 1800M2。 歸集開發(fā)成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照 4種方法分配到不同的成本對象中去。 （二） 歸集開發(fā)成本 （ 6類成本項目， 3類成本類型） 當期實際發(fā)生的成本。 對國家有關部門批準的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。 （三）對于分期開發(fā)房地產項目，以分期項目作為清算單位；但是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。 （二）對于分期開發(fā)房地產項目，符合下列情形之一的，應視為分期項目： 1．同一開發(fā)項目內，房地產開發(fā)企業(yè)以 分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的。 梁處強調， 清算單位不得以企業(yè)自行劃分的為準， 一定要以國家有關部門審批的項目為準， 國家有關部門指規(guī)劃部門，如規(guī)劃部門的不是很明確，可參考 立項、施工建設部門的。 土地增值稅清算四大彈性空間 土地增值稅作為房地產公司一個重要稅種，彈性空間主要存在于 清算單位 、 分攤標準 、精裝房加計扣除項目 及 新舊房清算 方式的轉換 。 例如 每棟樓都是 地下是車庫 、 2樓是商鋪 ，3—20樓是住宅， 3者是一體的，其物理位置都在一起 。與企業(yè)所得稅相比，時間跨度不一樣， 清算項目按大類劃分，而企業(yè)所得稅相對細分。 因此，對于商鋪住宅聯(lián)體項目的土地增值稅清算，應把商鋪住宅聯(lián)體作為一個項目清算單位 企業(yè)所得稅需要按照六項原則確定成本核算對象，成本核算對象可能較多。 成本核算對象與清算項目 的區(qū)別與聯(lián)系 商鋪住宅分別備案 可以爭取延期納稅 收集到的各地土地增值稅政策精彩之處 土地增值稅清算單位必須以房地產最基本的核算項目或核算對象為單位計算， 所謂的“最基本的核算項目或核算對象”是指房地產開發(fā)企業(yè)在當?shù)亟ㄔO主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的房地產開發(fā)項目，如果是分期建設的項目，則以分期項目為清算單位。 思考： 某開發(fā)項目一有 10棟高層，同時開工。 成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆， 如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 計稅成本核算的 7步個步驟 可否銷售原則 分類歸集原則 功能區(qū)分原則 定價差異原則 成本差異原則 權益區(qū)分原則 開發(fā)產品能夠對外經營 銷售的，作為獨立的計稅成本對象 ；否則，先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能對外經營銷售的成本對象 同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型無明顯差異的群體開發(fā)的項目，作為一個成本對象 開發(fā)項目 某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時 ，可以作為獨立的成本對象 開發(fā)產品 因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的 ，應分別作為成本對象 開發(fā)產品 因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的 ，分別作為成本對象 開發(fā)項目 屬于受托代建的或多方合作開發(fā) 的，應結合上述原則分別劃分成本對象 計稅成本對象的確定原則(第 26條) （一） 在開工前合理的 劃分成本對象 關于印發(fā) 《 企業(yè)產品成本核算制度（試行） 》 的通知 財會 [2023]17號 解讀 《 企業(yè)產品成本核算制度（征求意見稿） 》 關于印發(fā) 《 企業(yè)產品成本核算制度（試行） 》 的通知 財會 [2023]17號 第十三條 房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產品類型等確定成本核算對象。 配比原則 （不允許 混淆成本對象 和 不配比結轉成本 ） 真實性原則 （指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內容要合法） 及時性原則（指必須在匯算清繳期結束前結轉成本） 注意：對于銀行 辦理按揭轉賬的期限 沒有明確的規(guī)定 ,配比原則 云中飛老師，請教你幾個問題？我是 河南國稅的。 合理性原則 分配共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。 是否可以 預提配套設施費用呢？（ 32條） 完工 開發(fā)產品計稅成本與 未完工 開發(fā)產品計稅成本 （ 1）達到完工標準，卻按照預售樓盤申報； （ 2）混淆成本對象。 期間費用和開發(fā)產品成本 （開發(fā)間接費用問題） 企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 即：對象化的成本。 廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引 (2023年修訂版 )的通知 穗地稅函 [2023]198號 十二、關于房地產開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除問題 （一）房地產開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于轉讓房地產以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發(fā)費用；對在轉讓房地產內既作樣板房又作為開發(fā)產品對外轉讓的，其樣板房裝修費用作為房地產開發(fā)成本的建筑安裝工程費計算扣除。也就是說所得稅不允許將營銷設施的建造費通過計提折舊的形式轉入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。借：固定資產 貸：銀行存款 計提折舊的時候，借：營業(yè)費用 貸：累計折舊 拆除的時候，借：營業(yè)外支出 貸：固定資產清理 如果將營銷設施建造費計入開發(fā)間接費用的話。 待售樣板房的裝修費能進開發(fā)成本嗎？ C、項目營銷設施建造費（售樓部） 規(guī)定了營銷營銷設施的建造費要計入開發(fā)間接費用。 三、轉讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權 轉讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權的行為，按照“文化創(chuàng)意服務 ——商標和著作權轉讓服務”征收增值稅。 河北將 工程監(jiān)理 納入 營改增 關于營業(yè)稅改征增值稅若干應稅服務范圍的注釋 20230710 河北省國家稅務局網站 一、廣告服務 廣告服務，是指利用各種媒介進行各種形式的 廣告發(fā)布業(yè)務以及廣告代理業(yè)務 ， 不包括廣告設計、廣告制作。主管稅務機關在項目清算時， 必須從嚴管理開發(fā)間接費用， 按照直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用進行控制 。 比較流行的觀點是： 除黨群、財務、內審、辦公室等外， 成本合約部、工程管理部、設計部等均計入開發(fā)間接費用 ，包括分管副總。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產項目時，根據(jù)受益的項目扣除的開發(fā)間接費用應是各房地產項目直接發(fā)生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。 （二）開 發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用 應按照有關企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。 為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本 。 土地增值稅 ：開發(fā)間接費用，是指 直接 組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。指企業(yè)為 直接組織和管理開發(fā)項目 所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 開發(fā)間接費。 紅線外 湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見 鄂地稅發(fā)（ 2023） 44號 七、關于審批項目規(guī)劃外所建設施發(fā)生支出的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃